北京冠**责任公司与北京**团公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**有限责任公司（以下简称冠儒公司）因与北京**团公司（以下简称高尔夫公司）合同纠纷一案，不服北京**民法院作出的（2015）顺民（商）初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官黄**担任审判长，法官陈**、法官高*参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

高**公司在一审法院诉称：2010年3月16日，高**公司、冠**司双方签订了一份《房屋租赁合同》，约**夫公司将其经营管理的北京**议中心（以下简称乐园中心）的一部分房屋租赁给冠**司经营，高**公司将营业执照、账目均交由冠**司管理。涉诉房屋位于北京市顺义区马坡镇白马路顺城大街29号，租赁范围包括主营业楼二层、三层、四层全部及一层洗浴部分，A区、B区客房，游泳池，附属设施包括配电室、机房、洗衣房和职工宿舍。合同约定的租赁期限自2010年3月16日至2013年3月16日。租赁期内，第一年租金180万元，第二年租金190万元，第三年租金200万元。《房屋租赁合同》签订当日，高**公司、冠**司双方制作了交接清单，对乐园中心的债权债务及低值易耗品、存货进行了清点交接。高**公司、冠**司双方于《房屋租赁合同》签订当日，又签订《补充协议》一份，约**夫公司将乐园中心的营业执照及相关经营所需手续提供给冠**司继续使用。《房屋租赁合同》签订后，冠**司即实际经营管理涉诉房屋，但冠**司在使用房屋期间，擅自拆除改造房屋主体结构、拆毁原有装修，造成财产损失和巨大安全隐患。冠**司除付清了第一年的承包费用外，至今仍拖欠第二年及第三年的承包费1340223元。2013年3月16日合同到期后，冠**司仍占用涉诉房屋拒不腾退，给高**公司的合法利益造成了巨大损失。高**公司认为，冠**司承包涉诉房屋的约定期限已超过，冠**司没有合法事由继续占有使用涉诉房屋，已经侵害了高**公司的合法权益，故冠**司应及时腾退涉诉房屋。冠**司在承包期内拖欠的承包费用依法应当支付，合同超期后冠**司继续占用涉诉房屋，给高**公司造成了经济损失，应由冠**司支付实际使用费。为维护高**公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认高**公司、冠**司于2010年3月16日签订的《房屋租赁合同》已经于2013年3月16日到期终止；2.冠**司立即腾退、返还涉诉房屋和附属设施及低值易耗品和存货；3.冠**司支付承包期内拖欠的承包费1340223元，并按照每年200万元的标准，支付自2013年3月17日至实际腾退之日止的房屋使用费用；4.诉讼费由冠**司负担。诉讼中，高**公司撤回了第二项诉讼请求，并撤回了第三项诉讼请求中主张冠**司支付自2013年3月17日至实际腾退之日止的房屋使用费用的诉讼请求，主张上述内容另案起诉。高**公司将诉讼请求明确为：1.确认高**公司、冠**司于2010年3月16日签订的《房屋租赁合同》已经于2013年3月16日到期终止；2.冠**司支付承包期内拖欠的承包费1340223元；3.诉讼费由冠**司负担。

一审被告辩称

冠**司在一审法院辩称：1.高**公司、冠**司双方的租赁合同并未到期；2.冠**司不欠高**公司承包费，目前高**公司代收了肯**公司和客房的房租，肯**公司和客房的房租冲抵了冠**司应当向高**公司交纳的承包费；3.补充协议中明确约定了高**公司免收冠**司的水费，但实际情况是高**公司还收着冠**司的水费，高**公司当时收水费的时候承诺冠**司水费用于冲抵房租。综上，冠**司未拖欠高**公司承包费，且合同并未到期，冠**司不应腾退、返还涉诉房屋及附属设施和相关货品。

高尔夫公司向一审法院提交以下证据予以证明：1.《房屋租赁合同》；2.《交接清单》；3.2010年3月16日签订的《补充协议》；4.2010年5月22日签订的《补充协议》；5.2011年9月16日签订的《补充协议》；6.乐园中心营业执照；7.国有土地使用证；8.出租前租赁物的现状图片及平面图；9.低值易耗品明细表及情况说明；10.收据及打款往来凭证；11.诉争租赁物现状图片；12.北京**限公司（以下简称肯**公司）的《租赁合同》及天津**有限公司（以下简称怡**司）的《租赁合同》；13.证明。

冠**司向一审法院提交以下证据予以证明：1.2010年3月16日签订的《补充协议》；2.2010年5月22日签订的《补充协议》；3.2011年9月16日签订的《补充协议》；4.消费小票；5.保险费发票；6.员工保险单据；7.垃圾桶及清运费发票；8.车损支出票据；9.拆洗玻璃、拉东西的票据；10.防水修补票据；11.主体改造支出费用票据；12.水费票据；13.冷库、餐具票据；14.挂账未结票据；15.装修后效果图；16.取暖费票据；17.低值易耗品库房照片及使用说明；18.费用说明；19.2011年4月15日签订的《协议书》；20.同意书；21.2013年3月15日签订的《补充协议》。

经一审法院庭审质证，双方当事人对高尔夫公司提交的证据1、2、4、5、6、7、12、13以及证据10中的打款往来凭证的真实性均无异议，对冠儒公司提交的证据1、2、3、15的真实性均无异议，一审法院对其真实性予以确认。但双方当事人对以下证据材料持有异议：

一、高尔夫公司提交的证据3，用于证明双方存在企业承包合同关系。冠**司对该证据的真实性认可，但称合同第5条应当是免收2个月的租金，高尔夫公司自己篡改成了1个月。因冠**司提交的其手中持有的该份证据的复写件中显示的确存在将2个月改成1个月的情形，只是在更改的时候拓错位，导致冠**司手中持有的复写件与高尔夫公司手中的原件不一致。但根据冠**司手中的复写件也存在更改的情形可以看出，免收2个月的租金更改成1个月，是双方合意的结果，故一审法院确认双方的该份协议中确系约定免收1个月的租金。

二、高尔夫公司提交的证据8，用于证明双方签订《房屋租赁合同》时涉诉租赁物的实际情况。冠**司对该证据的真实性不认可，认为并不是交接时的真实情况。因该证据系高尔夫公司单方制作，且无其他证据予以印证，故一审法院对该证据的真实性不予确认。

三、高尔夫公司提交的证据9，用于证明低值易耗品和存货的种类及价格。冠**司对该证据的真实性不认可，认为双方并未对清单中的物品进行具体清点。因本案不涉及低值易耗品和存货的返还问题，故一审法院对该证据不予评析。

四、高尔夫公司提交的证据10中的收据，用于证明冠**司已经交纳的租金。冠**司认为收据中没有冠**司的签章，故不认可真实性。由于冠**司未能提交其手中持有的针对其已交纳租金的收据，故一审法院对高尔夫公司提交的收据的真实性予以确认。

五、高尔夫公司提交的证据11，用于证明涉诉租赁物的现状。冠**司对其中部分照片的真实性不认可，由于冠**司并未提供相反证据予以推翻，故一审法院对该证据的真实性予以确认。

六、冠**司提交的证据4、14，用于证明高尔夫公司在冠**司的租赁范围内消费未向冠**司付款，这些款项应当冲抵冠**司需向高尔夫公司交纳的租金。高尔夫公司对该证据的真实性不予认可，也不认可该证据的证明目的。因高尔夫公司未提供相反证据予以推翻，故一审法院对该证据的真实性予以确认。但该证据因缺乏指向性，故不能达到冠**司的证明目的。

七、冠**司提交的证据5、6、7、8、9、10、11、12、13、16，用于证明上述费用应当冲抵租金。由于以上证据均系无法与原件核对的复印件，故一审法院对以上证据的真实性不予确认。

八、冠**司提交的证据17，用于证明高**公司主张返还的物品已经由高**公司自行拉走，现在已不在冠**司的控制下。因本案不涉及低值易耗品和存货的返还问题，故一审法院对该证据不予评析。

九、冠儒公司提交的证据18，用于证明免租期的租金及高尔夫公司所欠冠儒公司的款项。高尔夫公司对该证据的真实性不认可，认为并不存在该证据中载明的事实。因该证据系冠儒公司单方制作，且无其他证据予以印证，故一审法院对该证据的真实性不予确认。

十、冠**司提交的证据19、20、21，用于证明冠**司的装修改造和招商引资均经过了高尔夫公司的同意。由于上述证据均系无法与原件核对的复印件，故一审法院对上述证据的真实性不予确认。

一审法院查明

一审法院根据上述认证查明：2010年3月16日，高尔夫公司（甲方）与冠**司（乙方）之间签订了一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：1.甲方将位于顺义区马坡镇白马路顺城大街29号，北京**限公司院内的房屋（除已租中**行、北京**有限公司、牛**酒厂部分和一楼现有餐厅外）及其附属设施租赁给乙方营业使用。该租赁标的所指房屋包括主营业楼二层、三层全部、四楼层及一层洗浴部分。A、B区客房、游泳池。附属设施包括：配电室、机房、洗衣房、职工宿舍等；2.租赁期共三年，自2010年3月16日起至2013年3月16日止，租赁期自本合同签订之日起计算；3.租赁期限内房屋及附属设施租金共计壹佰捌拾万元，第二年的租金壹佰玖拾万元，第三年的租金贰佰万元。租金按年支付，在租期内共分三次支付，本合同签订后，五日内一次性交纳壹佰陆拾万元，年终再付贰拾万元，其后两年的租金应在本合同签订日提前一个月付清本年度的租赁费用。本租金内不含水、电、气、暖、冷费用及物业管理费用，水、电、气、冷暖及物业费用由承租方自行解决；4.租赁期内，甲方负责建筑物的主体结构维修，以保证使用安全，乙方负责房屋的日常维修与维护，确保房屋财产的外观结构完好，不因雨、雪、风造成财产损坏，确保室内设施功能完好，能正常营业。在租赁期内（除主体结构外），凡因维修发生的费用，由承租方负责；5.甲方免费向乙方提供独立的供电供水计量设施，水电费由乙方支付。甲方已租出部分的水、电暖费用，按租赁方实际使用情况从乙方数量中做相应扣除；6.租赁期内，如乙方需要重新装修或改造，乙方必需以书面形式，报甲方同意后，才能进行，但不能破坏房屋的主要建筑结构，以免影响建筑安全；7.租赁期间，乙方不得以任何借口，任何方式转租给第三方；8.本合同所称租赁的房屋及附属设施，不包括主楼一层，门庭以东及B区一层部分，即中**行、牛**酒厂、北京**限公司已承租部分和现有一层餐厅部分；9.本房屋租赁有效期二年，租赁期满后，乙方应按时归还给甲方，如甲方继续出租，乙方在同等条件下，享有优先权，甲方应提前一个月通知乙方；10.乙方需要对承租房进行装修改造，应向甲方提交书面申请及装修方案，并确定日期及所需时间，经甲方同意后，可以免收装修期间的租金，但租期不做延长，所需装修费用由乙方负责，甲方不予承担，承租期满，不得拆除；11.自本合同签订生效之日起，生效之日以前的债权债务归甲方所有并负责，与乙方无关，生效之日（含以后）的债权债务归乙方所有并负责，与甲方无关，甲方不负责任。

《房屋租赁合同》签订当天，高尔夫公司（甲方）与冠**司（乙方）签订了一份《补充协议》。该协议约定：1.乙方先交付甲方人民币壹佰万元整，剩余陆**（元）三个月以后交清；2.乙方承包后可继续使用甲方营业执照及相关经营所需手续，但是不能从事违法活动，因此所造成的法律责任与甲方无关，乙方可以更改原有“乐园中心”的名号，另行冠名；3.合同期内，乙方具有部分项目转租权，但是不可以从事非法活动，由此造成的法律责任，甲方不予承担，由乙方及第三承包方承担；4.第一年年底所需补交的二十万（贰拾万）根据乙方经营状况、付款时间酌情处理。2010年3月16日以前乐园中心所有员工所需上交的各项保险与乙方无关。合同签订后七日内甲方结算清所欠乙方的各项款项；5.乙方装修需壹个月，按原合同可免收壹个月租金。甲方免收乙方税费。

2010年5月22日，高尔夫公司（甲方）与冠**司（乙方）又达成一份《补充协议》。该协议主要约定：1.乙方投资改造乐园中心达两千万人民币以后甲乙双方的租赁协议自动顺延到十年（即2010年3月16日至2020年3月15日），如投资不足，此补充协议视为无效；2.乙方投资内容为餐厅、客房、KTV、超市；3.补充协议签订后，甲方必须提供乐园中心装修改造所需的文件。

2011年9月16日，高尔夫公司（甲方）与冠**司（乙方）又达成一份《补充协议》。该协议约定：乙方所招商的肯德基项目位置为现有游泳馆区域，肯德基可进行装修改造，肯德基每年所上交的房租由甲方代收，但是肯德基所上交的房租须全额从乙方每年应向甲方上交的房租总额中如实全额减除（即乙方每年上交甲方房租总额减去肯德基每年上交房租总额等于乙方每年实际应交房租）；2.乙方可以进行知名品牌引进，招商引资，加盟合作及转租第三方。

另，《房屋租赁合同》中的A、B区客房现在由高**公司直接与怡**司签订《租赁合同》（租赁期限自2013年3月23日至2023年6月23日）；游泳池现在由高**公司直接与肯**公司签订《租赁合同》（租赁期限自2011年11月15日至2027年3月14日）。上述两个商户均由冠**司招商。

高尔夫公司（甲方）与肯**公司（乙方）于2011年11月6日签订的《租赁合同》主要约定：1.本合同所约定的租赁期限为自2011年11月15日至2027年3月14日止，其中2011年11月15日至2012年5月14日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金；2.租赁期内乙方有权根据经营需要进行装修改造；3.本合同约定的租赁期限届满后，除非甲方收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立；4.本合同中所称“租赁年度”，均系指自免租期结束之日的次月1日起至当年年底，以后为每年一月一日至当年年底，最后一年是一月一日至租赁期结束。若免租期结束之日不是某一公历月的最后一日，则自免租期结束之次日至该公历月月底的租金按2732元／天计算，甲方应于每季度结束前一月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。乙方应于当月25日前向甲方交付下一季度租金；5.租赁房产每一租赁年度的年租金为保底租金人民币90万元／年，从第四年起每三年保底租金递增8%，或按乙方该处餐厅年营业额之8%计算抽成计租，两者取其高。乙方先按每月人民币7.5万元向甲方支付保底租金，待每个租赁年度结束后，乙方按该处餐厅营业额8%计算抽成租金；6.乙方招牌及广告位的对价，乙方每年向甲方支付10万元。该费用的支付参照租金支付方式，与每年最后一季度的租金一同支付给甲方。

就《房屋租赁合同》中冠**司应当向高尔夫公司交纳的租金部分，高尔夫公司认可冠**司已经付清高尔夫公司第一年度的租金。对于第二年度的租金190万元和第三年度的租金200万元，冠**司已经于2011年3月1日支付100万元；于2011年4月19日支付12万元；于2011年4月22日支付10万元；于2012年4月19日支付50万元，以上共计172万元。另，根据肯**公司与高尔夫公司之间签订的《租赁合同》的约定，肯**公司应当向高尔夫公司支付2012年5月15日至2013年3月16日的租金共计838797.33元。肯**公司实际向高尔夫公司支付了839777.33元。高尔夫公司认可冠**司应当向高尔夫公司交纳的租金中应当扣除肯**公司已经向高尔夫公司支付的租金839777.33元。另，高尔夫公司主张其认可冠**司已经付清的第一年度的租金中未考虑到补充协议中约定的免租期1个月，故同意将1个月的租金15万元从其诉讼请求中的金额扣除。

诉讼中，冠**司称2010年5月22日达成的《补充协议》中约定的“乙方投资改造乐园中心达两千万人民币以后甲乙双方的租赁协议自动顺延到十年”。该约定中的“乙方投资改造”并不是冠**司自己的投资，而是包括冠**司招商的商户的总计投资达到2000万元以上。高尔夫公司对此不予认可，称投资改造的期限应当是2010年3月16日至2013年3月15日，且投资改造的主体仅应当是冠**司本身，而不应当包括冠**司引进的商户。

另，本案高尔夫公司的立案案由为企业承包经营合同纠纷，后法院将本案案由定为合同纠纷，高尔夫公司与冠**司均表示同意。

一审法院判决认定：高尔夫公司与冠**司之间签订的《房屋租赁合同》及于2010年3月16日签订的《补充协议》、于2010年5月22日签订的《补充协议》、于2011年9月16日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。

本案争议的第一个焦点为高尔夫公司与冠**司之间签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》是否已于2013年3月16日到期终止。

一审法院认为

法院认为，冠**司主张双方于2010年5月22日达成的《补充协议》中约定的“乙方投资改造乐园中心达两千万人民币以后甲乙双方的租赁协议自动顺延到十年”。该约定中的“乙方投资改造”并不是冠**司自己的投资，而是包括冠**司招商的商户的总计投资达到2000万元以上，故根据该协议，双方的合同已经自动顺延。高尔夫公司对此不予认可，认为投资改造的期限应当是2010年3月16日至2013年3月15日，且投资改造的主体仅应当是冠**司本身。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。纵观该《补充协议》中的条款，均没有冠**司引进的商户进行投资改造的相关约定，故冠**司的解释属于扩大解释，法院不予采信。在法院限定的举证期间内，冠**司未能提交证据证明其投资改造乐园中心已达两千万元以上，故双方于2010年5月22日签订的《补充协议》中约定“租赁协议自动顺延到十年”的条款无效，双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2013年3月16日到期终止。

本案争议的第二个焦点为冠儒公司欠付高尔夫公司的租金金额。法院对此作如下评析：

第一，高**公司主张的租金中已经扣除了在《房屋租赁合同》期限范围内肯**公司已经交纳的租金。且怡**司与高**公司签订的《租赁合同》的租赁起始日期系在《房屋租赁合同》届满后，怡**司向高**公司交纳的租金与本案无关。

第二，冠**司主张其交纳的水费应当冲抵租金，但双方于2010年3月16日签订的《补充协议》中系约定“乙方装修需壹个月，按原合同可免收壹个月租金，甲方免收乙方水费。”该约定应当系针对乙方装修期间收费问题所做的约定，故应当指装修期间免收冠**司的水费。

第三，冠**司主张冲抵租金的相关证据不足，且双方签订的《房屋租赁合同》中约定“本租金内不含水、电、气、暖、冷费用及物业管理费用，水、电、气、冷暖及物业费用由承租方自行解决。”“租赁期内，甲方负责建筑物的主体结构维修，以保证使用安全，乙方负责房屋的日常维修与维护，确保房屋财产的外观结构完好，不因雨、雪、风造成财产损坏，确保室内设施功能完好，能正常营业。在租赁期内（除主体结构外），凡因维修发生的费用，由承租方负责。”

综上，冠**司的辩解意见因缺乏证据支持，法院不予采信。高尔夫公司同意将1个月的租金15万元从其诉讼请求中扣除，法院不持异议，冠**司还需向高尔夫公司支付《房屋租赁合同》期限内拖欠的费用1190223元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、高尔夫公司与冠**司之间签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于二○一三年三月十六日到期终止；二、冠**司向高尔夫公司支付《房屋租赁合同》期限内拖欠的费用一百一十九万零二百二十三元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回高尔夫公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，冠**司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判冠**司与高**公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议未终止，继续履行；2.撤销一审判决第二项，依法改判冠**司不必支付高**公司相关费用1190223元；3.本案一、二审诉讼费由高**公司承担。其上诉理由为：双方已经就客房续租问题达成一致，而综合上诉人及招商商户的投资改造项目，投入额已经达到租期延展的合同约定，一审法院对此认定有误，法院应保护遵守承诺的冠**司一方。

被上诉人辩称

高尔夫公司针对冠**司的上诉请求答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。理由为：一、双方于2010年5月22日达成的《补充协议》中约定的“乙方投资改造”主体仅应当是冠**司本身，因此本案租赁协议未达到顺延条件，双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已于2013年3月16日到期终止；二、高尔夫公司主张的租金中已经扣除了在《房屋租赁合同》期限范围内肯**公司已经交纳的租金，怡**司的租金与本案无关。协议仅指装修期间免收冠**司的水费，水费不能冲抵租金。故冠**司主张冲抵租金的相关证据不足。

二审期间，冠**司向法院提交2013年3月15日高尔夫公司与其签署的《补充协议》原件一份，其中约定了客房A、B区的装修改造、租金收取抵扣等事宜，该协议第二条约定客房租期15年，自2013年3月15日起算，该条下部书写注明“此条以甲方直谈结果为准”字样。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议等证据材料在案佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：双方签订的房屋租赁协议及补充协议合法有效，双方均应据此合同确定各自权利、义务。就本案双方争议之顺延租期的条件应当如何界定，条件是否成就的问题，冠**司主张“投资达两千万”应当理解为包括其招商商户的投资在内，其该项主张与双方协议之约定内容不符，一审法院对其该项主张不予支持正确。根据本案查明的情况，冠**司并未达到2010年5月22日的补充协议中约定的顺延租期的条件，而2013年3月15日之补充协议并非顺延租期的协议，且内容不完整、不确定，不足以支持其要求继续履行合同的主张，故其上诉理由难以成立，本院不予支持。

就租金问题，一审法院根据双方约定之租金标准及抵扣方法、免除范围等，判决冠**司支付尚欠费用1190223元，处理并无不当，本院予以维持，对冠**司相关上诉请求，本院不予支持。

综上，冠**司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费16862元，由北京**团公司负担1887元（已交纳），由北京冠儒**责任公司负担14975元（于本判决生效后七日内交纳）；

二审案件受理费14975元，由北京冠儒**责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日