北京京**发有限公司与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**发有限公司（以下简称鑫民公司）与被上诉人刘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。鑫民公司之委托代理人肖**，刘**及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，刘**在一审法院起诉称，2014年1月，刘**购买鑫**司开发修建的位于北京市怀柔区北房镇××楼房一套。后刘**按照鑫**司提出的5288元每平米的价格购买了楼房附属的地下室一间，具体位置为××地下108室。后因为房屋漏水，与鑫**司协商后刘**退回地下108室，购买××地下110室，面积为17.45平方米。刘**共支付购房款92276元，鑫**司向刘**出具相应全额票据。刘**认为鑫**司承诺的地下室面积与实际使用面积有较大出入。公摊面积较大，实际使用面积不足建筑面积一半。后了解到鑫**司销售本案争议地下室并未经过相关行政部门许可。刘**、鑫**司虽未签订书面合同，买卖地下室合同已经实际履行。鑫**司至今未给刘**办理房屋所有权证书，合同是否有效刘**不清楚，认为应当解除地下室买卖合同。故诉至法院要求：1.解除刘**、鑫**司的地下室买卖合同；2.鑫**司返还刘**地下室购房款92276元及利息（利息以购房款为基数自刘**第一次给付购房款之日起按照中**银行同期贷款利率计算至鑫**司实际给付之日止）；3.本案诉讼费由鑫**司承担。

一审被告辩称

鑫**司在一审法院答辩称，鑫**司认为买卖合同有效，且不同意解除。地下室作为配套库房，无需办理预售许可，我们交付房屋时房屋已经竣工，销售的是现房。即使鑫**司没有获得大产权，双方对地下室买卖是真实意思表示，不影响合同效力。鑫**司在2014年4月向怀**建委办理备案手续，建委于2014年9月22日备案完毕，并向鑫**司出具《房屋登记表》。地下部分已经交纳出让金。鑫**司已经向土地相关部门申报大产权，正在办理过程中，北京市土地局经地价款核实后，鑫**司到怀**建委备案就可以取得大产权。虽然没有获得大产权和销售许可，但是不影响合同有效。刘**已经交付地下室购房款，鑫**司已经实际交付地下室。单价为5288元每平米。面积按照建筑面积计算。房屋经过专业机构测绘，建筑面积没有争议。买卖房屋按照建筑面积计算单价也没有问题。刘**以没有获得个人的产权证为由要求解除合同，没有法律依据，不同意刘**的诉讼请求，鑫**司认为合同有效，暂不要求刘**腾退房屋。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年1月，鑫**司以组织抓阄的形式，对外出售位于北京市怀柔区北房镇××楼房地下室。购房人现场抓阄确定所购房屋、面积、每平米单价、房屋总价。刘**抓阄后确定允许其购买北京市怀柔区北房镇××地下108室。并且所持可购房凭证上注明：7日内将购房款存入指定鑫**司账户，逾期视为自动放弃购房资格。刘**于2014年1月4日交付购房款88786元，又于2014年6月25日补交购房款317元，并由鑫**司交付地下108室钥匙。刘**、鑫**司确定购房时，确定以每平米5288元计价，未签订书面购房合同。鑫**司未向刘**说明所售房屋价款计价面积所指建筑面积或套内面积。鑫**司交付地下108室房屋前一直以尚未竣工验收为由，拒绝刘**看房直至交房之日。后因刘**发现地下108室房屋有漏水问题，刘**、鑫**司双方协商确定，刘**退回地下108室房屋，改为购买地下110室房屋（位于北京市怀柔区北房镇××地下110室）。后于2014年7月3日，刘**补交房款，并由鑫**司出具收据，将地下110室房屋钥匙交付刘**。刘**共支付购房款92?276元。本案争议地下110室房屋已于2013年10月26日竣工验收，经测绘建筑面积为17.45平米，其中套内面积10.41平米，分摊共有共用建筑面积7.04平米。直至法庭调查结束，鑫**司尚未取得争议地下室权属证书，刘**亦无法办理争议地下室所有权登记。2015年5月19日，刘**持诉称理由诉至法院。

一审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、相关书证等证据在案佐证。

一审法院审理后认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，刘**以组织抓阄的形式对外出售地下室，刘**购买地下108室房屋后发现存在漏水问题，故双方重新确定买卖合同，由刘**购买地下110室，并于2014年7月3日交付全部购房款。虽未签订书面合同，可以认定刘**、鑫**司之间于2014年7月3日订立了地下室买卖合同，确定由刘**购买位于北京市怀柔区北房镇驸马庄村裕华园一区11号楼2单元地下110室房屋。双方协商确定购房时，鑫**司未取得商品房预售许可证明，争议房屋已经竣工验收，可以认定为现房销售。现因鑫**司尚未取得争议地下室权属证书，导致刘**至今无法办理争议地下室所有权登记，故刘**要求解除与鑫**司之间的地下室买卖合同，法院予以支持。合同解除后，鑫**司应返还刘**全部购房款，并赔偿相应损失。刘**主张的利息损失以全部付清购房款之日起计算，请求合理，法院予以支持。鑫**司坚持认为合同有效，不同意解除，暂不要求刘**腾退房屋，故可另行主张。据此，一审法院于2015年10月判决：一、解除刘**与北京京**发有限公司之间关于买卖位于北京市怀柔区北房镇××地下110室房屋的合同。二、北京京**发有限公司于判决生效后十日内返还刘**购房款九万二千二百七十六元。三、北京京**发有限公司于判决生效后十日内赔偿刘**利息损失（以九万二千二百七十六元为基数，自二○一四年七月三日起按中**银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。如果北京京**发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

一审法院判决后，鑫**司不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回刘**在一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由刘**承担。其上诉理由是：1.原审法院认定地下室销售属于现房销售，以销售现房的法律依据审理此案是错误的。2.即使地下室属于现房销售，没有在规定期限内为刘**办理产权登记的责任也不在鑫**司。

被上诉人辩称

刘**同意一审法院判决，不认可鑫**司的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，鑫**司以抓阄的形式销售地下室，后因漏水问题，双方重新确定由刘**购买涉案房屋，刘**交付全部购房款。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的房屋买卖合同关系成立。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

房屋买卖系大宗交易，双方当事人本应慎重对待，对合同条款充分磋商达成一致。但在本次交易中，鑫**司以抓阄形式售房，买方并未现场看房、选房，也无证据证明双方就合同的其他核心条款充分协商达成一致，最后双方在没有签订书面合同的情况下仓促达成交易，导致双方在履行各自义务时对交易的主要事项分歧较大，难以达成一致。同时，鑫**司至今未取得涉案房屋的产权证，导致刘**也不能办理产权证，刘**购买涉案房屋的目的迟迟难以实现。综合这些情节，法院认定刘**要求解除涉案合同的主张有事实及法律依据。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘**与鑫**司的合同解除后，鑫**司应当返还购房款并赔付相应的利息，一审法院对刘**的主张予以支持正确。

鑫**司虽然提起了上诉，但是其理由均系单方意见，缺乏事实及法律依据支持，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1055元，由北京京**发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费2110元，由北京京**发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日