北京京**发有限公司与高*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**发有限公司（以下简称鑫民公司）因与被上诉人高*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，高*诉至原审法院称：2014年1月，我购买鑫**司开发的位于北京市怀柔区××楼房1套。后在鑫**司的建议下，我按照鑫**司提出的5288元／平方米的价格购买了楼房附属地下室1间，具体位置为该小区××地下106室（以下简称涉诉地下室），面积约为17.24平方米。我于2014年1月10日向鑫**司支付地下室房款90848元，后在入住时补交了317元，共付房款91165元。我付款后，鑫**司以尚在施工为由阻止我实地查看已购买的地下室情况。2014年5月2日，我发现鑫**司承诺的地下室面积与实际使用面积有较大出入，公摊面积较大，实际使用面积不足建筑面积一半。后了解到鑫**司销售涉诉地下室未经过相关行政部门许可。双方虽未签订书面合同，但地下室买卖合同已实际履行，但鑫**司至今未给我办理房屋所有权证书。现我诉至法院要求：1.解除双方的涉诉地下室买卖合同。2.鑫**司返还我地下室购房款91165元及利息（利息以购房款为基数自我第一次给付购房款之日起按照中**银行同期贷款利率计算至鑫**司实际给付之日止）。3.案件受理费由鑫**司承担。

一审被告辩称

鑫**司辩称：双方的房屋买卖合同有效，不同意解除合同。地下室作为配套库房，无需办理预售许可，不同意高*的诉讼请求。双方买卖房屋按照建筑面积计算单价，单价为5288元／平方米。理由如下：一、双方买卖地下室的行为合法有效。第一，2011年8月，我公司按照合法审批手续针对北京市怀柔区××地上、地下房屋同时开工。2013年10月25日，经四方验收合格。2014年3月、4月，地上、地下房屋同时交房。2014年4月，我公司向北京**住房和城乡建设委员会（以下简称怀**建委）办理备案手续，怀**建委于2014年9月22日备案完毕，并向我公司出具《房屋登记表》。第二，我公司已经针对地上经济适用房办理了《商品房预售许可证》，地下室作为经济适用房的配套用房，无需单独办理该证。地下室在销售时已经竣工，虽然《房地产管理法》规定出售现房需要取得房屋所有权证，但并非效力性强制性规定，未明确规定未取得房屋所有权证时签订的房屋买卖合同无效。大部分业主对地下室有需求，双方买卖行为均系真实意思表示。国家要求销售现房需要获得房屋所有权证，只是政府管理行为，我公司可以承担行政性处罚，但不导致买卖行为无效。二、高*以未获得房屋所有权证为由要求解除合同没有法律依据。第一，房屋建筑面积、套内面积和分摊的共有面积经过专业机构测绘并经北京市住房和城乡建设委员会备案。我公司到怀**建委备案就可以进行商品房初始登记并取得房屋所有权证。第二，地下室是配套设施故不用办理产权登记，但是补缴土地出让金后可以办理产权证并作为商品房单独对外出售。现我公司已经交纳土地出让金并竣工验收合格，地下室可以现房销售。虽然没有获得大产权和销售许可，双方对地下室买卖是真实意思表示，不影响合同效力。高*交付了地下室购房款，我公司已经实际交付地下室。高*以没有获得房屋所有权证为由要求解除合同，没有法律依据。综上，请求法院驳回高*的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案中，高*、鑫**司约定地下室编号、面积、单价、总价，高*于2014年1月10日和2014年5月2日分别交付主要购房款和面积误差款，双方虽未签订书面销售合同，但各自履行支付购房款和交付房屋的义务，且鑫**司陈述在补缴地下室土地出让金后，地下室可以办理产权证并作为商品房单独对外出售，故高*、鑫**司于交付主要购房款的2014年1月10日起已经形成事实房屋买卖关系。双方形成房屋买卖关系时虽未约定地下室权属登记事宜，但鑫**司未取得商品房预售许可证明，涉诉地下室已经竣工验收，可以参照现售商品房买卖合同确定双方的权利和义务。因鑫**司尚未取得涉诉地下室权属证书，导致高*至今无法办理涉诉地下室所有权登记，故高*要求解除双方形成的地下室买卖合同，予以支持。合同解除后，鑫**司应返还高*全部购房款，并赔偿相应损失。高*分两次支付的购房款，故其主张的利息损失，应分别以实际支付之次日起计算。鑫**司坚持认为合同有效，不同意解除，暂不要求高*腾退房屋，可另行主张。据此，原审法院于2015年8月判决：一、解除高*与北京京**发有限公司签订的位于北京市怀柔区××地下一百零六室房屋的房屋买卖合同。二、北京京**发有限公司于本判决生效后十日内返还高*购房款九万一千一百六十五元。三、北京京**发有限公司于本判决生效后十日内赔偿高*利息损失（以九万零八百四十八元为基数，计算标准为按中**银行同期贷款利率，自二○一四年一月十一日起至本判决生效之日止；以三百一十七元为基数，计算标准为按中**银行同期贷款利率，自二○一四年五月三日起至本判决生效之日止）。四、驳回高*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，鑫**司不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回高*的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由高*承担。其上诉理由是：1.原审法院认定涉诉地下室销售属于现房销售，以销售现房的法律依据审理此案是错误的。2.即使涉诉地下室属于现房销售，没有在规定期限内为高*办理产权登记的责任也不在鑫**司。高*同意原审法院判决，不认可鑫**司的上诉请求和理由。

本院查明

经审理查明：2014年1月，鑫**司以组织抓阄的形式，对外出售位于北京市怀柔区××楼房地下室。买受人现场抓阄确定所购房屋编号、面积、每平方米单价、房屋总价。高*抓阄取得购房资格后，在购房确认单上写明姓名、地下室编号、面积、单价、总价、备注、出卖人银行账户、账号，并注明业主应在选定地下室后，7日内将款存入指定账户，未按规定时间存款的，视为自动放弃。高*于2014年1月10日交付购房款90848元，又于2014年5月2日补交购房款317元，两次共计支付鑫**司全部购房款91165元。鑫**司于2014年5月2日将涉诉地下室交付高*。高*购房时，双方确定以5288元／平方米计价，面积约为17.24平方米，未签订书面购房合同。鑫**司未向高*说明所售房屋价款计价面积是指建筑面积或套内面积。鑫**司交付房屋前一直以尚未竣工验收为由，拒绝高*看房直至交房之日。涉诉地下室房屋已于2013年10月25日竣工验收，经测绘建筑面积为17.09平方米，其中套内面积10.13平方米，分摊共有共用建筑面积6.96平方米。2015年5月20日，高*持诉称理由诉至原审法院。直至2015年8月18日法庭调查结束，鑫**司尚未取得涉诉地下室权属证书，鑫**司亦未完成涉诉地下室初始登记。

上述事实，有双方当事人陈述、单位工程质量竣工验收记录、房屋登记表、房屋面积测算技术报告书、建设工程规划许可证、土地出让金缴款书、国有建设用地使用出让合同、国有土地使用证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，鑫**司以抓阄的形式销售涉诉地下室，高*交纳了购房款，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的房屋买卖合同关系成立。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋买卖系大宗交易，双方当事人本应慎重对待，对合同条款充分磋商达成一致。但在本次交易中，鑫**司以抓阄形式售房，买方并未现场看房、选房，也无证据证明双方就合同的其他核心条款充分协商达成一致，最后双方在没有签订书面合同的情况下仓促达成交易，导致双方在履行各自义务时对交易的主要事项分歧较大，难以达成一致。同时，鑫**司至今未取得涉诉地下室的产权证，导致高*也不能办理涉诉地下室的产权证，高*购买涉诉地下室的目的迟迟难以实现。综合这些情节，本院认定高*要求解除涉案合同的主张有事实及法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高*与鑫**司的合同解除后，鑫**司应当返还购房款并赔付相应的利息。

综上，鑫**司虽然提起了上诉，但是其理由均系单方意见，缺乏事实及法律依据支持，对其上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1041元，由北京京**发有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费2082元，由北京京**发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日