北京朝**限公司与中国**公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京朝**限公司（以下简称朝海物业公司）、上诉人北京市朝阳区工业局（以下简称朝阳工业局）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第691号民事判决，均向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉**业公司之委托代理人张**、上诉人朝阳工业局之委托代理人倪静、被上诉人中国**公司（以下简称昆**司）之委托代理人储备、安静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2010年10月，昆**司起诉至原审法院诉称：1994年4月17日，我公司与朝**公司签订关于联合建房的合同书。综合楼自1996年建成后，我公司一直使用至2007年11月。自2007年12月起至今，朝**公司非法占用标的房产，北京**人民法院生效判决已判决双方继续履行合同。现要求将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼综合楼五层房屋（以下简称涉案房屋）交给我公司；朝**公司办理标的房屋的所有权证以及土地使用权证。

一审被告辩称

朝**公司辩称：不同意昆**司的诉讼请求。北京**人民法院的判决已经对双方的争议进行裁决，办理房产证也是昆**司原来一审的诉讼请求，现昆**司就同一事实理由进行起诉，不符合民事诉讼法的规定。按照民事诉讼法的规定，在程序上应予以驳回。办理所有权证，我公司没有法律义务，与我公司无关，我公司也没有合同义务去办理产权证。按照合同约定，永久使用权不同于房屋的所有权，我公司曾经给几家共建单位发了函办理产权证，只有在几家共建单位均同意的情况下才能办理。另外，昆**司2004年回函说所交的基建费用、土地使用权费用不予认可，双方就该问题没有达成一致，双方也没有关于房屋产权转移的合意。双方一直到2005年都是物业管理关系，对此昆**司没有任何异议。现昆**司诉讼是重复诉讼，无论是从事实还是法律上都应予以驳回。

2011年6月，朝阳工业局被北京**法院追加为无独第三人参加诉讼。朝阳工业局述称：昆**司、朝**公司之间的合同书其实是房屋买卖，根据最高法院的解释，昆**司、朝**公司的合同书中约定的不是合作经营，而是房屋买卖的法律关系。我单位与朝**公司签订的也是买卖合同。在两个买卖合同并存的情况下，根据北京市高级人民法院的相关指导意见，我单位的权利优先。我单位与朝**公司签订的合同是合法有效的，而且我单位实际占有房屋并且支付了购房款，所以应首先履行我单位与朝**公司的房屋买卖合同。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依据法院生效判决，昆**司、朝**公司所签联合建房的合同书为有效合同且应当继续履行。朝**公司负有向昆**司交付涉案房屋的义务，朝**业局现实际使用涉案房屋，亦由此负有房屋交付义务，故法院判决朝**公司及朝**业局共同向昆**司交付涉案房屋。昆**司就其办理房屋所有权证以及土地使用权证之主张提供了合同书、函等相关证据材料，且涉案房屋现无抵押给他人的内容，故对昆**司此项诉讼请求法院予以支持。本案所涉及的具体合同履行内容尚未经法院实体处理，故本案对此进行处理并无不当。法院生效判决已经确认履行昆**司、朝**公司之间签订的合同书，朝**业局的抗辩意见缺乏依据，本案中不予考虑。朝**业局的合法权益如受到损害，可另行主张解决。另，民事诉讼应遵循诚实信用原则，案件审理中，朝**公司存在多次不如实陈述案件事实的情况，致本案审理增添了诉累，其行为有悖民事诉讼的基本原则，对朝**公司予以批评。据此于2013年1月判决：一、北京朝**限公司、北京**工业局于判决生效后十五日内将北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋腾空并交付中国**公司。二、北京朝**限公司于判决生效后十五日内协助中国**公司办理北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼（即综合楼）5层的房屋的土地使用权证及房屋所有权证，将该房屋及所用土地登记至中国**公司名下。

上诉人诉称

判决后，朝**公司及朝阳工业局均不服，均向本院提起上诉。昆**司同意原判。

朝**公司的上诉请求为：撤销原判，驳回昆**司的全部诉讼请求。理由为：朝**公司与昆**司签订的合同书仅约定昆**司取得涉案房屋的使用权，未约定产权归昆**司，生效判决亦未认定我公司应为昆**司办理土地证及房产证；我公司未占用涉案房屋，不是腾房主体；昆**司再次起诉要求办理产权证属于重复起诉。

朝阳工业局上诉请求为：撤销原判，改判朝**公司为我公司办理涉案房屋的产权变更登记手续。理由为：我公司与朝**公司签订了名为使用权转让合同实为房屋买卖合同并且我公司已交付了全部房款并实际占用涉案房屋至今。因此，我公司对诉争房屋应拥有所有权并享有将诉争房屋所有权变更至我公司名下的优先权。依据有关规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，如果均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的买受人享有优先权。原审法院判决将涉案房屋的所有权办至昆仑公司名下，明显侵害了我公司的合法权益。

本院查明

经审理查明：中国**公司（以下简称昆**司）前身为中国**程公司，后更名为中国**程总公司，后又更名为现名称。朝**公司原为北京**织厂（以下简称朝阳针织厂）。朝阳工业局原为朝阳针织厂的上级主管部门，后经体制改制脱钩。

北京市东城区东直门外大街甲26号院内现有A座1号楼、B座2号楼两栋楼房，其中A座1号楼位于临街北侧，B座2号楼位于南侧。A座1号楼初始建于1979年（地下1层、地上6层）。原朝阳针织厂（即涉诉的朝**公司）在1981年搬入，1994年由朝阳针织厂在1号楼加建地上7、8层。另有一高层建筑位于甲26号院东侧。

1994年4月17日，原中国**程公司（即昆**司）与朝阳针织厂（即朝**公司）签订《合同书》，约定：双方在东直门外大街26号院内共同投资新建（生产、办公）综合楼；朝**公司将新建楼的第五层（建筑面积约750㎡）归属昆**司作为办公用房，永久使用；新建综合楼的一切报批手续、建筑指标、拆迁基建、装修、水电采暖系统和通讯线路的安装、施工以及基建税，均由朝**公司负责；昆**司向朝**公司支付基建费320万元（由朝**公司包死），自合同书签字盖章生效后三十日内付70%，待新建综合楼主体工程验收合格后付清余款30%；新建综合楼预计在1995年6月底竣工，交付昆**司使用；朝**公司允许昆**司在不破坏楼体基本结构的情况下进行内装修。昆**司负责使用范围内的维修；在不影响朝**公司生产、工作秩序的情况下，昆**司有权转让使用权。在同等条件下，朝**公司有优先受让权，在五十年内，如遇国家征用、拆迁等致使昆**司不能使用办公楼时，朝**公司应向昆**司无偿提供相同条件的办公用房。朝阳工业局作为朝**公司的上级主管部门以鉴证合同的身份盖章。

合同书签订后，昆**司依约向朝**公司支付了基建费。朝**公司以自身名义办理了生产综合楼的相关建楼手续。1995年12月28日，综合楼工程验收合格，双方随后办理了约定第五层房屋的交接手续，昆**司装修后进驻。

2004年8月20日，昆**司交纳了诉争房房产税、土地使用税8万余元。

诉争房产所使用土地于《合同书》签订时系朝**公司使用的国有土地，朝**公司于2001年4月取得国有土地使用证，土地使用权性质为划拨。2002年，朝**公司取得包括诉争房产在内的26号院房产所有权证（京房权证朝其02字第00305号）。后朝**公司申请办理了诉争房产所使用土地使用权的出让手续，于2006年9月取得（2006出）第0301号土地使用证，土地使用权性质变更为出让。2009年4月，朝**公司以出让方式重新办理前述房屋产权证并将地址变更为甲26号院。

朝**公司曾于2005年7月将包括诉争房产在内的综合楼及相应的土地使用权抵押给中国农**城区支行。该土地使用权变更为出让性质后，上述抵押登记注销，双方重新办理了抵押登记。经审理中查证：涉案房屋不在抵押范围。

2005年7月，昆**司将朝**公司诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝**法院），要求继续履行共同投资新建的综合楼《合同书》、为其办理产权手续；朝**公司于2005年8月反诉要求确认双方签订的《合同书》无效。朝**法院经审理于2006年12月判决：双方于1994年4月17日签订的《合同书》无效；朝**公司返还昆**司投资款320万元，土地、房产税89250元，共计3289250元；驳回昆**司其他诉讼请求。判决后，昆**司不服，上诉至本院。本院于2007年11月将该案发回重审。案件发回重审后，朝**法院以（2008）朝民初字第2712号对该案重审。原审法院经重审于2009年6月判决：一、中国**程总公司（中国**程公司）与北京朝**限公司（北京**织厂）于1994年4月17日签订的《合同书》无效。二、驳回中国**程总公司的诉讼请求。昆**司不服判决上诉至本院。本院经审理于2010年4月做出（2009）二中民终字第16402号民事判决书，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第2712号民事判决。二、北京朝**限公司与中国**公司继续履行双方（即原中国**程公司与原北京**织厂）所签《合同书》。三、驳回中国**公司的其他诉讼请求。四、驳回北京朝**限公司的反诉请求。

该判决生效后，朝**公司于2013年向北京**民法院申诉，北京**民法院于2013年9月驳回朝**公司的再审申请。

昆**司于2006年秋季从涉案房屋搬出。对于搬出的原因，双方说法不一。昆**司称，因朝**公司断水、断电，导致无法使用，故搬出；朝**公司称昆**司自动搬出。

另查，2003年7月30日，朝阳工业局与朝**公司签订《转让房屋使用权合同书》，双方约定：朝**公司将其所属东直门外大街26号A座6层办公用房转让给朝阳工业局，作为朝阳工业局永久使用的办公场所；朝**公司将所属A座6层房屋现状永久使用权转让给朝阳工业局，房产证为朝其02字第00305号，目前建筑面积为775.17平方米（其中共有分摊面积61.71平方米）；朝阳工业局同意向朝**公司支付该层永久使用权转让费共计360万元，陆续分批支付，最终在2004年7月30日前支付完毕；朝**公司保证该房屋使用权无任何争议，并尽快交给朝阳工业局，若今后发生任何争议及法律后果，均由朝**公司承担责任，并赔偿由此给朝阳工业局造成的经济损失；朝阳工业局在不破坏房屋主体结构的情况下，可自行装修；朝**公司同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将该层房屋产权办至朝阳工业局名下（最终面积确认以房产证为准）；若遇国家政策及统一规划等发生重大变化或因不可抗力致使本合同无法履行时，双方另行友好协商解决。

《转让房屋使用权合同书》签订后，2003年7月，朝**公司将朝阳区东直门外大街26号院1号楼6层房屋交给朝阳工业局使用。朝阳工业局主张以往来款及借款的方式给付朝**公司360万元；朝**公司虽然否认前述款项为购房款，但承认并未偿还该款项。

2007年11月，朝**业局与朝**公司签订《补充协议》，双方约定，根据甲、乙双方于2003年7月30日签署的《转让房屋使用权合同书》第四条，现因朝**公司为迎接奥运会进行整体装修改造之需要，涉及朝**业局使用的房屋，现经甲、乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、朝**公司为迎接2008年奥运会整体装修改造之需要，请求将主合同转让房屋永久使用权的标的物由东直门外大街26号A座6层变更为东直门外大街26号B座5层，朝**业局表示理解和同意。据此自本协议签订之日起，B座5层的永久使用权转让给朝**业局。二、朝**业局已支付的A座6层的永久使用权转让费转为B座5层的永久使用权转让费。B座5层大于A座6层的建筑面积，朝**业局理应给予朝**公司相应补偿，但考虑到双方的关系，朝**公司愿将多出面积提供给朝**业局无偿使用，朝**业局表示感谢。待朝**公司协助朝**业局将B座5层的房屋产权办至朝**业局名下时，多出的面积（以房屋所有权证为准）按当时市场评估价再最终核销，甲乙双方往来账时一并解决。朝**业局搬至B座5层的时间为2007年11月20日前，如遇特殊情况，另行商定。朝**业局搬迁后，A座6层的使用权返还给朝**公司。三、由于朝**公司改造给朝**业局带来一些影响和不便，朝**公司表示十分歉意，朝**公司承担朝**业局B座5层的装修费用，并承担搬家费用，免收一个月的物业管理费用。四、原合同其他条款不变，重新变更物业管理合同。

《补充协议》签订后，2007年11月，朝阳工业局将朝阳区东直门外大街甲26号院1号楼6层房屋交还给朝**公司。朝**公司按照《补充协议》的约定，将朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层交付给朝阳工业局使用至今。

对于昆**司及朝**公司主张的朝阳工业局作为朝**公司的上级主管、知道涉案房屋与昆**司联建一节，朝阳工业局称，经改制，朝**公司已与朝阳工业局脱钩，朝阳工业局人员几经变动，且涉案房屋在签《补充协议》时为空置状态，朝阳工业局为配合奥运才搬至涉案房屋。

经现场勘验，朝**公司已将甲26号院1号楼改造成酒店经营。

再查，2013年7月1日，朝阳工业局以朝**公司为第一被告，昆**司为第二被告起诉至本院，请求判令：1、撤销（2009）二中民终字第16402号生效《民事判决书》；2、依法改判我公司与朝**公司继续履行《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，并由朝**公司协助我公司将坐落于北京市朝阳区东直门外大街26号2号楼5层（原为东直门外大街26号B座5层）的房屋产权变更至我公司名下。

本院于2013年12月判决：一、撤销北京**人民法院（2009）二中民终字第16402号民事判决书。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第02712号判决书。三、驳回北京市朝阳区工业局的其他诉讼请求。判决后，昆**司不服，上诉至北京**民法院。北京**民法院经审理认为，二中院在2010年4月作出（2009）二中民终字第16402号判决时，朝阳工业局不是该案当事人，昆**司与朝阳工业局分别同朝**公司签订的合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因朝阳工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆**司与朝阳工业局实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素。比照前述原则，《合同书》实际已无法继续履行，因此，二中院在原判决中认定《合同书》继续履行不当。据此于2014年4月11日判决：驳回上诉，维持原判。

上述事实，有（2009）二中民终字第16402号民事判决书、《合同书》、《补充协议》、《转让房屋使用权合同书》、（2014）高民终字第483号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，朝**公司为新建2号楼（综合楼）所占宗地土地使用权人，相关行政审批机关在2号楼（综合楼）的立项、规划中，朝**公司为建设方。就诉争的该2号楼5层，朝**公司与朝**业局及昆**司分别签订了转让合同，因昆**司与朝**业局均需采取交易方式实现合同目的，故朝**公司与昆**司签订的《合同书》及朝**业局与朝**公司签订的《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》性质上均为房屋买卖合同。前述合同均不违反法律规定，均为有效。在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）、已经办理房屋使用权转移登记的；（2）、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后，是否办理了网签，合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。现昆**司及朝**业局分别与朝**公司签订的合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因朝**业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆**司的付款情况及合同成立的先后因素。比照前述原则，昆**司与朝**公司之间签订的关于转让北京市朝阳区东直门外大街甲26号2号楼5层产权的《合同书》已无法实际履行，且朝**公司与昆**司继续履行双方所签《合同书》的判决已经人民法院生效判决撤销。因此，原审法院判决朝**公司、朝**业局腾房以及协助昆**司办理产权登记不当，本院予以撤销。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第691号民事判决。

二、驳回中国**公司的全部诉讼请求。

一、二审案件受理费各32400元、诉讼保全费5000元、鉴定费35000元，均由北京朝**限公司负担（均于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月十四日