北京星**责任公司与北京市大**村民委员会一案二审民事判决书

审理经过

上诉人北京市大**村民委员会（以下简称前**委会）因与被上诉人北京星**责任公司（以下简称星城商厦）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民（商）初字第7924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成由法官闫*担任审判长，法官陈*、牟**参加的合议庭，并于2015年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人前**委会的委托代理人胡**、于**，被上诉人星城商厦的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

前**委会在一审中起诉称：1994年11月19日，前**委会（前身为大兴县芦城乡前**委会）与星城商厦（前身为北京**业品公司大兴百货公司）就前辛庄所有的14亩地签订了租赁合同，在该合同中约定前**委会“将村东、黄前路南、商场集体宿舍东邻14亩沙荒地租赁给大兴县百货商场做仓储用地，使用期五十年，租金总计七万人民币，分两次付清。如不具备条件，此地将作为果园和良种基地…”。星城商厦向前**委会支付七万元租赁费，即每亩每年租金100元。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条及第六十三条的规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划决定的用途使用土地；除兴办乡镇企业、村民建设住宅或建设乡（镇）村公共设施、公益事业建设外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另依据《**务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。对于“通过出租（承租）、承包等以租代征方式非法使用农村集体所有土地进行农业项目建设的行为”，该文件指出“必须严格禁止，并予以严肃查处”。据此，双方签订的租赁合同违反了国家强制性法律规定，应当被认定为无效。此外，星城商厦在承租上述土地后，也改变了土地用途，未经有权机关审批进行了大量非法建设，已严重侵害了前**委会的合法权益。故，依据《中华人民共和国合同法》及司法解释、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法定的相关规定，特提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院依法判令双方于1994年11月19日签订的租赁合同无效；2、案件受理费由星城商厦承担。前**委会向法院提交以下证据予以证明：1、租赁合同复印件；2、照片。

一审被告辩称

星城商厦在一审中答辩称：第一，认可北京市大**兴百货公司是星城商厦的前身，也认可合同是前辛**委会与星城商厦双方签订的；第二，当时14亩沙荒地是坑地，是星城商厦用了大量的人力物力填平，才变成现在的这种情况；第三，双方在合同中约定14亩地是用作仓储，现有的房屋也的确是用于仓储，并没有违反合同目的；第四，在1994年星城商厦一次性支付了7万元，且星城商厦本着50年的承包期而进行的规划；第五，《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》均后于租赁合同，不具有溯及力。

星城商厦向法院提交以下证据：关于股东（出资人）权利有关问题的解释。

一审法院查明

一审法院审理查明：1994年11月19日，原大兴县**民委员会与原北京市大**兴百货公司签订租赁合同，约定：大兴百货商场需用仓储用地（甲方）前辛庄村有沙荒地14亩出租（乙方）。经双方协商同意，前**委会决定将村东、黄前路南、南场集体宿舍东邻14亩沙荒地租赁给大兴百货商场做仓储用地，使用期五十年，租金总计柒万元人民币，分两次付清。合同签章生效付叁万元，剩余肆万元2个月内付清。如不具备条件，此地将做为果园和良种基地，乙方表示同意。双方商定，合同期满后，全部地上不动产无偿归乙方所有，甲方如续租，乙方应以优惠价格优先租给甲方继续使用，价格双方协商确定。租赁合同盖有大兴县芦城乡人民政府公章。

星城商厦按照合同约定时间交纳了七万元租金。

在合同履行过程中，原大兴县**民委员会名称变更为前**委会，原北京市大**兴百货公司经更名、破产后被拍卖由星城商厦购买，承担了原北京市大**兴百货公司的全部债权债务和合同业务关系，前**委会对此予以认可，并称其与星城商厦一直在实际履行租赁合同，只是一直未变更租赁合同中双方的名称。

租赁合同项下的14亩地是集体所有的沙荒地。

一审庭审中，前**委会称约定的“仓储用地”只是说该土地用于仓储，并没有让星城商厦进行建房等违约行为，而且还约定了“如不具备条件，此地将做果园和良种基地，乙方表示同意”，是星城商厦自己在履行过程中的违约行为导致合同无效的。星城商厦称当时双方约定仓储用地根据实际就是需要建房子，前**委会是知道这一情况的，至于“如不具备条件，此地将做果园和良种基地，乙方表示同意”，是因为当时14亩地是一个大坑，双方是说如果坑填不平无法用作仓储的话，就用作果园和良种基地，并不是像前**委会说的那样。双方均称年代久远，已经无法提供证据证明当时说的“仓储用地”及具体合同内容的含义。

一审法院判决认定:第一、本案中的租赁合同中的出租方大兴县芦城乡前辛庄村民委员会变更名称为前**委会，租赁合同的承租方原北京市大**兴百货公司在该合同项下的权利义务由星城商厦全部承担，双方未再重新签订合同，双方都认可对方的主体地位并认可前**委会与星城商厦一直在实际履行租赁合同，故法院认为该案中前**委会请求确认无效的1994年11月19日的租赁合同的出租方为前**委会，承租方为星城商厦。第二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；

一审法院认为

（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中的租赁合同未违反签订时法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他情形，故法院认为前**委会请求确认无效的证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回北京市大**村民委员会的诉讼请求。

上诉人诉称

前**委会不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、合同中对于“仓储”的约定违反了国家强制性法律规定。本案所涉土地租赁合同（实为“土地承包合同”）虽系1994年11月19日签订，但履行至今已有二十多年，且星城商厦在庭审中亦自认“租赁”沙荒地的目的系建设仓库等地上物进行仓储或转租，星城商厦也实际利用集体非建设用地进行了大量的非法房屋建设从而转租获利。一审法院因前**委会与星城商厦均“无法提供证据证明当时说的‘仓储用地’及具体合同内容含义”即认为没有合同无效的法定情形，是错误的。依据1987年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》第三条的规定：“各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为”及第十二条第二款的规定：“承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务”。因此，无论前**委会与星城商厦对“仓储”含义是如何认定的，“沙荒地”（非建设用地）均不得用于房屋建设，擅自改变土地用途，更不能以土地承包的合法形式掩盖在集体非建设用地上私建房屋的非法目的。二、星城商厦订立涉案租赁合同的目的及实际非法建设行为均系违法。星城商厦未经合法审批手续擅自在集体非建设用地上进行大面积房屋建设并进行转租获利，其行为不仅侵害了前**委会的合法权益，也严重违反了国家保护农村集体土地、严禁滥用土地的强制性法律规定和土地管理政策，而其以此为目的签订的租赁合同应被认定无效。三、依据《中华人民共和国合同法》的规定，一审判决应对涉案合同是否有效进行明确判决。本案系确认合同效力之诉，一审法院在判决中适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，驳回了前**委会的诉讼请求，但对于涉案合同是否有效却没有明确认定。四、对涉案合同的有效认定会导致星城商厦非法建设仓储房屋和转租非法获利继续处于持续状态，以合法的形式使非法行为合法化。本案所涉土地（非建设用地）通过合同约定用于“仓储”等建设用地均是被强制性禁止的，涉案租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，亦是以长期“租赁”非建设用地的合法形式掩盖星城商厦用于非法建设房屋并进行转租获利的非法目的，应被认定无效。综上，一审法院判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由星城商厦承担。

被上诉人辩称

星城商厦服从一审法院上述民事判决，其针对前**委会的上诉理由答辩称：一、合同处于正常履行状态。本案所涉租赁合同于1994年11月19日签订，至2014年11月18日该合同已经履行了20年，合同约定的履行时间为50年，即至2044年11月18日止。合同约定的7万元租金，星城商厦已经按约定付清。二、北京市大兴区人民政府行政干预市场经济。北京市大兴区人民政府在2011年出台1份政府性文件，要求北京市大兴区六环内的农村出租用地租金至少为8000元/亩/年，该文件引发了北京市大兴区范围内几乎所有土地承包、流转等矛盾纠纷。三、前**委会提及的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》（1999版）、《中华人民共和国土地承包法》等均在租赁合同成立之后设立实施，对租赁合同没有溯及力。即使是1987年版的《中华人民共和国土地管理法》星城商厦也没有违反禁止性规定。四、根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，本案合同合法有效，且该合同经过当地政府盖章确认，具有政府公信力。五、前**委会缺乏契约精神，见利忘义。综上，星城商厦请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

上述事实，有双方提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是前**委会与星城商厦签订的租赁合同是否无效。前**委会上诉认为该租赁合同存在合同无效的情形，经本院审查，租赁合同未违反签订时法律、行政法规的强制性规定，亦不符合以合法形式掩盖非法目的的情形，故前**委会请求认定无效的主张证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由北京市大**村民委员会负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，由北京市大**村民委员会负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年四月八日