岳阳县生态工业园与岳**和科技有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告岳阳县生态工业园（以下简称工业园）诉被告岳**和科**公司（以下简称富和公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员熊*担任审判长，与代理审判员胡**、人民陪审员黄*组成合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗志爱、毛**及被告的委托代理人钟嗣荃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告工业园诉称，2009年3月4日，原、被告签订《醋酸叔丁*项目投资合同》，约定原告以土地出让价8万元／亩，出让原告工业园内20亩土地的建设用地使用权给被告投资创办醋酸叔丁*生产企业。合同签订后，原告实际出让35.07亩土地给被告使用，超出合同约定使用面积的15.07亩，土地款共计280.56万元。被告使用土地后除支付土地款140.28万元及抵扣县级地方财政收入奖励66.5万元后，尚欠土地款73.78万元未支付。原告认为被告行为已经构成违约，故请求人民法院判决由被告偿还土地欠款73.78万元，并按照合同约定承担违约责任。
被告辩称
被告富和公司辩称，对原告主张欠款73.78万元的事实没有异议，但认为1、原告未按照双方约定，完成被告第一次购买的20亩土地东南角及第二次购买的15.07亩土地的通电、道路、通行及平整工作，故要求原告根据实际情况核减部分土地款或补偿部分平整费用。2、根据合同约定，原告应当在被告第一期投资竣工后向被告交付土地使用权证原件。被告按照约定实现了第一期项目竣工投产，但原告至2013年3月8日才向被告交付土地使用权证。原告的延迟交付致使被告贷款融资困难，故未能支付剩余土地款。3、上述两点原因，客观上造成被告未能及时支付土地款，被告的行为不能构成违约，故不应承担违约责任。被告同意在2015年2月底之前支付土地款30万元，同年6月底之前付清全部欠款。
原告工业园为支持其诉讼请求，在举证期内向本院提交如下证据。
证据1、《醋酸叔丁*项目投资合同》1份，证明原告以出让价8万元／亩，出让20亩土地的建设用地使用权给被告投资创办醋酸叔丁*生产企业。合同签订后，被告的实际使用土地为35.07亩，超出合同使用面积15.07亩，土地款共计280.56万元。
被告富和公司为支持其辩称，在举证期限内向本院提交如下证据。
证据1、《醋酸叔丁*项目投资合同》1份，证明原告应当在被告第一期投资竣工（2009年7月）后向被告交付土地使用权证原件。
证据2、岳县国用（2013）第138号土地使用权证书1份，证明2013年3月8日被告取得23379.5M2的土地使用权证。
证据3、照片1组，证明原告未按照原、被告间的《醋酸叔丁*项目投资合同》完成被告所用土地东南角的平整工作。
被告对原告提供的证据1无异议。原告对被告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为确保被告企业安全距离达到国家标准，原告多出让15.07亩给被告使用，故非原告单方造成被告于2013年3月8日取得土地使用权证；对证据3的真实性有异议，认为原告出让的20亩土地均已平整。
经庭审的辨证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下。
对于原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。
对于被告提供的证据1，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。对于证据2，经本院核对，该证据与原件一致，系有权机关颁发，真实、合法且与本案相关，本院予以采信；对于证据3，在无其他证据的佐证下，该照片不能证明其拍摄地点及内容在原、被告合同用地范围内，本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对案件事实作如下认定。
2009年3月4日，原、被告签订《醋酸叔丁*项目投资合同》，约定1、原告以2007年1月1日起国家规定的最低土地出让价8万元／亩，出让原告工业园内20亩土地的建设用地使用权给被告投资创办醋酸叔丁*生产企业。2、被告在合同签订后7个工作日内付清土地出让款160万元。因资金周转不能一次性付清的，可在付首付款80万元后，将所欠余款出具借据从原告工业发展基金中借支，借支金额不能大于基准地价和首付款的差额部分。3、被告交付土地出让款首付80万元后，应当在投资后分4年每年偿还原告工业发展基金20万元。被告在投产后5年所产生的县级财政首付部分按年度全部奖返给被告，被告可用此款抵扣借款。4、原告在合同生效后1个月内完成上述土地的征地、拆迁、通电、道路、通行工作，并向被告交付土地使用。5、原告在被告第一期投资竣工（2009年3月开始施工，7月竣工投产）后向被告交付土地使用权证原件。6、如有违约，守约方有权终止本合同，违约方应当按照本合同土地出让价格的10%支付对方违约金并赔偿相应的损失。
合同签订后，因醋酸叔丁酯的生产需要一定的安全距离，为确保被告企业的安全距离达到国家标准，被告的实际使用土地为35.07亩。原、被告对超出合同面积使用的15.07亩土地虽未另行签订书面合同，但均认可土地出让价为8万元／亩，原告先后两次出让土地的土地出让款共计280.56万元【（20亩＋15.07亩）8万元／亩】。2013年3月8日，被告取得岳县国用（2013）第138号土地使用权证书，使用权面积为23379.5M2。至原告起诉之日止，被告支付土地款140.28万元并抵扣县级地方财政收入奖励66.5万元，尚欠原告土地款73.78万元未支付。2014年12月24日，原告以被告的欠款行为已构成违约为由，诉至本院，请求判如所请。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为被告拖欠土地款73.78万元是否构成违约，是否应当承担违约责任。
原、被告签订《醋酸叔丁*项目投资合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同真实合法有效，合同约定原告将20亩土地出让给被告使用，被告在2014年年底之前付清土地款160万元，对此双方应当遵照执行。在合同履行过程中，原、被告为确保被告企业的安全距离达到国家标准，原告多出让15.07亩土地给被告使用。双方虽未就上述15.07亩土地签订书面协议，但原告已将15.07亩土地的使用权交付给被告使用，被告也因使用该土地而支付了部分对价，且双方均认可土地出让价为8万元／亩，共计120.56万元。原告交付土地使用权的行为与被告支付对价的行为均系双方真实意思表示，原、被告间形成合法有效的建设用地使用权出让合同关系。
至2014年12月，被告支付原告206.5万元，但未明确该款项用以支付上述20亩土地和15.07亩土地中的哪一块土地的出让款。本院认为，在无法确定被告所支付的款项为哪一块土地的交易款项时，应当结合本案的实际情况，视被告支付总欠款280.56万元的其中一部分，并按照原出让土地及被告使用土地的先后顺序认定被告先支付20亩土地的出让款160万元；后支付15.07亩土地的出让款46.5万元，还剩73.78万元未支付。
原、被告未对15.07亩土地出让款的支付期限进行约定，属履行期限约定不明确，故原告在给被告必要的准备时间的条件下，可以随时要求被告履行。原告多次要求被告还款，被告拒绝还款后才诉至本院，本院向被告送达相关法律文书后至开庭期间隔近30天，应当视为原告已给予被告必要的准备期限。被告使用原告出让的全部土地后，拖欠15.07亩土地出让款73.78万元的行为构成违约。原告起诉要求被告偿还欠款的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告要求被告按照土地出让价格的10%支付违约金，但未举证证明原告就出让的15.07亩土地的违约金条款与被告进行了约定，故本院不予支持。
被告主张其未及时支付土地款，系原告未按照《醋酸叔丁*项目投资合同》约定，及时向被告交付土地使用权证所致。经本院核对，被告于2013年3月8日取得的土地使用权证书，使用权面积23379.5M2，约为35.07亩，包括了被告超出《醋酸叔丁*项目投资合同》中约定面积使用的15.07亩土地。原、被告为确保被告企业的安全距离达到国家标准，而达成一致协议，原告多出让15.07亩土地给被告使用，故原告未按照《醋酸叔丁*项目投资合同》中约定，及时向被告交付土地使用权证系原、被告双方共同造成，非原告单方原因。且被告未举证证明其未按《醋酸叔丁*项目投资合同》中约定的时间取得土地使用权证与其未及时支付土地款之间有因果关系，故对于该主张本院不予支持；被告主张原告未按照《醋酸叔丁*项目投资合同》的约定完成20亩土地东南角的平整工作，但未举出确实有效的证据证明，故本院不予支持；被告主张原告未完成多出让的15.07亩土地的平整工作，但未举证证明原、被告就多出让的15.07亩土地的平整工作进行了约定，故本院不予支持。
据此，原、被告之间存在合法有效的建设用地使用权出让合同关系，被告拖欠土地款的行为构成违约，应当支付原告土地款73.78万元；原告未举证证明原告就出让的15.07亩土地的违约金条款与被告进行了约定，故原告关于要求被告按照土地出让价格的10%支付违约金的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零九条之规定，判决如下：
裁判结果
由被告岳**和科技有限公司支付原告岳阳县生态工业园建设用地使用权出让款73.78万元；
驳回原告岳阳县生态工业园的其他诉讼请求。
上述款项限支付义务人在本判决生效后五日内支付到本院账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：中**银行岳阳县支行，账号1902）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11178元，由被告岳**和科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年二月一十六日
