房地产抵押的一般规定

　　一、房地产抵押的一般规定

　　（1）房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。

　　（2）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　（3）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

　　（4）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

　　（5）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　（6）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　（7）以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　（8）有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

　　（9）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　（10）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　（11）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　（12）企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

　　（13）订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

　　（14）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

　　（15）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

　　（16）订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　（17）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

　　二、房贷审批通过抵押完成一般多久放款

　　房贷审批通过，客户签订了贷款合同、办完房屋抵押登记手续之后，贷款经办银行一般会在一个星期内放款到账，通常不会超过一个月的时间（至于审批、抵押手续所需时间，一般是2到3周左右）。

　　当然，有时银行资金紧张，可能放款也会有所延迟。像不少在年末办理房贷的客户，就因为银行年末要进行年终结算，再加上年末没什么贷款额度，所以都是等到跨了年之后才放的款，更有甚者等了三个月的时间。

　　总之，客户耐心等待就好，既然已经通过了审批，也签订好合同了，那银行就不会不放贷。而等房贷资金发放下来的时候，银行一般也会发送信息通知客户。如果客户等了很久都不见房贷资金放款到账的话，可以打电话给贷款经办银行，向客服人员询问原因，然后让对方尽快放款。

　　三、贷款风险

　　违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

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