抵押合同无效如何处理

　　一、抵押合同无效如何处理

　　抵押合同无效，抵押人不应按不超过债务人不能清偿部分承担相应的赔偿责任，而是在抵押物价值范围内对不超过债务人不能清偿部分承担相应的赔偿责任，且抵押物价值以赔偿时评估价为限。

　　在抵押合同无效的情况下，抵押人所要承担的不再是担保责任，而是缔约过失责任。

　　二、什么情况下房产抵押贷款合同无效

　　1、因为房屋财产性质的原因造成抵押合同无效：

　　（1）土地所有权；

　　（2）耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；

　　（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施；

　　（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；

　　（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

　　2、未登记：《担保法》规定抵押贷款必须到主管部门对抵押房屋进行登记的抵押，未到主管部门登记的为无效合同。

　　3、破产企业：企业在破产前6个月至破产期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。

　　4、债务人有多个债权人：若债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

　　5、国有企业的已确认为重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。

　　三、抵押合同的注意事项

　　1、抵押合同中不得约定事项

　　根据民法典规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　2、权利凭证的保管

　　抵押合同中可以约定房产权证等相关权利凭证由抵押权人妥善保管。

　　3、抵押标的的保险

　　抵押标的如果是房产、船舶等不动产，抵押合同当事可以约定对该标的投保。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。这样在最大程度上，保证了抵押权人债权得以实现。

　　还可约定抵押人保证所提供的抵押财产不存在未披露的共有及存在争议情况，如果因前述情况而给抵押权人造成损失，抵押人要承担相应的赔偿责任。

　　4、抵押费用

　　抵押合同可以明确办理抵押登记、保险费用由谁承担，避免纠纷。

　　5、注意办理抵押标的登记手续

　　依照法律规定，有些抵押物必须办理抵押登记手续，抵押权方可生效。如房产、土地等做抵押的，应当向有关部门申请抵押登记。

　　注意，不同的抵押物对登记部门不同。

　　（1）土地使用权抵押的，登记部门为签发土地使用权证书的土地管理部门；

　　（2）建筑物抵押的，县级以上地方人民政府规定的部门为登记部门；

　　（3）林木抵押的，登记部门是县级以上林木主管部门；

　　（4）以车辆、船舶抵押的，运输工具的登记部门是抵押登记手续办理机关；

　　（5）以动产抵押的，工商行政管理部门为登记部门。

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