买了贷款房子，但银行审核没通过。我现在也没有经济实力付全款，所以想退房！怎么样才把违约金降到最低？
2019-06-13 13:23:02
律师解答共有3条
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1、办理解除抵押登记手续
在实践中，提搜索前还款很难操作，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或者变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商决不会吃这个亏。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。
银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。
我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。 -
合同签订后，如果没有合理的理由，一般是不能单方面违约的，你要有法官认可的理由，否则没办法退房的。
预售合同就是正式的合同，合同分预售和现售，预售指房子还在建设工程中销售的房子，现售指已经竣工，买了可以随时入伙的房子或者二手房，这两种合同都是正式合同。
一般违约金是总房款的10％，除非你们在合同里有其他约定，比如自行约定了违约金是20％。 -
如果银行起诉到法院要求担保人承担责任，那么关键是在法院判决后银行如何申请执行。如果银行觉得保证人经济实力较强，有(甚至掌握了线索)现金资产(银行存款、有价证券等等)，代偿能力很强，就很有可能向法院申请先执行保证人的财产。
而且根据2004年11月4日最高院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
”
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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