法律问答
你好,我想谈谈小产权一房二卖的事
2019-12-26 20:49:42
律师解答共有3条
开发商一房二卖,当事人要如何维权?
1、沟通解决
可以首先与卖房者尝试着沟通,运用法律的规定维护自己的权益,告诉卖房者应该承担法律规定的赔偿责任。如谈判不成功后,应果断选择走司法途径。
2、财产保全
如果一房二卖的卖方有转移财产逃避赔偿的意图,在准备诉讼时应考虑对卖方进行财产保全。可在提起诉讼前申请诉前财产保全,也可在法院立案后,申请财产保全。
申请财产保全面临的问题是需要提供担保,以前法院要求原告提供等值的的担保。而原告往往很费劲才能凑齐所需担保,甚至因没有能力担保导致无法对涉案财产进行保全
在2016年12月1日开始实施的《
最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定
》其中规定:
1、担保数额不超过请求保全数额的百分之三十;
2、申请人可以以财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保,即向保险公司投保财产保全责任险,保险公司向法院出具保函。
这对需要进行财产保全者,是一个利好消息。
3、进行诉讼
买房人应积极收集有关
证据
,向法院提起诉讼,
(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
(二)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是
物权
变更范畴,按物权对世原理、物权公示原理,和物权优先于债权原理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
(三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
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