江苏致**有限公司与曹**排除妨害纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与被上诉人江苏致**有限公司（以下简称致诚公司）排除妨碍纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2015）盱民初字第02181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，致诚公司开发盱眙县盱城镇嘉喜转盘西南的林海港湾小区。房屋建成后，曹**以致诚公司欠付工程款，其受该工程实际施工人的委托处理决算事宜为由住进涉案房屋，致诚公司多次要求曹**搬离涉案房屋未果。

另查明，2011年5月31日，致诚公司与案外人蒋**签订拆迁协议，约定蒋**以其所有的183.3㎡住宅换取林海港湾7号楼1号门面（面积148.18㎡）。2014年4月18日致诚公司向蒋**出具了林海港湾7号楼1号门面房以拆迁款抵充房款的450000元收据。2011年7月31日，蒋**、陈**（买受人）就林海港湾7幢1号商铺与致诚公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定该商品房总价款为450000元，房屋交付期限为2011年12月31日前。如出卖人逾期交房，超过30日双方愿意继续履行合同的，自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。后致诚公司未按期交房，蒋**、陈**于2014年5月29日、2015年4月15日两次起诉要求致诚公司赔偿逾期交房违约金，后经原审法院（2014）盱民初字第1211号、（2015）盱民初字第00721号案件审理，其中（2014）盱民初字第1211号案件起诉时将曹**列为被告主张权利，后在案件审理过程中撤回对曹**的起诉，上述两案判决致诚公司赔偿蒋**、陈**逾期交房违约金合计79380元。

案件审理过程中，案外人蒋**到庭表示，其拒绝接受房屋且起诉要求致诚公司支付逾期交房违约金是因涉案房屋未取得商品房验收合格相关证明文件，与曹**是否占用涉案房屋无关。

一审中，致诚公司诉称，致诚公司开发盱眙县盱城镇嘉喜转盘西南角林海港湾政府的拆迁安置房。曹**占有的7幢1号房屋已于2011年7月31日出售给业主蒋**、陈**，但曹**以工程款争议为由一直占有。蒋**、陈**以逾期交房为由向原审法院提起逾期交房违约金诉讼。后法院两次判决致诚公司赔付逾期交房违约金58927.50元和20452.50元、买卖合同继续履行。故致诚公司诉请法院判令曹**搬出涉案房屋、赔偿损失80174元，承担本案诉讼费用。

一审中，曹**辩称：1、关于诉讼主体问题，曹**并非真正的房屋占有人，是涉案工程的实际施工人委托曹**住进讼争房屋，故曹**在代理权限内实施的民事行为应当由委托人承担相应的法律责任；2、讼争房屋所有权不明确，致诚公司不应以物权提起诉讼。至诉讼时，讼争房屋没有交付验收，致诚公司销售未经验收的房屋，违反相关规定；3、致诚公司没有按合同约定支付工程款，至今仍欠工程款400余万元，施工方先行占有房屋也是维护自身权益；4、致诚公司要求曹**承担逾期交付违约金没有依据。

一审法院认为

原审法院认为，致诚公司投资建设盱眙林海港湾小区。2011年7月31日致诚公司（出卖方）与蒋**、陈**（买受人）就林海港湾7幢1号商铺签订商品房买卖合同，约定房屋交付期限为2011年12月31日前。致诚公司在房屋建成后至实际交付前，享有涉案房屋管理等相关排他的权利，未经其许可，他人不得随意侵害。曹小**公司欠付承建方工程款，其受实际施工人戴**委托为由占有涉案房屋。但致诚公司是否欠付承建方工程款、欠付数额以及付款等情况，承建方应当通过合法途径行使权利，曹**目前占有、使用涉案房屋的理由不能依法成立，曹**无合法理由占有涉案房屋侵犯了致诚公司合法权益，现致诚公司主张曹**搬离涉案房屋、排除妨害，有事实和法律依据，应予支持。

关于赔偿损失。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。致诚公司主张因曹**占有涉案房屋，使其不能按约定时间交付房屋给买受人蒋**、陈**，导致其向买受人支付逾期交房违约金合计80174元。原审法院认为，延期交房是指开发商没有在预售合同约定的交付使用期限内将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住，交房行为应当包括实质的交付行为及交付的标的符合使用条件等要件，现涉案房屋并不符合交付使用的条件，致诚公司向案外人支付逾期交房违约金并不能当然归咎于曹**的占用行为，且案外人明确表示拒绝接受房屋且起诉要求致诚公司支付逾期交房违约金是因涉案房屋未取得商品房验收合格相关证明文件，与曹**是否占用涉案房屋无关，故对致诚公司该项主张，不予支持。经原审法院释*，致诚公司坚持该诉讼主张。如致诚公司认为其有其他形式的损失，可收集证据另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：一、曹**于判决生效之日起30日内搬离盱眙县盱城镇林海港湾小区7幢1号房屋；二、驳回致诚公司的其他诉讼请求。案件受理费1804元，减半收取902元，由曹**负担50元，由致诚公司负担852元。

上诉人诉称

上诉人曹**不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案工程原系盱眙县**营有限公司开发，现致诚公司作为原告提起诉讼，致诚公司对此未作出解释，一审也未追加盱眙县**营有限公司参加诉讼。2、曹**受戴**委托住进涉案房屋，戴**应为本案被告，一审法院判决曹**搬出涉案房屋错误。3、因致诚公司拖欠工程款，曹**占有房屋是行使留置权。且涉案房屋的建筑材料仍归戴**所有，在房屋未交付的情况下，法院无权判决戴**或曹**强行交付。4、根据法律规定，实际施工人对涉案房屋享有优先受偿权，法院无权判令曹**搬出房屋。请求二审法院依法判决。

被上诉人辩称

被上诉人致诚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审确认一审查明的事实。

本院认为

本院认为，虽然建设用地规划许可证和建设工程规划许可证载明用地单位、建设单位为盱眙县**营有限公司，但致诚公司解释系其从盱眙交通资产投资经营有限公司有偿转让所得，且国有土地使用权证和建筑工程施工许可证中均载明土地使用权人、建设单位为致诚公司，致诚公司亦就涉案房屋取得了商品房预售许可证，故致诚公司作为所有权人有权提起诉讼，本案无须追加盱眙县**营有限公司参加诉讼。因曹**认可其实际居住于涉案房屋，致诚公司提起排除妨害诉讼，曹**应为适格被告。至于曹**所述致诚公司欠实际施工人戴**工程款，其受戴**委托占有涉案房屋并不能成为其占有涉案房屋的依据。根据《中华人民共和中担保法》第八十四条的规定，留置权的范围不包括建设工程承包合同，而工程款优先爱偿权是对房屋处置价款而言，并不能成为曹**占有依据。曹**无合法理由占有涉案房屋侵犯了致诚公司合法权益，一审法院判决其搬离涉案房屋正确。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人曹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日