张**与金科物**北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人金科物业**北京分公司（以下简称金科物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第12893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

金科**分公司在原审法院诉称：根据张**与北京金**限公司签署的《北京市商品房预售合同》及北京金**限公司与我公司签署的《北京市前期物业服务合同》：张**购买了北京金**限公司开发的xx庄园项目的昌平区xx镇xx花园居住项目的房屋，且我公司被选定为该房屋所属物业项目的物业服务企业。根据上述《北京市商品房预售合同》第24条约定：u0026quot;物业服务收费价格为2.86元/月平方米（按产权建筑面积计收），买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前缴纳物业服务费。u0026quot;根据上述合同约定，我公司已经履行了物业服务义务，同时张**也享受了我公司提供的服务。但张**至今一直欠缴物业服务费。综上所述，我公司认为，张**的行为已经严重违反约定和法律规定，给我公司造成了严重的经济损失，我公司保留向张**主张损害赔偿的权利。因此特向贵院提起申请，请求判令：1、张**支付自2014年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，共计人民币7093元；2、本案诉讼费用由张**负担。

一审被告辩称

张**在原审法院辩称：不同意金科**分公司的诉讼请求。我于2011年12月购买停车位，金科**分公司至今还没有交付车位钥匙；金科**分公司应有责任解决房屋质量问题而未解决；金科**分公司应先服务后收费。我自2011年6月18日收房，已按照合同约定预付过三年的物业费，却没有得到应有的服务，才停交物业费，待问题解决后再交物业费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年3月8日，张**与北京金**限公司签订《北京市商品房预售合同》，在第二十四条中约定：u0026quot;物业服务费备案价格为3.8元/月平方米。自建设单位首次交房之日起三年内，物业服务收费价格为2.86元/月平方米（按产权面积计收，此价格已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况）。自建设单位首次交房之日起三年期满后，依照前期物业服务合同对本项目实施物业管理的物业管理企业有权根据物价水平、市场行情及成本支出，调整或恢复物业服务费收费备案价格标准。u0026quot;张**的房屋面积为130.53平方米。自2014年6月1日至2015年12月31日，张**欠缴物业服务费用为7093元。庭审中，金科**分公司表示放弃逾期未缴服务费用的违约金及利息。

另查，重庆金科**北京分公司于2011年6月7日经北京市**昌平分局核准，名称变更为重庆市金**北京分公司。重庆市金**北京分公司于2014年4月30日经北京市**昌平分局核准，名称变更为金科物**北京分公司。

一审法院认为

原审法院认为：合法的民事权利应当受到法律保护。现金科**分公司提供了物业服务，张**在接受该服务后，应当按照约定如期向金科**分公司交纳相关费用。关于张**辩称金科**分公司至今未交付车库钥匙及未解决房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，张**可另案解决。应当说明的是，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，物业公司的经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现问题时，物业公司应及时协助业主解决问题，若协商不成，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告张**给付原告金科物**北京分公司二○一四年六月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费七千零九十三元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，张**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院未查清本案基本事实，金科**分公司违约在先，故我方停交物业费。违约具体表现为：我于2011年12月购买停车位，金科**分公司至今未交付车位钥匙，还存在未解决房屋质量问题、未予拆除我方房顶上的违章建设等违约行为；金科**分公司应先提供服务后收取费用，在提供物业服务的过程中服务不到位，所以我方才停交物业费。第二，我方接收房屋的时间为2011年6月18日，已经按照合同约定预交物业费至2014年6月18日，故金科**分公司计算未交纳物业费起止时间错误，起始时间应为6月18日。第三，我方并未与金科**分公司签订任何合同，故金科**分公司没有资格起诉我方。第四，北京金**限公司因交房时间过晚已同意为我减免一年的物业费用，应在本案中相应予以减免。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判驳回金科**分公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。

被上诉人辩称

金科**分公司答辩称：同意原审法院判决，不同意张**的上诉请求，张**关于房屋质量及车位问题的上诉理由，与我公司提供的物业服务无关，不能以此为由拒交物业费。另，我公司计算物业服务费的时间正确。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2011年3月8日，张**与北京金**限公司签订《北京市商品房预售合同》，在第二十四条（一）中约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为：重庆金科**北京分公司。该《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第2项约定：买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和交纳......。

经查，金科物**北京分公司于2015年8月10日经北京市**昌平分局核准，名称变更为金科物业**北京分公司。

上述事实，有当事人的当庭陈述、《商品房预售合同》、名称变更通知等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与北京金**限公司签订的《北京市商品房预售合同》中已经选定金科**分公司为涉案小区的物业服务单位，且金科**分公司实际为涉案小区提供了物业服务，故现张**以其并非合同当事人，不应交纳物业费的上诉理由和请求，本院不予支持。

就张**主张应按照实际交房日期计算物业费一节，依据张**与北京金**限公司于2011年3月8日签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第2项约定：u0026quot;买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和交纳......u0026quot;，故金科**分公司按照通知接房之日起计算物业费具备合同依据，张**主张应按照实际交房日期计算物业费，依据不足，本院不予采信。就张**主张应先服务后付费一节，缺乏法律依据，本院不予支持。关于张**认为金科**分公司至今未交付车库钥匙、未解决房屋质量问题、未拆除违章建设等上诉理由，与本案不属于同一法律关系，其可另行主张。

就张**主张北京金**限公司曾因交房时间过晚承诺为其减免一年物业费的上诉理由，北京金**限公司与金科**分公司系两个不同的法律主体，在金科**分公司对该约定不予认可的情况下，北京金**限公司与张**的之间约定的效力并不及于金科**分公司，故张**以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

另，二审经法院查明，金科物**北京分公司于2015年8月10日经北京市**昌平分局核准，名称变更为金科物业**北京分公司，因出现新的事实，故本院对一审法院判决主文内容依法予以变更。

综上所述，张**的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第12893号民事判决：u0026quot;被告张**给付原告金科物业**北京分公司二○一四年六月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费七千零九十三元，于本判决生效后十日内支付u0026quot;；

二、驳回张**的上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费二十五元，由张**负担（本判决生效后十日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十二月十日

法官助理何*