董**与北京市**限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年6月，北京市**限责任公司（以下简称天**公司）诉至原审法院称：董**系北京市石景山区XX中区X号楼XXX室的产权人，天**公司接受委托，依法为董**所在小区提供物业服务。依据物业管理条例的规定，董**应按时支付物业服务费和公用电费，但董**却拖欠至今。虽经天**公司多次催缴，但董**至今无任何理由拒付。诉讼请求：1、请求董**向天**公司支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业费共计6195.76元；2、请求董**自2013年1月1日起至董**足额缴清欠费之日止，按照万分之2.1的标准向天**公司支付违约金，暂计至2015年5月31日，董**应付违约金为812.93元；3、请求判令董**向天**公司支付2012年1月1日至2014年6月30日期间的公用电费60元；4、董**承担本案全部诉讼费。

一审被告辩称

董**在原审法院辩称：我同意交纳公共电费，但是不同意交纳物业费，因为涉诉小区的物业管理极其不到位，小区内停车环境非常差，外小区车辆占用车位导致业主没有地方停车，而且所停车辆经常堵塞消防通道，小区内的电梯设置非常紧张而且只开一部电梯，业主上下班经常要爬楼梯，卫生脏乱差，小区内绿化面积小，安保人员形同虚设，下水设施损坏无人修理等。此外我对天**公司弄虚作假擅自提高物业费的行为不认可，我包括我周围的人都没有同意这次提价，天**公司的提价程序不合法，提价幅度极大缺乏依据，征询意见对象不合理，上调物业费也未经批准，所以我没有交物业费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：天**公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的管理企业。董**系北京市石景山区XX中区XX号楼XXX号房屋业主，该房屋建筑面积105.37平方米。2002年9月14日董**与天**公司签订《房屋委托管理合同》，该合同约定了物业管理范围、物业面积、委托管理期限、双方权利义务等。其中该合同有如下内容：“委托方董**（以下简称甲方），受托方北京市**限责任公司（以下简称乙方）。……委托管理期限甲方委托乙方对其进行管理的期限，自本合同签订之日起生效。如无法规、政策变更、乙方撤管，则本合同长期不变。…….七、乙方责任、权利、义务……八、委托管理收费标准，甲方办理入住手续即向乙方交纳委托管理费用，交费按季度计算，每年分四次交清当年的委托管理费（如甲方有特殊要求，可以特殊约定）。收费标准依据北京市物价局普通小区委托管理收费标准执行，每建筑平方米每月1.63元。

天**公司提交了董**欠付物业费及违约金明细表一页，其中记载，2012年1月1日至2014年6月30日欠付物业费为6195.76元，违约金数额为812.93元，公用电费为60元。董**表示同意交纳公用电费。

天**公司主张因物业运营成本上涨，2011年12月，天**公司通过入户征询统计，其管理的XX中区11-14号楼超过半数的业主，超过一半的面积均同意对物业费进行调整。调整后自2012年1月1日起，11、12号楼物业费为1.96元每月每平方米，13、14号楼为1.56元每月每平方米。天**公司按照相应的规定将该标准予以公示，并向XX中区居委会、石景**道办事处社区建设科、石**建委物业管理科进行了汇报。从2012年1月1日起，按照该标准收取相应的物业管理费。董**认为该征求意见结果不真实，不同意物业费涨价。庭审中，天**公司提交了《入户征询比例统计结果》，该结果中有监票人周**于2011年12月26日的签字，天**公司称周**系XX中**居委会工作人员，经法院工作人员至该社区居委会询问，该社区知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，周**确系该社区工作人员并于2012年5月退休。另，经法院向石**建委物业管理科核实，该单位知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，该单位工作人员张**签收了物业公司提交的提价告知材料，但此非提价的必经程序，物业费提价程序应符合《北京市物业管理办法》第三章第十一条的规定。

董**主张天**公司未按照合同约定履行其义务，物业服务不到位，存在安保、绿化、保洁、秩序管理等多方面的问题，并提交了照片和业主签名材料两页。照片显示，小区公共部位有多处绿化，小广告有粉刷的痕迹。同时也存在小广告清理不及时、草坪个别部分破坏、个别车辆停放无秩序等服务瑕疵。

另查明，天**公司已经于2014年7月1日撤出在该小区的物业管理工作。

上述事实，有房屋委托管理合同、欠付物业费及违约金明细表、入户征询比例统计结果、照片、关于调整物业费标准征询工作的汇报、公示、调查令回执、谈话笔录及原、董**双方当庭陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。天**公司接受委托为董**居住的小区提供物业管理服务，董**享受了天**公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，董**有义务按期交纳物业管理费，天**公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。

董**不认可天**公司的提价，认为相应的征求意见及汇报程序不真实、不合法，但未提交证据。法院认为该提价行为符合形式，如果董**认为该提价行为违反法律规定，应通过其他程序解决，故法院对天**公司主张的2012年物业费标准予以认定。

董**在庭审中所称因天**公司未尽职尽责履行物业服务管理义务，董**对安保、绿化、保洁、秩序管理等诸多方面不满意的抗辩意见，因董**方提供的证据不足以证实天**公司没有履行相关的服务管理义务，从现有证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，天**公司服务基本达到合同标准，未发现存有严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对董**上述抗辩意见不予采信。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。同时，董**不满物业公司提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等合法方式予以解决。天**公司主张滞纳金，因天**公司提供的服务存在瑕疵且董**非恶意欠费，故滞纳金法院不予支持。天**公司主张公共部位电费，董**同意交纳，法院对此不持异议。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董**于本判决生效后十五日内给付北京市**限责任公司二零一二年一月一日至二零一四年六月三十日的物业服务费六千一百九十五元七角六分；二、董**于本判决生效后十五日内给付北京市**限责任公司二零一二年一月一日至二零一四年六月三十日的公共部位电费六十元；三、驳回北京市**限责任公司其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，董**不服原审法院判决，上诉至本院。董**的上诉理由为：原审法院判决中事实认定不清，天**公司擅自调整物业服务费价格，无上级部门批准的文件，涨价的明细项目也没有列举，也不符合政府指导价的要求。发放调查函的过程中没有任何业主跟随，属于擅自发放，发放调查函的对象也不合理，我们小区有两类人群并不需要交纳物业费，这些人群的人数超过了总人数的二分之一。收取和保存调查函回执的环节也存在问题，统计结果环节也存在问题，是在没有第三方监督的环节下进行的统计，多数业主并不同意，不符合法定程序。事后的备案程序也不符合规定。我对提价之后的物业费数额也不认可。尽管物业服务有瑕疵，但我一直按时交纳物业费，直至2012年天**公司擅自上调物业费，我才拒绝交纳物业费。同时，在天**公司服务期间，小区的电梯、环境、管理等诸多方面均存在严重问题，故请求撤销原审判决，依法改判。天**公司同意原审法院判决。

本院查明

经审理查明：董**提供周**的录音，用以证明监票过程不符合法定程序。天**公司对真实性不予认可，同时认为不是二审新证据。天**公司在二审审理中未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，董**上诉认为其不认可天**公司的物业费调价行为，故不同意交纳物业服务费用。但根据本案中已经查明的事实，天**公司上调物业收费的行为符合形式要求，并向XX**居委会、石**建委物业管理科进行了汇报。本院认为如果董**认为提价行为违反法律规定，应通过其他程序解决，而非在本案所涉及的民事诉讼中以拒绝交纳物业服务费的方式解决。董**上诉认为在天**公司服务期间，小区的电梯、环境、管理等诸多方面均存在严重问题，但未提交充分证据加以证明，从现有证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，天**公司的服务基本达到合同标准，未发现存有严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对此上诉主张本院不予采信。

综上，董**的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由北京市**限责任公司负担十元（已交纳），由董**负担四十元（其中十五元由北京市**限责任公司预交，董**于本判决生效后七日内给付北京市**限责任公司，余款于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由董**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日

法官助理赵**