乔**与第一物业服务（北京）有限公司摩码园分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人乔**与被上诉人第一**摩码园分公司（以下简称第一物业摩码分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第13171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

第一物业摩码分公司在原审法院诉称：2008年，乔**入住位于北京市海淀区安宁庄西路上第摩码园。2009年4月20日，我公司与乔**签订了《上第MOMA前期物业服务协议》，约定由我公司为该小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务费、能源费等相关费用。从2009年4月20日起至今，我公司已按照上述协议的相关规定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但乔**拒绝支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费9163.56元、能源费9163.56元、垃圾清运费60元。乔**故意拖欠物业服务费的行为已经构成严重违约。现我公司起诉要求乔**支付上述期间的物业服务费9163.56元、能源费9163.56元、垃圾清运费60元及滞纳金12927.06元，诉讼费由乔**承担。

一审被告辩称

乔**在原审法院辩称：我确实没有交纳上述期间的物业费、能源费、垃圾清运费，拖欠的数额认可。我居住的房屋地漏漏水造成我无法居住，而且给我造成很多损失，故不同意交纳各项费用。

一审法院查明

原审法院经审理查明：乔**为海淀区安宁庄西路上第摩码园小区的业主，房屋建筑面积109.09平方米。

2005年11月4日，北京当**限责任公司（甲方）与北京当**责任公司（乙方）签订《上第摩码园前期物业服务合同》，约定甲方将上第摩码园委托乙方实行物业管理。

2009年4月20日，乔**（甲方）与北京当**责任公司摩码园分公司（乙方）签订《上第MOMA前期物业服务协议》，约定本协议期限为自本物业的开发商北京当**限责任公司通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效之日止。乙方负责对小区的共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理，向甲方按时足额收取物业服务费、能源费和其他相关费用。物业服务费为3.5元／平方米／月，物业服务费用自《入住通知书》中的通知收房之日的次日起计收，采取预收的方式，乙方每半年收取一次物业服务费；办理入住时，甲方需一次性缴纳半年的物业服务费；以后甲方应于每一缴费周期的第一个月的10号前缴纳每半年度应交纳的物业服务费用。业主因故不能按期交纳物业服务费用的，可以委托他人携带业主授权书或身份证明文件按期交纳物业费，逾期二个月以上未交物业服务费的，逾期每日缴纳3‰滞纳金；能源费收取标准42元／平方米／年。4、能源费用自《入住通知书》中的通知售房之日的次日起计收，采取预收的方式，乙方每年收取一次能源费；办理入住时，甲方需一次性交纳一年的能源费；以后甲方应于每一缴费周期的第一个月的10号前交纳每年度应交纳的能源费用，逾期二个月以上未交能源费的，逾期每日缴纳3‰的滞纳金；因甲方原因造成的房屋空置，甲方应全额交纳物业服务费和能源费。甲方违反本协议，不按约定交纳物业服务费及能源费的，乙方有权要求甲方补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金。合同签订后，第一物业摩码分公司对北京市海淀区上第摩码园小区提供了物业管理。乔**未交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业费9163.56元、能源费9163.56元、垃圾清运费60元。庭审中，乔**对物业服务费、能源费、垃圾清运费的收费标准及金额予以认可，并提出因房屋漏水无法居住，故不同意交纳各项费用。

2009年5月21日，经北京市**海淀分局核准，北京当**责任公司摩码园分公司名称变更为第一物业摩码分公司。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、《上第摩码园前期物业服务合同》、《上第MOMA前期物业服务协议》、《业主临时公约承诺书》、物业欠费催收函、名称变更通知等。

一审法院认为

原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。乔**与第一物业摩码分公司签订的《上第MOMA前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，该协议真实、有效。第一物业摩码分公司是具有相应物业管理资质的物业管理企业，其接受北京当**有限公司的委托对海淀区摩码园小区进行了物业管理。乔**作为该小区业主，接受摩码园分公司对其整个小区和全体业主提供的物业服务，有义务依约交纳物业服务费。乔**称由于地漏漏水给其造成损失，其可另行起诉解决，且本案是物业服务合同纠纷，与其主张的赔偿并非同一法律关系，故对其抗辩意见法院不予采信。现第一物业摩码分公司要求乔**支付所欠物业服务费、能源费、垃圾清运费，理由正当，法院支持。业主欠交物业服务费并非恶意拖欠，故第一物业摩码分公司主张的滞纳金，法院暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、乔**于判决生效后七日内给付第一物业服务（北京）**园分公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业服务费人民币九千一百六十三元五角六分、能源费人民币九千一百六十三元五角六分、垃圾清运费人民币六十元；二、驳回第一物业服务（北京）**园分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，乔**不服提出上诉，请求：撤销原判，依法改判驳回第一物业摩码分公司全部诉讼请求。上诉理由：涉案房屋因漏水，造成无法正常使用，2013年7月第一物业摩码分公司为维修房屋将钥匙收取，但直到2015年6月第一物业摩码分公司也没有将房屋修好，钥匙也没有还给乔**。乔**在此期间没有使用过房屋，也没有享受到物**司提供的服务，故不应交纳此段期间的物业费、能源费及垃圾清运费。

被上诉人辩称

第一物业摩码分公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。房屋漏水不属于物业服务内容，与本案无关。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：乔**与第一物业摩码分公司签订的《上第MOMA前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行各自的义务，现第一物业摩码分公司为摩码园小区进行了物业管理，乔**作为该小区的业主，应该交纳相应的物业费用。关于乔**上诉认为存在房屋漏雨，将钥匙委托给物业公司以便修理房屋的上诉请求及理由，本院认为房屋漏水的责任承担问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且房屋漏水并非第一物业摩码分公司的责任，故乔**以第一物业摩码分公司未履行维修义务拒绝交纳物业费的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持，就房屋漏水导致的损失，乔**可另行主张权利。综上，乔**的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审判决正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五百八十二元，由乔**负担三百四十二元（本判决生效后七日内交纳），由第一物业服务（北京）有限公司摩码园分公司负担二百四十元（已交纳）。

二审案件受理费二百六十元，由乔**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日

法官助理宁*