北京富**有限公司与任*物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京富**有限公司（以下简称富**业公司）因与被上诉人任*物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2015）延民初字第04667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

富**业公司在原审法院诉称:任*是延庆县延庆镇妫水南街业主，我公司为其提供物业服务，该户的建筑面积为81.94平方米。任*拒交2010年至2014年的物业费9341元。现诉至法院，要求任*支付拖欠的物业费9341元。

一审被告辩称

任*在原审法院辩称：2009年我买房子以后，用这个房子当办公楼，当时整个楼内部没有装修，买房子后我们进行装修，2009年、2010年物业公司没有为业主提供服务所以我不想交。我曾经找过物业公司说过如果你们装修好了卫生打扫干净了我就交，结果他们并没有做到。富源通物业公司在服务过程中存在很多问题，如：我的房子在四层，四层公摊面积被别人接出房子给占用了，我有照片证明。四楼公共厕所让打扫卫生的给占了，五层被物业当办公室使用了。

一审法院查明

原审法院审理查明：任*是延庆县延庆镇妫水南街业主，富**业公司自2010年至2014年为其提供物业服务，该户的建筑面积为81.94平方米。富**业公司在从事物业服务的过程中，存在绿化工作不到位、两部电梯中长期使用一部、将公共厕所关闭用做办公室和储藏间等现象。富**业公司曾向任*催要物业服务费，任*以答辩意见为由，拒交2010年至2014年期间的物业费9341元。富**业公司于2015年6月23日诉至法院，要求任*支付拖欠的物业费9341元。

另查明，富**业公司与任勇于2009年1月8日签订《物业管理委托合同》，在该合同中，对于富**业公司提供服务的内容与质量、双方的权利与义务等内容进行了约定，双方约定物业费的收费标准为1.90元∕月∕平方米。

再查明，富**业公司提供的《颍泽洲商厦收费表》显示：绿化费0.05元∕月∕平方米、保洁费0.20元∕月∕平方米、秩序维护费0.35元∕月∕平方米、公共设施设备日常运行和保养费0.50元∕月∕平方米、管理费0.20元∕月∕平方米、垃圾清运费0.15元∕月∕平方米、化粪池清掏费0.05元∕月∕平方米、电梯费0.30元∕月∕平方米、智能化系统运行维护费0.10元∕月∕平方米，合计1.90元∕月∕平方米。

一审法院认为

本案在审理过程中，富**业公司坚持主张任*应全额交纳物业费，任*则以2009年、2010年富**业公司未为其提供服务为由要求减免物业费。

原审法院认定上述事实的证据有：《前期物业管理协议》、《物业管理委托合同》、《颍泽洲商厦收费表》以及双方当事人的当庭陈述等。

原审法院判决认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。富**业公司履行了物业服务方面的义务，有权向任*收取物业费。任*享受了富**业公司提供的物业服务，亦有义务交纳物业费。任*未按时交纳2010年至2014年的物业费，双方形成债权债务关系。现富**业公司主张权利，要求任*交纳物业费，合法有据，法院应予支持。但因富**业公司提供的物业服务中对于绿化部分、电梯的使用、厕所的关闭等方面存在履行义务方面的瑕疵，故要求任*全额交纳物业费的请求，不符合物业服务合同约定的部分，法院不予支持。对于给付物业费的具体数额，法院根据查明的事实，酌情扣减15%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决：一、任*支付北京富**有限公司二○一○年度至二○一四年度物业费七千九百四十元，判决生效后七日内履行。二、驳回北京富**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

富**业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由是：我公司提供了合格的物业服务，原审判决未经调查认定我公司服务存在瑕疵，判决减免15%的物业费属于认定事实不清。

任*答辩称：我入住时物业公司还没有为业主提供服务，因而我不应交纳2009年及2010年的物业费。另外公建面积被很多住户占用，绿化、卫生、照明、电梯都存在问题，电梯不平稳，经常坏。我也不认可原审判决，但没有上诉，不同意富**业公司的上诉请求和理由

本院经审理查明：二审期间,

富**业公司向本院提交了照片、房屋维修工程鉴定报告、《关于颍泽州商厦内违建的情况说明》复函，以证明原审法院认定的绿化、电梯、违建等问题不存在。任勇对照片及房屋维修工程鉴定报告的真实性认可，但不认可其证明目的，认为鉴定报告中已表明电梯存在很多问题，并表示对《关于颍泽州商厦内违建的情况说明》复函的情况不清楚。

本院另查，原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有照片、房屋维修工程鉴定报告、《关于颍泽州商厦内违建的情况说明》复函及当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：富**业公司应全方位忠实地履行物业服务工作，但从本案审理情况看，业主对富**业公司的物业服务存在一定的异议，主要表现在小区的绿化、卫生、电梯使用、厕所的关闭等方面。对此，富**业公司在原审法院审理中并没有提供相应的证据予以反驳。虽然二审中富**业公司提供了一些证据材料，但照片反映不出其存在绿化工作，因而不能证明其全面履行了物业服务工作。对于业主提出的诸如此类的公共问题，富**业公司不仅要有积极解决的态度，还应与业主进行积极的沟通，以求得业主的谅解与配合，富**业公司显然没有做到这一点。同时，其提供的证据显示，电梯确实存在很多的问题，这些问题都体现了物业服务不到位的情况，原审法院据此酌情减免部分物业费用，合理适当，本院予以维持。本院提醒富**业公司在今后的物业服务中应充分履行其工作职责，就物业服务中难以解决的问题以及工作进程与业主积极的沟通，以营造良好的物业服务环境。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。富源通物业公司的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由任*负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由北京富**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十二月十三日

法官助理宁*