孙**与北京西**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第26472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年7月，北京西**有限公司（以下简称西**公司）诉至原审法院称：孙**购买了北京三**发有限公司（以下简称三**公司）开发建设的位于北京市海淀区X乡XX号院XX号房屋。北京市海淀区X馆园区的物业管理工作原由北京格**有限公司（后更名为北京西**有限公司，以下简称西**公司）负责，西**公司于2006年10月31日退出，我公司于2006年11月1日起接管，负责北京市海淀区X馆园区的物业管理工作。孙**于2006年4月7日与格**公司签订了《前期物业管理服务协议》，格**公司在退出时与我公司签订了《协议书》，将北京市海淀区X馆园区的物业管理工作交我公司接管，并将其对业主享有的物业费债权一并转移给我公司。孙**接受了我公司提供的物业服务，但一直未向我公司缴纳其应缴纳的2007年4月7日至2012年7月30日的物业费。我公司多次催促孙**交纳物业费，均没有结果。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主应当按时缴纳物业服务费。孙**不按时缴纳物业服务费用的行为违反了合同约定，也违反了相关法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：孙**给付拖欠的物业费50192.74元，给付违约金21277.31元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

孙**在原审法院辩称：西**公司提供的物业服务不达标，房子有瑕疵，出现装修漏水等问题，物业管理不到位，这一点有提交的关于对西山美墅物业服务质量的评估报告为证。因此不同意西**公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：孙**系北京市海淀区X乡XX号院XX号房屋业主。

2006年7月4日，孙**（甲方）与格**公司（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定房屋“建筑面积196.68平方米”，协议第四条第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米4元收取”；第九条第三款约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。

北京格兰**司西山分公司于2006年9月21日变更名称为北京西宇**司西山分公司。

2006年10月28日，北京西**有限公司（甲方）与西**公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三**发有限公司开发建设的西山新村（X馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西**公司对该小区进行物业管理。西**公司系具有物业服务三级资质的物业公司。

西**公司提供的“公告”一份显示，2006年11月1日，西**公司就交接北京西**有限公司的物业管理工作对X馆的业主、经营户进行了公告。

后西山美墅小区成立海淀区**主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西**公司继续提供物业服务。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西**公司于2012年7月30日撤出X馆，并由北京金泊**理有限公司（以下简称金**公司）进行了移交见证。

2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张**、区住建委纪检书记朱**主持召开西山**物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，西**公司退出X馆的物业管理。

庭审中孙**认为西**公司未尽到物业服务合同义务，并提交2012年9月北京金泊**理有限公司出具的评估报告，该报告对X馆的物业进行查验评估，评估基准日为2012年7月30日，评估公司对X馆物业项目以观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等评估手段，进行了共用部分及共用设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。西**公司对上述评估结论不予认可，认为评估未经该公司同意，且评估时该公司已经进行了物业的交接。不能以上述评估结论来认定西**公司提供的物业服务质量。

庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西**公司主张孙**拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。就违约金数额，依据双方合同约定自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，则孙**在欠费期间应付违约金数额较高，故仅在本案中主张孙**支付与其应付物业费本金数额一致的违约金。孙**主张其并不存在违约，不应支付违约金。

上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务协议、物业交接协议书、名称变更证明、公告等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：孙**系北京市海淀区四季青乡旱河路301号院X馆F3-3302号房屋业主。孙**与西**公司签订《前期物业管理服务协议》。西**公司通过协议，将X馆的物业管理服务相关权利与义务转交西**公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西**公司实际提供了物业服务，孙**应向西**公司支付物业费。另一方面，西**公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。

就未交纳物业服务费的原因，孙*民主张*因西**公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金**公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告证明其主张。法院认为，就评估报告，西**公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小**委员会委托有相应资质的评估公司，对西**公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就孙*民据此主张西**公司物业服务瑕疵的抗辩，法院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西**公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西**司自2006年11月1日入场至其撤离X馆期间的整体物业服务水平，故法院对孙*民以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。

本院认为

法院认为，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。就本案而言，在孙**无充分有效证据证明西**公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西**公司起诉要求孙**支付相应服务期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，法院予以支持。就孙**应付物业服务费的截止期限，双方认可西**公司正式办理物业设施及资料的交接时间为2012年7月30日，相关会议纪要也载明以2012年8月1日为时间节点划分缴费主体，法院不持异议。

考虑到在2012年7月30日正式交接前，西**公司与业主间争议激烈，相应照片、评估报告中亦显示其物业服务虽未完全停止但确实存在不符合约定标准之处，法院将结合上述情况确定孙**应缴物业费的数额。就物业服务费用的标准，双方合同约定按照按建筑面积每月每平方米4元收取，法院不持异议。就交费总额，法院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西**公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故法院将依据西**公司服务瑕疵的程度，对应交纳物业服务费数额予以酌减。孙**应向西**公司支付2007年4月7日起至2012年7月30日的物业费（包括西**公司自西**公司受让的部分债权）。西**公司主张违约金，法院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、孙**于本判决生效后七日内支付北京西**有限公司物业费四万五千四百七十二元、违约金五千元；二、驳回北京西**有限公司其他诉讼请求。

判决后，孙**不服原审法院判决，上诉至本院。孙**的上诉理由为：我家房屋存在漏水问题，物业公司一直没有给我维修好，给我造成巨大的财产损失，我才拒绝交纳物业费，并非恶意拖欠。故请求撤销原审判决，依法改判。西**公司同意原审法院判决。

经审理查明：双方当事人在二审审理中均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为,孙**与西**公司签订了《前期物业管理服务协议》，西**公司通过协议，将X馆的物业管理服务相关权利与义务转交西**公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。而且西**公司实际提供了物业服务，孙**与西**公司存在物业服务合同关系，孙**应向西**公司支付相关物业服务费用。现孙**上诉认为其家中存在漏水问题，西**公司并未及时有效进行维修，故其不应当交纳物业费及滞纳金。本院认为，孙**主张的西**公司存在的服务瑕疵并不足以全额免除其给付物业费的义务。同时，在孙**自2007年至2012年五年期间未支付任何物业费的情况下，这种违约行为使物业公司的正常运营及对小区服务的质量均造成了不利影响，故孙**应当支付相应的违约金。原审法院考虑到西**公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，已经酌情对物业费及违约金数额予以扣减，本院认为并无不当，对孙**要求免除其物业费交纳义务及不应承担违约金的上诉主张，本院不予采信。

综上，孙**的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一案件受理费七百九十三元，由北京西**有限公司负担二百六十二元，由孙**负担五百三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千零六十二元，由孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十二月四日

法官助理赵**