李**与北京信**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人**有限公司（以下简称信科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第9255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

信**公司在原审法院诉称：李**购买了昌平**名佳花园xx号房屋一套，于2004年8月22日与信**公司办理了上述房屋的交接手续并入住。李**在领受房屋并入住后即享受到了信**公司为该小区提供的物业管理服务，但李**自2005年以来一直拖欠物业费达10年之久，李**非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经信**公司多次催缴李**均置之不理。李**的行为严重阻碍了信**公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了信**公司及其他众多业主的利益。现*向法院提起诉讼，以维护信**公司的合法权益和名佳花园小区的物业管理正常工作秩序和经营秩序，请求：1、判令李**交纳物业服务等各项费用12140元。

一审被告辩称

李**在原审法院辩称：不同意信**公司的诉讼请求。**业公司提供的物业服务不符合《物业管理委托合同》和《名佳花园物业管理服务协议》约定的其应当履行的合同义务。李**的房屋漏水，但信**公司对李**的报修置之不理。**业公司主张2005年至2012年的物业费超过了诉讼时效，2005年至今信**公司从未向李**催缴过物业费，视为信**公司放弃了收取物业费的权利。2014年至2015年的物业费，由于信**公司拒不履行合同约定义务导致李**财产损失，请求人民法院在合理范围内酌情扣减物业费的数额，在信**公司履行维修义务之后，李**同意支付2014年和2015年的物业费。基于信**公司怠于履行合同约定的义务，李**提出反诉，要求信**公司继续履行物业服务协议中约定的义务，对北京市**名佳花园xx号房屋进行维修，并赔偿李**财产损失10000元。

一审法院查明

原审法院经审理查明：李**系北京市**名佳花园xx号房屋的业主，该房屋面积为137.17平方米。2003年12月31日，北京佳**有限公司（甲方）与北京安**责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为名佳花园小区提供物业服务。2004年8月22日，北京安**责任公司（甲方）与李**李**（乙方）签订《名佳花园物业管理服务协议》，协议约定甲方负责对房屋及设备、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议签订后，信科物业公司为李**提供了物业管理服务，李**未向信科物业公司交纳2005年1月1日至2012年12月31日，2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费11521元（已扣减信科物业公司未提供服务期间的物业服务费用）。

另查一，2005年9月16日，经北京**管理局核准，北京安**责任公司名称变更为北京信**限公司。

另查二，2008年信科物业公司曾因故撤出名佳花园小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。

上述事实，有双方当事人的陈述及信科物业公司提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、物业管理服务协议、住户登记表、北京市昌平区物价局昌价（管）字（2001）104号关于名佳花园物业管理服务收费标准的通知、欠费明细表、名称变更通知等，李**提交的房屋所有权证、照片等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：北京安**责任公司经工商机关核准将名称变更为信**公司，故北京安**责任公司与信**公司实际为同一主体。信**公司与北京佳**有限公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对信**公司及全体业主具有约束力。信**公司与李**签订的《名佳花园物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。信**公司提供了物业服务，李**作为小区内的业主，应按照收费标准向信**公司交纳其提供物业服务期间的物业费。但需指出，信**公司未为李**提供物业服务期间的物业服务费用信**公司不应收取。对李**提出信**公司主张2005年至2012年期间的物业费已超诉讼时效的辩解意见，法院认为因信**公司信**公司为李**提供的服务属持续履行，且目前仍在履行当中，故信**公司的起诉未超过诉讼时效。对于李**提出信**公司对其房屋漏水未尽维修义务而拒交物业费的辩解意见，法院认为根据庭审中李**的陈述，其房屋自新房交付不久即开始漏水，故李**的房屋漏水属另一法律关系，李**应当通过其他途径另行解决，而不宜以长期拒交物业费的方式解决，对李**的该项辩解意见法院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式，李**可以在交纳物业费后要求信**公司履行相关义务。信**公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现信**公司起诉，要求李**支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李**给付原告北京信**限公司物业服务费一万一千五百二十一元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京信**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，李**不服提出上诉认为：信科物业公司主张的物业费已超过诉讼时效，且一审法院剥夺了我方反诉的权利，程序违法。故请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

信科物业公司针对李**上诉理由辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回李**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。

上述，有双方当事人在本院的陈述在案证实。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。

本案中，李**系北京市**名佳花园xx号房屋的业主，该房屋的开发单位北京佳**有限公司与信**公司签订的《物业管理委托合同》，信**公司与李**签订的《名佳花园物业管理服务协议》，均系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。因此，信**公司为李**居住的北京市昌平区北七家镇xx号楼提供了物业服务，李**作为业主亦实际享受到了信**公司提供的服务，李**理应向信**公司交纳物业服务费用。李**上诉称2005年至2012年的物业费超过诉讼时效，信**公司主张的该部分物业费不应得到支持。因信**公司为李**提供的服务属持续履行，且目前仍在履行中，李**未按时交纳物业费，侵权状态一直处于持续中，故信**公司主张的该部分物业费并未超过诉讼时效，对于李**该项上诉请求，本院不予支持。

反诉，是指在诉讼进行过程中，本诉的被告以原告为被告，向受理本诉的人民法院提出与本诉具有牵连关系的，目的在于抵销或者吞并本诉原告诉讼请求的独立的反请求。反诉与本诉的诉讼标的应当属于同一法律关系或同一权利。本案中，李**主张其房屋漏水，反诉要求信科物业公司承担财产损害赔偿责任，与本案双方之间的物业服务合同纠纷系不同法律关系，李**该项主张应当通过其他途径另行解决，原审法院不予受理其反诉请求，符合法律规定，故李**该项上诉请求，本院不予采纳。

综上所述，李**的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十二元，由李**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费八十八元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日

法官助理詹*