秦**与北京龙**理公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人秦**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第12556号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

北京龙**理公司（以下简称龙城**公司）在原审法院诉称：2007年12月1日，我公司与秦**签订了物业管理合同，委托我公司负责养护、管理。秦**房屋的面积为222.27平方米。秦**入住后，我公司即开始为其提供物业管理的各项义务，但截至2015年12月31日，却未按照相关规定缴纳物业费（卫视、HBO等）其中包括卫视费468元，HBO费1044元，我公司多次向秦**催要未果，为维护合法权益，故起诉，要求秦**给付物业费43743元、卫视费468元、HBO费1044元，按合同约定收取逾期滞纳金，诉讼费由秦**承担。

一审被告辩称

秦**在原审法院辩称：我家水管爆裂，给我造成一定的财产损失及精神上的损害，龙城**公司没有全面履行合同义务，提供的物业服务不好；还有就是龙城**公司的诉求超过了诉讼时效。

一审法院查明

原审法院审理查明：秦**系北京市昌平区回龙观镇二拨子村龙城花园龙邸＊＊号房屋的业主，双方认可该房屋面积为222.27平方米，龙城**公司系该小区的物业服务机构。2007年12月1日，秦**与龙城**公司签订《物业管理服务协议》，约定由龙城**公司为秦**提供物业服务。龙城**公司为秦**提供了物业服务，秦**未交纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费34994.19元、2013年1月1日至2014年12月31日的卫视费312元、2013年1月1日至2014年12月31日的HBO费696元。

原审法院认定上述事实的证据有：北京**物业缴费通知单、物业管理服务协议、歌华有线昌平分公司有线电视工程协议书、发票、照片以及双方当事人的当庭陈述等。

一审法院认为

原审法院判决认为：秦**与龙城**公司签订的《物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对合同双方具有约束力。现龙城**公司提供了物业服务，秦**在接受该服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。秦**提出的龙城**公司的诉讼请求已超过诉讼时效一节，法院认为，龙城**公司提供的物业服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，不宜认定龙城**公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于秦**的该项辩解意见法院不予采信。秦**提出龙城**公司物业服务不到位，但没有提供证据证明龙城**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于秦**拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。秦**可以在交纳物业费后要求龙城**公司履行相关义务。龙城**公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。秦**提出房间水管爆裂导致漏水财物被淹，相关损失可另行主张。现龙城**公司起诉，要求秦**支付物业服务费、卫视费、HBO费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持。龙城**公司要求秦**支付逾期滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。秦**的抗辩意见，无证据支持的部分，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、秦**于判决生效后十日内，给付北京龙**理公司物业服务费三万四千九百九十四元一角九分、卫视费三百一十二元、HBO费六百九十六元，共计三万六千零二元一角九分。二、驳回北京龙**理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

秦**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，改判驳回对方的全部诉讼请求。上诉理由是：龙城**公司在本案中并未就其全面履行合同提供相应的证据予以证实，同时，我提供的证据可以证明其在履行合同中存在明显的瑕疵。因而，原审法院认定事实错误。原审法院对本案诉讼时效的认定也属错误。

龙城**公司答辩称：同意原审法院判决。上诉人提出的物业服务瑕疵不构成不交纳物业费的理由，我公司多次催缴，张贴公告，没有怠于行使权利。

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：龙城**公司作为秦**居住小区的物业管理公司，在履行了物业服务后，秦**理应交纳相应的物业服务费用。秦**在诉讼中提供了部分照片证明龙城**公司服务存在瑕疵，本院认为，从照片可以反映出一些服务不到位的地方，但物业服务的服务质量应从整体性和持续性两个角度去衡量。暂时的、局部的问题都不足以反映物业服务的整体状态。秦**的照片不能证明龙城**公司存在持续性的严重违约行为，导致居民的基本生活水平受到影响，故本院对其该上诉意见不予采纳。关于诉讼时效，龙城**公司作为小区物业，目前仍属于持续服务状态，故对诉讼时效认定不应过于严苛，因而原审法院的处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秦**的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四百六十六元，由北京龙**理公司负担一百一十六元（已交纳）；由秦**负担三百五十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九百三十二元，由秦**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日

法官助理刘**