北京金隅大**三旗分公司与罗**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

注册号：110108013792107。

法定代表人隗合庆，总经理。

委托代理人刘**，北京**事务所律师。

委托代理人安峰，北京**事务所律师。

被告罗**，女，1954年9月21日出生。

身份证号：。

委托代理人唐**（罗**之夫）。

原告北京金隅大**三旗分公司（以下简称金隅物业西三旗分公司）与被告罗**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**独任审判，公开开庭进行了审理。原告金隅物业西三旗分公司之委托代理人刘**、安峰与被告罗**之委托代理人唐**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

金隅物业西三旗分公司诉称，我公司是专门提供物业服务、管理的物业管理企业，罗**是我公司服务管理的北京**建材城润生园号楼门802号房屋的业主。我公司依约提供了物业管理服务，但罗**未按约定支付物业服务费，给我公司造成了损失。现我公司起诉要求罗**支付2009年3月26日至2014年12月31日的物业费9291.17元、2009年3月26日至2014年3月25日期间的公共电费250元、垃圾清运费150元；要求罗**按照每日9.69元的标准支付自2014年7月1日起至判决时的滞纳金；诉讼费由罗**负担。

被告辩称

罗**辩称，我确实没有缴纳物业费用，但是因为金隅物业西三旗分公司的物业服务不达标。小区内都是野草，物业公司没有养护，绿化不达标；经常出现丢车情况，治安不好；我春节的时候曾把牛奶、苹果放在楼道，但均丢失；小区现在人员混杂，停车场对外出租；电梯经常出现故障；小区收益没有向我们告知；小区现在没有业主委员会，无法为我们维权。此外，物业服务各项费用中包括了物业服务费、高压变频水泵运行维护费等费用项目，我认为也应当包含垃圾清运费。我认为物业公司应当进行改进，应该给我减免部分费用。

本院查明

经审理查明，2008年3月26日，北京**限公司（乙方、受托人）与罗**（甲方、委托人）签订《物业服务合同》，约定依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号）文件的有关规定，甲乙双方经友好协商，甲方愿将建材城润生园号楼门802号（建筑面积95.32平方米，以下简称802号房屋）委托乙方管理；物业服务各项费用每月每建筑平方米1.4元，其中1、物业服务费0.55元／月平方米，2、高压变频水泵运行维护费0.1元／月平方米，3、安防设施运行维护费0.05元／月平方米，4、消防设施运行维护费0.1元／月平方米，5、电梯运行维护费0.6元／月平方米，共计1601.4元／年；甲方应按照本合同的相关规定在缴费期内足额交纳物业服务各项费用，每延期一日加收物业服务费总额的1‰的滞纳金。合同签订后，罗**入住润生园小区，北京**限公司为润生园小区提供物业服务。

2011年7月，北京金**有限公司决定整合内部资源，将北京**限公司变更为金隅物业西三旗分公司。2011年4月，金隅物业西三旗分公司成立。2011年10月14日，北京**限公司经北京市**海淀分局核准注销。金隅物业西三旗分公司继续为润生园小区提供物业服务。

庭审中，罗**认可未交纳2009年3月26日至2014年12月31日期间的物业服务费等费用，但主要以金隅物业西三旗分公司物业服务不到位予以抗辩，主张小区绿化不达标；经常出现丢车情况，治安不好；小区人员混杂，停车场对外出租；电梯经常出现故障；小区收益没有公示。对此，金隅物业西三旗分公司提交了《保安服务合同书》、《保安服务安全协议书》、《绿化养护合同》、《北京市电梯日常维护保养合同》及《电梯定期检验报告》以证明进行了相应的物业服务工作。金隅物业西三旗分公司另提交了电梯使用标志照片若干，证实定期检验情况。

金隅物业西三旗分公司另按照公共电费每年50元、垃圾清运费每年30元的标准向罗**主张公共电费及垃圾清运费，罗**对收费标准未提出异议，但主张垃圾清运费应当包含在物业费用当中。

上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务合同》、业主入住会签单、注销核准通知书、《北京金**有限公司关于实行分公司管理的请示》、《北京**限公司关于北京金**有限公司子公司调整为分公司的批复》、《保安服务合同书》、《保安服务安全协议书》、《绿化养护合同》、《北京市电梯日常维护保养合同》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，北京**限公司与罗**签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。合同签订后，北京**限公司依约履行相关义务，在其注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费。罗**作为802号房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向金隅物业西三旗分公司支付物业服务费之义务。针对罗**提出的绿化不达标、治安不好、电梯故障等问题，金隅物业西三旗分公司已向本院提交了保安、绿化、电梯保养等服务合同及显示电梯检验时间的电梯使用标志，证实金隅物业西三旗分公司提供了相关服务。且物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。

小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。在此，本院建议物业公司应首先树立以民为本的便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，延伸业务范围，对业主反映的问题及时予以改善，给业主创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。

综上，现金隅物业西三旗分公司要求罗**支付物业费用、公共电费，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。根据《物业服务合同》约定，垃圾清运费并未包含在物业费用当中，故本院对此项诉请亦予以支持。考虑罗**欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，本院对金隅物业西三旗分公司要求罗**支付滞纳金的诉讼请求暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、罗**于本判决生效后七日内向北京金隅大**三旗分公司交纳二ＯＯ九年三月二十六日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费人民币九千二百三十四元七角五分、二ＯＯ九年三月二十六日至二Ｏ一四年三月二十五日期间的公共电费人民币二百五十元、垃圾清运费人民币一百五十元，以上共计人民币九千六百九十一元一角七分；

二、驳回北京金隅大**三旗分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由罗**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月三十日