大连万**限公司与黄**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人大连万**限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄**的委托代理人黄**，被上诉人物业公司的委托代理人胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，黄**系位于大连市甘井子区柳溪园22-103号房屋的业主，房屋建筑面积219.63平方米，物业费每月每平方米3.8元。物业公司为包括黄**在内的小区业主实际提供物业服务，黄**自2013年1月1日-2014年12月31日欠交物业费20030元。物业公司当庭追加2015年1月1日-2015年3月31日的物业费，但未补交诉讼费。另查，黄**因其地下室遭到水淹，关于损失赔偿问题一直未能解决，所以拒交物业费。物业公司对此辩称系地产员工造成，损失也是由地产公司赔偿，与物业公司物业没有关系。再查，黄**提交反诉状，但未交纳反诉费。

一审法院认为

原审法院认为，物业公司提供营业执照（副本）、收费许可证，具有收取物业管理费的资质。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据以上司法解释的规定，《前期物业服务合同》对黄**具有约束力。物业公司依照合同约定对涉案小区实施物业管理，黄**作为该小区的业主，接受了物业公司的物业管理服务，受到《前期物业服务合同》的约束，应支付相应的物业管理费用。根据《前期物业服务合同》、《收费许可证》、《业主确认函》，涉案房屋的物业费为每月每平方米3.8元，房屋建筑面积为219.63平方米，故黄**应交纳2013年1月1日-2014年12月31日的物业费20030元，但对于物业公司当庭追加的2015年1月1日-2015年3月31日的物业费请求，因物业公司未补交诉讼费，本案不予合并审理。关于黄**提交的反诉状，反诉是针对本诉来说，具有事实与法律上的牵连，同时必须满足《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。本案物业公司诉请为要求黄**支付2013年1月1日-2015年3月31日的物业费，黄**的反诉状请求部分项目名为反诉，实为对物业公司诉请的答辩（如第1、第4条）；其余均与本诉无关，属于另外独立的诉讼请求，不符合提起反诉的条件，且黄**未交纳反诉费。故，本案对其反诉不予审理。

关于违约金，原审法院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，考虑物业公司在管理服务上也存在一定的瑕疵，也应承担相应民事责任，但黄**拖欠物业费也属违约，故酌情认定双方责任互相抵消，原审法院对本次诉讼违约金部分不予支持，但黄**仍应按时足额缴纳物业费，物业公司作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。综上所述，根据《中华人民共和物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，黄**支付大连万**限公司2013年1月1日-2014年12月31日的物业费人民币20030元。逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、驳回大连万**限公司其他诉讼请求。案件受理费550元，其他诉讼费50元，合计人民币600元（物业公司已预交），由物业公司负担300元，黄**负担300元。

原审法院宣判后，黄**不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其依据的主要理由是：1、被上诉人主张上诉人应按照每月每平方米3.8元的标准交纳物业费，上诉人认为该标准没有法律依据，上诉人应依照案涉房屋产权证记载的房屋类型，即住宅的标准交纳物业费。根据被上诉人提交给大连市物价局的《大连市住宅小区物业服务收费标准审核表》中申报的“住宅”物业费收费标准，上诉人应按照1.30元／月平方米向被上诉人交纳物业费。被上诉人主张上诉人所有的案涉房屋属别墅，上诉人不予认可，上诉人所有的案涉房屋不符合我国相关法律法规规定的别墅定义，且被上诉人对每月每平方米3.8元的标准收取物业费并未上报大连市物价局审批，不符合相关法律规定，该收费标准应属无效。2、对于上诉人在一审的反诉请求，根据我国相关法律规定，原审法院应合并审理。二审法院应对上诉人的反诉请求进行审理。

被上诉人物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：被上诉人按照每月每平方米3.8元的标准向上诉人收取物业费，依据的是案涉房屋商品房买卖合同附件三和业主确认函，上诉人均在上述两份证据中签字确认。依据上述两份证据，上诉人所有的案涉房屋属于大连万科溪之谷项目首期联排别墅，业主确认函中上诉人也认可别墅的物业费标准是每月每平方米3.8元，且该定价属于物业公司自主定价范围，不需要物价部门的审核。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为

本院认为，上诉人作为案涉房屋的所有权人，被上诉人为案涉房屋所在的小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人应向被上诉人支付物业费。本案的争议焦点为被上诉人按照每月每平方米3.8元的标准向上诉人收取物业费是否有事实和法律依据。被上诉人对此提出的主要证据为案涉房屋商品房买卖合同附件三和业主确认函，根据该两份证据内容，上诉人同意“别墅”的物业服务费标准为每月每平方米3.8元，上诉人所有的案涉房屋属于房屋开发商大连**有限公司认定的联排别墅，且上诉人亦依据开发商认定的联排别墅标准接收的案涉房屋。由此可以认定，对于案涉房屋的物业费收费标准双方已达成合意。依据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人依据双方约定的收费标准向上诉人主张物业费，具有事实和法律依据。至于该标准是否需要上报相关物价部门审核方能生效的问题，我国法律对此并没有强制性规定，因此，上诉人主张被上诉人并未将案涉房屋物业费的收费标准上报物价部门审核，从而主张该标准无效没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人在一审提起的反诉请求，由于一审法院未予审理，上诉人在二审仍向被上诉人主张其反诉请求，依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故对于上诉人的反诉请求，上诉人可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元（上诉人已预交），由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日