魏**、魏**与区永茹、陆**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告魏**、魏**与被告区永*、陆**确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏**、魏**的共同委托代理人肖*、被告陆**的委托代理人徐**到庭参加诉讼。被告区永*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告魏**、魏**共同诉称，上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原登记于区永*名下，系区永*与魏**的夫妻共同财产。2014年1月9日，魏**去世。为继承魏**的遗产，魏**、魏**于2014年3月向法院起诉要求分割系争房屋。法院经审理后于2014年8月19日判决系争房屋40%的份额由魏**、魏**和区永*均等继承。然区永*却于2014年7月23日将系争房屋出售转移登记至陆**名下。魏**、魏**认为，继承开始后，遗产分割前，被继承人的遗产为继承人共同共有，任何人不得擅自处分，魏**、魏**作为共有权人对该买卖不予追认。陆**系区永*的亲戚，知悉区永*配偶魏**去世的事实，明知系争房屋存有其它权利人，明显系恶意串通损害他人合法权益。陆**亦不构成善意取得，因为房屋交易价格明显偏低，并非合理对价，双方亦未办理房屋交接手续，且双方的交易方式系先过户后付款，故起诉要求确认区永*与陆**签订的买卖合同无效，将系争房屋恢复登记至区永*名下。

被告辩称

被告区永茹未作答辩。

被告陆**辩称，系争房屋登记在区永*名下，系争房屋交易虽与一般房屋交易有所不同，付款方式和时间系应区永*的要求，但具备基本要素和过程，系经中介介绍，房屋价格也经过交易中心审核通过，故陆**系善意取得。综上，不同意诉请。

本院查明

经审理查明，魏**与区永茹于1984年1月24日登记结婚，魏**、魏**系魏**之女。2010年1月，区永茹登记为系争房屋房地产权利人。2014年1月9日，魏**死亡。

2014年7月15日，区**（甲方）与陆**（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方经上海**产经纪事务所居间介绍，将系争房屋以人民币115万元出售给乙方，甲方于2014年7月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2014年7月25日前办理过户手续；附件三付款协议约定乙方应于2014年7月22日前支付115万元整给甲方。同年7月23日，区**、陆**共同向交易中心申请办理系争房屋过户手续。同年8月6日，陆**经核准登记为系争房屋房地产权利人。审理中，陆**表示，区**于2014年7月27日将房屋钥匙交付陆**，陆**可随时入住，双方未办理书面的交接，也未到系争房屋内办理交接。

关于上述房屋交易的付款，陆**提供：1、2014年7月24日中**银行业务凭证及银行卡历史明细清单，证明陆**于该日经中**银行账户向区永*的中**银行账户转账支付27万元；2、2014年7月27日区永*出具的收据，主要内容为：今收到陆**购买系争房屋价款88万元现金。魏**、魏**对银行业务凭证及银行卡历史明细清单形式上的真实性认可，但该27万元未载明系汇给区永*的房款；对区永*出具的收据无法确认系区永*所写，即便是真实的，也是双方事后串通的。对于系争房屋的价格，陆**认为交易时系争市场价格应该在130万元左右，魏**、魏**表示115万元的价格明显偏低，并非合理对价。

审理中，经魏**、魏**申请，本院向银行调取2014年7月24日转账27万元资金的来源及走向，调取的银行账户历史明细清单、明细对账单、银行卡取款凭条、账户信息显示，该日从区伟*的账户向陆**的工商银行账户汇入27万元后，陆**将27万元汇入区永茹在中**银行的新开账户，区永茹于次日将该27万元现金取出。魏**、魏**对本院调取的证据真实性无异议，并结合陆**婚姻登记信息及区**户籍摘抄资料表示，区永茹与区**系姐弟，区**与张**夫妻，张银宝与张*珍系姐妹，张*珍与陆**系夫妻，而区伟*系区**之子，故陆**与区永茹存在亲属关系，双方系恶意串通。陆**对本院调取的证据真实性无异议，对婚姻登记信息及户籍摘抄资料真实性无异议，区**与张**夫妻，张银宝与张*珍系姐妹，但陆**于2012年即与妻子张*珍离婚，对于其他身份关系不清楚，陆**与区永茹没有亲戚关系，买卖之前也不认识。

另查明，2014年5月，魏**、魏**向本院起诉要求依法继承魏三益的遗产，其中包括系争房屋。本院于2014年8月19日作出（2014）宝民一（民）初字第3993号民事判决书，判决：系争房屋归魏**、魏**和区永茹按份共有，其中魏**占2／15份额，魏**占2／15份额，区永茹占11／15份额，等等。该案于2014年9月8日生效，之后魏**、魏**向本院申请执行。

以上事实，有《上**地产买卖合同》、上**地产登记申请书、上**地产登记簿、（2014）宝民一（民）初字第3993号民事判决书、银行账户历史明细清单、明细对账单、银行卡取款凭条、账户信息、婚姻登记信息、户籍摘抄及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。

审理中，陆**向本院提供：1、2014年7月23日佣金收据，证明为系争房屋交易向上海**知分行支付佣金3，000元；2、案外人王某某等人出具的证明等，证明陆**支付88万元现金的来源系向他人的借款。魏**、魏**的质证意见如下：1、收据抬头与买卖合同载明的中介公司名称不一致，对该收据真实性不认可；2、证人未到庭，真实性不认可，与本案无关。

魏**、魏**向本院提供以下证据：1、2014年11月7日本院制作的谈话笔录，被谈话人为张*，系本院执行人员向张*了解系争房屋交易的居间情况，张*表述：当初是上下家双方一同找到我们业务员，借我们公司签合同，我公司没有进行居间工作，未替上家或下家寻找客户，过户事宜也是他们自行办理，我公司只是替他们打印了合同，收了些工本费，没签居间合同，也未收取居间费用，也没有下家陆**的联系方式；2、2014年11月19日本院制作的谈话笔录，被谈话人为陆**，该笔录中本院执行人员询问系争房屋是否办理交接，陆**陈述：对方没搬出来，我也还没搬入，没办理交接手续，也没办理水电煤过户，因为我准备过好年再入住，所以协商好让对方继续居住一段时间。上述证据证明，陆**与区永茹就系争房屋买卖并无中介撮合，亦未办理交接。陆**对上述证据真实性均无异议，但内容需要核实。

本院认为

本院认为，区**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。在魏**、魏**提出对魏**的遗产进行法定继承的诉讼过程中，区**出售系争房屋，而区**没有证据证明在与陆**签订买卖合同时已经取得魏**、魏**的同意，故区**的行为构成无权处分。本案的争议焦点在于陆**是否善意取得系争房屋的所有权。根据我国《物权法》第一百零六条之规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。根据查明的事实，区**与陆**之间进行的交易，涉及诸多不符合正常交易的情节，第一、虽然买卖合同载明系经中介公司居间介绍，但从本院执行中与中介工作人员的谈话笔录可见，该中介公司并未参与居间工作，仅仅打印了合同，未替上下家寻找客户，过户事宜也是双方自行办理；第二、陆**与区**于2014年7月15日签订买卖合同，7月23日共同至交易中心办理过户，而陆**提供的付款凭证显示，7月24日陆**才支付第一笔款项27万元，7月27日支付88万元，陆**自述与区**无亲戚关系，买卖之前不认识，但在陆**未付分文的情况下，区**即与陆**办理了房屋产权过户手续，明显不符合常理，且第二笔钱款88万元以现金方式支付，亦不合常理；第三、陆**亦自认系争房屋当时市场价格应为130万元左右，本案房屋买卖合同价格为115万元，交易价格偏低。综上，陆**并不构成善意取得，区**与陆**签订的《上海市房地产买卖合同》，侵犯了魏**、魏**的合法权益，应认定为无效合同。合同被确认无效后，陆**应将系争房屋的房地产权利恢复登记至区**名下，并将房屋返还区**，区**应将收取的115万元房款返还陆**。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告区永*与被告陆**于2014年7月15日就上海市宝山区大华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告陆**于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的产权恢复登记至被告区永茹名下；

三、被告陆**于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告区永*；

四、被告区永茹于本判决生效之日起十日内，返还被告陆**房款115万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

本案受理费15，150元，由被告区永*、陆**各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日