王*与许*甲确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告董*、杨*、第三人许*甲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王*及其委托代理人沈*，被告杨*，被告董*、杨*共同的委托代理人庄**到庭参加诉讼。第三人许*甲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*诉称：本市鼓楼区五所村430号3－502室房屋原登记在原告名下，2010年1月原告曾向被告杨*借款35万元，后被告杨*要求原告将上述房屋的全权处分权委托给被告杨*，理由是待原告没有偿还能力时被告杨*可以将上述房屋处分，扣除借款后剩余款项归于原告。2012年9月6日原告和被告杨*在南**证处签订了委托书并做了公证。之后原告一直按月归还该笔借款。但被告杨*在原告不知情的情况下，于2012年9月14日和被告董*签订了房屋买卖合同，并将房屋过户至被告董*名下。经查证，被告董*与被告杨*当时系男女朋友关系，虽然双方约定的房屋买卖合同价款为50万元，但并未实际支付，即做了一个假的房屋买卖合同就将涉案房屋过户，且该价款也远低于80万元以上的市场价格。之后，两被告又在原告不知情的情况下，将涉案房屋转让给第三人许某甲。两被告之间的恶意串通行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判决确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令两被告向原告返还本市鼓楼区五所村430号3-502室房产，并将该房屋恢复登记至原告名下；3、本案诉讼费由两被告承担。

被告辩称

被告董*、杨*共同辩称：被告杨*和原告是同学关系，2011年7月至11月，原告与案外人沈*为做生意曾向原告借款共计85万元，原告表示愿意用涉案房屋抵债。由于被告杨*也是向别人借款，故在原告方不能偿还债务后，被告杨*先行将涉案房屋过户给被告董*。在通过朋友介绍认识第三人后，又将涉案房屋出售给第三人，并办理了过户手续，第三人亦向银行申请了抵押贷款。由于原告没有还款，且不愿意搬出涉案房屋，导致发生本案纠纷。原告隐瞒前期出具过两份公证委托书的事实，且其中一份系伪造，在被告杨*发现后原告再次出具了公证委托书，被告杨*持有原告的公证委托书处分涉案房屋，符合法律规定，并没有侵害原告的合法权益，不能作为确认合同无效的理由。由于法律关系不同，故即使原告的第一项诉讼请求成立，其第二项诉讼请求也不必然成立。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。

第三人许*甲未到庭应诉、陈述。

本院查明

经审理查明，原告与被告杨*系初中同学。被告杨*与被告董*于2008年12月确定男女朋友关系，2013年5月登记结婚，2014年2月双方登记离婚。第三人许*甲与两被告通过共同朋友介绍后熟识。

本市鼓楼区五所村430号3-502室房屋（建筑面积56.5平方米，以下简称涉案房屋），原登记所有权人为原告的母亲潘**，后于2012年过户至原告名下。原告与母亲二人共同在该房屋内居住至今。

2011年7月原告为经营需要向被告杨*借款，并谈及用涉案房屋抵押等事宜，但未办理抵押登记手续，双方对借款事实认可无异议，但对于借款数额意见不一。被告杨*主张借款数额为85万元，借款人系原告及其生意合伙人沈*，至今尚未还清；原告表示借款数额为35万元，其余50万元借款系被告杨*与沈*之间的纠纷，与己无关，原告曾还过部分款项，2013年原告又根据被告杨*要求还款2万元，如果是用房屋抵偿了全部债务，则不会再还该2万元。被告杨*称该2万元是另外借款，与房屋抵偿债务无关；由于以房抵债完毕，故已将85万元借条归还原告，现已无借条可供提供。原告对此不予认可。

2011年8月10日被告杨*和原告的母亲潘**办理了一份《委托书》（以下简称《公证委托书1》）的公证手续，该《公证委托书1》载明：委托人潘**是涉案房屋的所有权人，现准备出售上述房产，全权委托被告杨*办理出售上述房产等事宜，委托期限自2011年8月10日至2012年2月9日止，委托事项包括代办产权交易、过户手续等等。

《公证委托书1》到期后，被告杨*要求原告方重新出具委托书。2012年6月原告将另一份《委托书》（以下简称《伪公证委托书》），其内容与《公证委托书1》内容基本相同，委托期限自2012年6月26日起至2012年8月26日止。被告杨*经到房产部门核实，该份材料系伪造，遂报警。原告与被告杨*对此进行了协商处理。

在涉案房屋产权过户至原告名下之后，原告和被告杨*于2012年9月6日共同办理了一份《委托书》（以下简称《公证委托书2》）的公证手续，载明双方系朋友关系，原告委托被告杨*办理涉案房屋的出售相关事宜，委托期限自2012年9月6日至2013年9月5日止，委托权限包括签署买卖合同、过户、收取售房款等等。

2012年9月14日，被告杨*未经原告同意，亦未告知原告，持上述《公证委托书2》并以原告王*的名义，与被告董*共同签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定原告以50万元的价格将涉案房屋出售给被告董*，2012年9月15日将该房屋内的户籍关系迁出，当月30日交付房屋等等。该合同签订时，涉案房屋市场价格为80万元左右，两被告认可当时为了避税而将房屋价款写为50万元。合同签订后，涉案房屋未实际交付，房款也未实际支付，但房屋所有权已变更登记至被告董*名下。2012年9月28日被告杨*缴纳了契税等费用。但原告对此买卖合同不予追认。

2013年3月被告董*以自己名义将涉案房屋出卖给第三人许*甲，房屋价款为90万元，包括首付款36万元及银行贷款54万元，双方并办理了产权过户登记手续。2013年5月9日第三人许*甲以涉案房屋为抵押物，向中国工**限公司南京城东支行借款54万元，并办理了抵押贷款登记手续，该借款尚未还清。

2014年3月，第三人许**曾报警称购房后不能居住涉案房屋。被告王*答应回来处理。原告陈述至此才得知房屋已经过户至第三人名下等事实。

2014年4月许*甲另案向本院提起诉讼，要求判令王*及其母亲潘**迁出涉案房屋，并赔偿损失［案号：（2014）鼓民初字第1919号］。2014年9月26日许*甲撤回对该案的诉讼。

2014年9月11日王*另案向本院起诉董*、许**，要求确认董*、许**签订的房屋买卖合同无效，并共同将涉案房屋返还原告并恢复登记至原告名下［案号：（2014）鼓民初字第4901号］，审理中本院依法追加杨*为第三人。2015年5月15日王*撤回对该案的诉讼。

2015年5月18日许某甲再次另案向本院起诉王*及其母亲潘**，要求判令二人迁出涉案房屋，并赔偿损失［案号：（2015）鼓民初字第XXX号］。该案现已中止审理。

2015年5月19日原告王*提起本案诉讼，要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，共同将涉案房屋返还原告并恢复登记至原告名下。本院依法追加许*甲为第三人。

因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。

以上事实，有当事人陈述、房屋登记簿、《南京市存量房买卖合同》、《公证委托书1》、《伪公证委托书》、《公证委托书2》、婚姻状况证明材料，相关生效裁判文书及卷宗材料，以及开庭笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，如果存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益等情形的，合同无效。根据本案查明的事实，两被告就涉案房屋签订《南京市存量房买卖合同》之时系男女朋友，关系密切，对于将涉案房屋自原告名下过户至被告董*名下的事实均明确知晓，且存在共同意思联络；被告杨*认可在房屋过户当时并未告知原告，亦未提供证据证明其征得原告同意，故应认定被告杨*系在未征得原告同意的情况下私自处分原告财产；被告杨*虽然持有原告的授权委托书，但不应侵犯委托人的合法利益，其作为受托人应当依据诚实信用原则履行及时通知、协助等义务，在确定出售涉案房屋给关系密切的被告董*之时，应及时告知并取得原告的明确同意，而被告杨*并未履行上述义务，故应认定被告杨*擅自处分涉案房屋的行为构成恶意；该合同订立之后，被告董*并未支付购房款，亦未要求交付房屋，两被告均存在过错，构成恶意串通；故应认定两被告存在恶意串通损害第三人利益的行为。另外，两被告亦认可为了达到避税的非法目的，而将房屋价款写为远低于市场价的50万元，亦违反了法律规定。综上分析，两被告就涉案房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》存在法定无效情形，应当认定为无效合同。

根据合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但不能返还的除外。基于前述分析，本案两被告签订的房屋买卖合同被认定为无效合同之后，被告应当将涉案房屋予以返还，但由于涉案房屋已由被告董*另行出卖给第三人，办理了过户登记手续，并设定了抵押权，存在法律上和事实上的履行障碍且至今未能消除，故不具备返还条件。因此，对原告要求两被告返还涉案房屋并办理恢复登记的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*与被告董*于2012年9月14日就本市鼓楼区五所村430号3-502室房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》无效。

二、驳回原告王*的其他诉讼请求。

案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告负担400元，被告杨*、董*共同负担4000元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内将该款给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十四日