于**与昆明市**居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人于怀琨因与被上诉人昆明市**居民委员会（以下简称“官**委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：1993年5月15日，原告官**委会（变更登记前系昆明市官渡区前卫镇人民政府官庄办事处）与被告于怀琨就联办昆**卫信誉机电配件厂签订了协议书，约定：原告以土地5.16亩作为投资，厂房及设备投资全部由被告负责。联办期限为50年，即从1993年12月1日至2043年11月30日止。土地使用费被告在第一个五年按每年每亩3500元上交原告，从第二个五年起，每五年递增一次，增幅为15%。原告负责提供水电方便，但涉及的水电费，投资款由被告负责。协议期内涉及土地，房产及企业的一切税收由被告负责。原告协助被告办理土地使用及企业证照手续，各种费用由被告负责。本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归原告所有。协议签订后，1993年6月8日，官渡区前卫镇人民政府下发前政发（1993）137号批复“同意原告新建官渡区信誉机电厂的立项报告，同意原告统筹用地3.5亩，集资50万元，新建“官渡区信誉机电配件厂”，该厂为办事处所属乡镇集体企业，要求接此批复后，按有关用地规定，尽快办理手续”。1993年6月12日，昆明市官渡区城乡建设环境保护局在官城建（93）年666号文件上签署“根据前政发（1993）137号文件，同意原告在金太河以西本处所属三社属地内选址定点，新建“信誉机电配件厂”，建设拟占地2333m2（3.5亩），拟建厂房、仓库及办公室等计2700m2，请环保管理部门办理相关手续”。1993年6月9日，原告向昆明**地管理局申报信誉机电配件厂3.5亩企业用地，昆明**地管理局于1993年7月20日同意原告用地申请，并下发了官土征字（1993）第555号昆明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书“同意原告建信誉机电配件厂，土地补偿手续按国家规定办理”。1993年9月20日，昆明市官渡区城乡建设环境保护局向原告下发了（官渡）县（区）乡建准字（1993）第123号昆明市村镇建设准建证。1994年昆明**地管理局信誉机械配件厂下发了昆明**使用权申报证明书，证明”信誉机械配件厂土地使用权申报，经审查符合要求，此证明书是土地使用权申报的凭证，可作为国家征收土地使用税的临时凭据和颁发土地证书的重要证据”。1994年3月15日，信誉机械配件厂正式成立为昆明**限公司。2004年，昆明市**渡分局对原告下发了昆官国土监字2004第（2070）号土地行政处罚决定书，理由是原告于1993年，未经国土资源管理部门批准，擅自占用本村土地5.12亩，建盖“信誉**公司”的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，对原告非法占地行为处以3410.93元的罚款。2004年8月20日，昆明市国土资源局向原告下发了昆官国土资地补字（2004）第（1748）号昆明市建设用地批准通知书，通知原告“经昆明市治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组审核，报昆明市人民政府批准，同意你单位建信誉**公司项目完善用地手续的申请，用地面积3410.93平方米（5.12亩），请按《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，办理各项手续。原土地所有者或使用者为原告，地类为农用地（水田）3410.93m2。项目用地属于治理整顿土地市场秩序完善用地手续的土地，用地单位须凭本通知书交纳国家规定的各项费、税。”。2004年12月20日，昆明市官渡区治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组办公室向原告发出昆明市治理整顿土地市场次序完善用地手续缴费通知书，告知原告“经官渡区治理整顿土地市场秩序完善用地手续领导小组审核，拟同意你单位信誉**公司在补齐相关要件后，可以完善该项目3441平方米（5.16亩）土地的用地手续，缴齐耕地开发费10323元、征地管理费5161.47元、土地出让金308314元、土地登记费364.1元”，原告于2005年8月25日缴齐了上述费用共计324162元，并于2005年8月30日向云南省地方税务局缴纳了耕地占用税13292元和契税46247.10元，取得了完税凭证。2005年10月9日，昆明市**渡分局发出土地登记调查结果公告“……经昆明市**渡分局地籍调查证实：前卫街**民委员会单位（宗地号02-01-5257地址官庄**委员会）使用／共同使用国有土地面积为3410.93平方米。对本宗地的土地登记调查结果有异议者，请于2005年11月9日之前到昆明市**官渡分局申请办理复查手续。逾期没有提出异议的，由人民政府批准后，将予以注册登记／分户注册登记，核发土地证书”。2006年8月22日昆明市**渡分局（甲方）与原告（乙方）签订国有土地使用权出让合同并经云南**信公证处公证，约定甲方出让给乙方的土地使用权位于前卫镇官庄办事处，宗地总面积3410.93平方米，其中出让土地面积为3410.93平方米，土地出让金为人民币叁拾万零伍仟六佰壹拾玖元整，出让宗地的用途为工业用地，土地使用权出让年限为伍拾年，但涉案5.16亩土地国有土地使用证截止至本案法庭辩论终结前一直未办理下来。2011年5月18日，基于昆明市政府推进城乡一体化建设旧城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被纳入城中村改造工程，被告与案外人云**限责任公司就地上建筑物的拆迁补偿签订了征地拆迁安置补偿协议。该补偿协议约定房屋主体建筑物的补偿：建（构）筑物中砖混结构补偿费用为921235元、砖木结构补偿费用为509930元、钢架结构补偿费用为65920.50元，附属设施的补偿：砖砌花台补偿费用为1208元、水泥地坪补偿费用为90241.20元、有盖水沟补偿费用为17261.40元、无盖水沟补偿费用为11301.60元、砖石围墙补偿费用为79900.80元。经昆明**民法院（2014）昆民一终字第656号民事判决书确认根据征地拆迁安置补偿协议案外人云**限责任公司应向被告进行货币补偿房屋拆迁补偿款总额为1856937元，截止至本案法庭辩论终结前，被告已收到928468.50元的拆迁补偿款。2013年3月15日，原告与昆明市西山区人民政府签订了国有土地使用权收购补偿协议，就涉案土地5.16亩的收购补偿达成一致。2013年7月22日，被告将地上涉案土地上建筑物交与了相关拆迁部门，该地上建筑物被拆除。

一审法院认为

一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让应当签订出让合同。”，本案中原告官**委会作为使用土地的单位为了完善涉案5.16亩土地用地手续，与昆明市**渡分局签订了国有土地使用权出让合同，缴齐耕地开发费10323元、征地管理费5161.47元、土地出让金308314元、土地登记费364.1元，共计324162元，并缴纳了耕地占用税13292元和契税46247.10元，取得了完税凭证。虽然该5.16亩土地的国有土地使用证尚未办理下来，但并不影响该5.16亩土地已经办理征地手续和土地出让手续的客观事实，故原告以出让方式取得了该5.16亩国有土地使用权。又根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，合法权益受国家法律保护”，本案中，原告既然依取得了5.16亩土地使用权，就有权在土地使用期限内出租给被告使用，其合法权益受国家法律保护。根据最**法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：“……合同实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”，涉案合同成立于合同法实施之前，当时的法律未对租赁合同有相应规定，故本案可以适用合同法关于租赁合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。从原、被告双方签订的协议约定来，虽名为互利互惠、联合办昆**卫信誉机电配件厂，原告以土地5.16亩作为投资，但实际上原告是将5.16亩土地出租给被告使用按年收取土地使用费，故原、被告双方成立租赁合同法律关系。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，而本案原、被告双方签订的协议，约定的租赁期限为50年，从1993年12月1日起算20年，至2013年12月1日期间为有效，超过部分无效。故双方签订的成立合法有效的租赁合同法律关系，但自2013年12月2日起超过20年租赁期限的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，原、被告双方协议书约定：本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归原告所有。可以看出，原、被告双方真实的意思表示为租赁期限50年期满后，协议执行期内各种不动产无偿归原告所有。2013年因遇昆明市政府城乡一体化建设旧城改造项目，涉案租赁的土地及地上建筑物被拆迁，可获得租赁土地上不动产拆迁的货币补偿款共计1696998.50元（包括房屋主体建筑物的补偿：建（构）筑物中砖混结构补偿费用为921235元、砖木结构补偿费用为509930元、钢架结构补偿费用为65920.50元，附属设施的补偿：砖砌花台补偿费用为1208元、水泥地坪补偿费用为90241.20元、有盖水沟补偿费用为17261.40元、无盖水沟补偿费用为11301.60元、砖石围墙补偿费用为79900.80元）。租赁期限内遇政府拆迁应视为租赁期限提前到期，根据公平原则，租赁土地上不动产因拆迁可获得的货币补偿款应按照合同约定的租赁期限50年比照被告实际租赁年限在原、被告之间进行分配，被告实际租赁期限自1993年12月1日至签订拆迁补偿协议之日即2011年5月18日止，共计17年零5个月，原告占35%。故原告应分得涉案不动产拆迁可获得的货币补偿款1696998.5元35%u003d593949.48元，但原告仅主张593527元，一审法院予以支持。至于原告诉请的利息，因双方对于利息支付未作约定，故一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第八条、最**法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告于怀琨于本判决生效之日起十日内向原告昆明市**居民委员会支付房屋拆迁补偿款人民币593527元。二、驳回原告昆明市**居民委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币9938元（原告已预交），由原告承担324元，由被告承担9614元，被告承担部分于本判决生效后十日内支付原告。本案诉讼保全费3570元，由被告承担，并于本判决生效之日起十日内支付原告。

上诉人诉称

一审判决宣判后，于怀琨不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；（二）本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）被上诉人不是本案适格原告；（二）附条件和期限的民事法律行为在不符合所附条件或期限未到时不生效，一审法院曲解法律；（三）一审法院认定超出二十年租赁期限无效，但又按照50年进行计算，自相矛盾；（四）一审法院只分割了上诉人的房屋拆迁款，却未分割被上诉人的土地补偿款，显失公平；（五）被上诉人存在违约行为，应承担违约责任。

被上诉人辩称

被上诉人官**委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理，二审确认的案件事实与一审一致。

本院认为

本案的争议焦点为：被上诉人是否应当取得部分拆迁补偿款。

本院认为，双方于1993年5月15日签订的《协议书》名为联办企业，实为租赁，本院确认双方之间的真实法律关系为租赁关系。该协议系双方真实意思表示，除约定租期因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定而部分无效外，其余部分合法有效，本院予以确认。

双方合同第六条约定：本着来建去丢的原则，协议执行期内的各种不动产，期满时无偿归甲方（即官**委会）所有。该条款对于怀琨在履行租赁合同中建盖的地上建筑物、构筑物在合同期满后的归属进行了约定，但并未约定在合同履行期间，官**委会也享有该部分地上建、构筑物的所有权和使用权。根据本案查明的事实，于怀琨在2011年5月18日就其建盖的地上建、构筑物与拆迁公司签订拆迁补偿协议，并于2013年7月22日前将地上涉案建、构筑物交与了相关拆迁部门。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款之规定，在双方约定的期限届满前，该建筑物如遇拆迁，针对该部分建筑物的补偿款项只能由于怀琨享有。现官**委会主张要求分割的拆迁补偿款均系针对于怀琨所建盖的地上不动产部分的拆迁补偿款项，并不包含土地部分补偿费用，故官**委会的诉请无事实和法律依据，不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第3730号民事判决。

二、驳回昆明市**居民委员会的诉讼请求。

一、二审案件受理费人民币共计19876元，由昆明市**居民委员会承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年七月十五日