六盘水市住房和城乡建设局、吴**因房屋行政登记一案二审判决书

审理经过

上诉人六盘水市住房和城乡建设局、吴**因房屋行政登记一案，不服六枝特区人民法院（2015）黔六特行重字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人六盘水市住房和城乡建设局委托代理人刘**、李*，上诉人吴**委托代理人郑**，被上诉人黄信谷及其委托代理人邓*、黄佑力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明，自2008年以来，郑**以及六枝特**发有限公司在原告经营的强银物资站购买钢材，并向原告借款。2009年11月6日，原告与第三人信用房开公司签订购买位于六枝特区血站旁的鸿翔商住楼（该楼盘实际为郑**投资、控制及收益）的B-R／7至B-T／B-12号一层房，建筑面积共计1155.52平方米，原告与郑**约定房屋单价为2200元每平方米，总房价为2542144元，房屋预付款10万元以及之后购房的付款方式双方约定从郑**及正兴房开公司欠原告的钢材款中扣除。双方于当日签订了《购房合同》，郑**作为第三人信用房开公司的委托代理人在合同上签字，该合同在原六**房地产交易所登记备案。2011年6月17日被告市住建局根据第三人吴**提交的2007年8月27日与信用房开公司签订的《商品房买卖合同》及相关材料，向第三人吴**颁发了六房权证平寨镇字第00030074号房屋所有权证。同年7月27日被告又根据吴**的申请，将00030074号房产证分别变更登记为六房权证平寨镇字第00030286、00030287、00030288、00030289号四个房产证。原告即以被告的颁证行为违法，损害了原告的利益为由起诉，要求撤销被告的颁证行为。

一审法院认为

原审审理后认为，备案登记是一种行政行为，市住建局在为第三人吴**颁证时，应就该即将颁证的商品房进行审查，通知备案登记人并告知其权利，听取备案人的陈述和申辩，但市住建局在没有通知备案人到场的情况下即为第三人吴**颁证，其颁证行为程序违法，故应支持原告的诉请。第三人吴**可以就原告的备案登记是否违法另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国行政许可法》第三十六条之规定，判决：撤销被告六盘水市住房和城乡建设局向第三人吴**颁发的六房权证平寨镇字第00030286、00030287、00030288、00030289号产权证。案件受理费人民币50元由六盘水市住房和城乡建设局负担。

上诉人诉称

一审宣判后，六盘水市住建局不服上诉称，一、上诉人为第三人吴**颁证的行政行为程序合法。2007年8月27日吴**与信用房开签订《商品房买卖合同》，并交纳了购房款。2010年11月2日上诉人为该商住楼办理了房屋所有权初始登记后，于2011年6月12日依据《房屋登记办法》第七条、第三十条的规定向吴**颁发了00030074号房屋所有权证。上诉人在买卖双方均无异议的情形下，按照《房屋登记办法》为购房人颁发上述所有权证的行为并无不当之处；二、备案登记和颁证行为系独立的两个法律事实。为被上诉人黄**办理备案登记的是六枝特区住建局，六枝特区住建局与六盘水市住建局属两个独立法人资格的行政单位，不存在隶属关系。上诉人在颁发房屋所有权证时，无权利和义务对其他行政机关的行政行为进行审查；三、备案登记不属于行政许可的范围。1、房屋备案登记制度依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，房屋登记备案应在商品房尚未竣工，开发企业与承购人签订商品房预售合同时进行备案登记。被上诉人与第三人信用房开公司2009年11月6日签订《商品房买卖合同》时，该商品房已于2007年12月3日竣工，此时商品房是现房，该房屋备案登记不具有合法性。2、登记备案只是一种管理手段，并不是房屋登记或行政许可，房地产管理部门对此并没有审查的义务。3、一份合同进行过登记备案，另一份合同未经过登记备案，两者产生的是平等的债权，经过登记备案的合同并没有优先的效力。4、被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，并未向信用房开交纳购房款。综上，虽然六枝特区住建局为被上诉人进行了登记备案，但这一登记备案并不能推翻吴**与信用房开签订的《商品房买卖合同》。因此，上诉人为吴**办理房屋登记的行为程序上和法律适用上均无不当之处。请求：撤销一审判决；驳回被上诉人黄**诉讼主张。

吴**不服上诉称，一、被上诉人黄信谷未向信用房开交购房款，双方实际上未产生债权债务关系，即未履行房屋买卖行为，故被上诉人与信用房开签订的《商品房买卖合同》未产生效力；二、原审判决撤销上诉人的房屋所有权证，违背了以下事实：1、上诉人与信用房开签订购房合同先于被上诉人；2、登记备案的合同并无优先未登记备案的合同效力；3、未生效的房屋买卖合同不能对抗经合法手段善意取得房屋所有权的当事人。请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼主张。

被上诉人辩称

黄**答辩称，一、六盘水市住建局向吴**颁证的行政行为程序违法。1、房地产权属档案里没有吴**向信用房开交纳购房款的银行凭证，没有信用房开向吴**出具的收款收据，只有时任吴**的丈夫郑**开办的正**司出具的付款证明，注明u0026ldquo;购得住房一套u0026rdquo;，而不是门面十间，正**司与信用房开无任何隶属关系。2、市住建局没有告知被上诉人的情况下，将本案涉及的房屋产权登记在吴**的名下，违反《中华人民共和国行政许可法》第三十六条的规定。3、根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，市住建局没有督促信用房开履行登记备案义务，放纵信用房开的不规范销售行为。3、根据《贵州省契税实施办法》第十三条的规定，市住建局应当先审查第三人吴**是否已经纳税，然后在决定是否颁证。吴**是否纳税，纳税的房产是否指向本案争议的房屋。二、市住建局与六枝住建局的关系。市住建局颁发给第三人吴**的房产证，市住建局没有任何档案材料，档案全部在六枝住建局。三、关于备案登记与行政许可的关系。被上诉人持有的合同上有专门负责六枝特区从事房地产登记的部门盖的公章，公章的效力合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条并未禁止已经竣工的房屋登记备案，也未认定竣工房屋登记备案是违法的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，被上诉人的合同合法、有效。郑**与信用房开之间是委托关系，被上诉人将预付款10万元付给郑**以及与郑**签订商品房买卖合同补充协议，依法应予认定购房款已交清。四、第三人吴**的《商品房买卖合同》系伪造、拼接，不具有真实性。

除一审查明的事实外，二审另查明，2007年8月27日第三人吴**与六枝特区信用房地**限公司签订的购买位于六枝特区血站旁的鸿翔商住楼第1幢一单元1-1-1至1-1-10号房的《商品房买卖合同》第11页后的页码为第7页，双方签章的页码为第8页，合同第二十二条载明的本合同连同附件共10页与合同的实际页码不符，该合同1至11页空白条款为手写，11页至尾页空白条款均为打印；本案所涉房产证及房屋备案登记均由六**住建局下属的六枝特区住建局作为具体经办部门办理。

本院查明

本院认为，第一，根据《商品房销售管理办法》第十条u0026ldquo;房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人u0026rdquo;的规定，上诉人六盘水市住建局在被上诉人黄**的《商品房买卖合同》已经备案的情况下，根据上诉人吴**与信用房开公司签订的《商品房买卖合同》，为吴**办理房产证，与上述规定不符；第二，六枝特区住建局为被上诉人黄**与信用房开公司签订的《商品房买卖合同》加盖u0026ldquo;商品房买卖合同登记备案专用章u0026rdquo;的行为，是对被上诉人黄**及信用房开公司产生法律上的权利义务关系的行为，被上诉黄**即作为该《商品房买卖合同》中所涉房屋的利害关系人，上诉人六盘水市住建局在为上诉人吴**办理房屋所有权证时应按照《中华人民共和国行政许可法》第三十六条的规定，依法告知黄**应享有的陈述、申辩权，以避免登记办证后发生纠纷，本案中，上诉人未按上述规定办理，显属办证程序违法；第三，吴**以及被上诉人黄**分别与信用房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效以及哪份合同具有优先效力，不属于行政诉讼的审查范围，本案不予审理。且鉴于本院二审查明的事实，第三人吴**与信用房开签订的购买位于六枝特区血站旁的鸿翔商住楼的第1幢一单元1-1-1至1-1-10号房的《商品房买卖合同》因其形式并不完备，故证据三性不便确认，在本案中不能作为证据使用；最后，上诉人所称商品房预售备案登记与本案中被上诉人备案登记的具体情况并不相同，且无法律对已建成的房屋买卖备案登记作出禁止性规定。

本院认为

综上，原审认为上诉人的颁证程序违法应予撤销，认定事实清楚，符合法律规定，上诉人的上诉理由无法律依据，本院不予支持。原审作出撤销判决未引用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，属引用法律依据不完整，在此予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人六盘水市住房和城乡建设局负担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一五年十月十二日