郑**、张**等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书

审理经过

上诉人郑**因与被上诉人张**、被上诉人黄空案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2014）宿豫民初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

郑**原审诉称，2011年2月20日，郑**与黄*、张**（系黄*妻子）签订买卖协议一份，郑**购买黄*、张**共有的位于宿城区蔡集镇蔡集街二层门面房中的一楼，面积180平米，总价158850元。黄*交付买卖房屋后，郑**将购买的一楼门面出租给张**使用，租金每年2万元。2013年4月12日，张**给付郑**房租1.5万元。因郑**没有整体购买房屋，所以无法办理房屋的权属变更手续。郑**与黄*、张**之间签订的房屋买卖协议真实、有效，其已经支付了全部购房款并实际占有房屋，涉案房屋目前仍登记在蔡集商业总店东门市名下，郑**对房屋尚未过户不存在过错，请求停止对涉案房屋的执行。

一审被告辩称

张**原审辩称，法院对黄*的房屋查封正确，郑**要求解封无事实和法律依据。1.郑**系城镇居民，无权到农村购买房屋，郑**和黄*签订的买卖合同无效。2.双方签订的房屋买卖协议不真实，协议中约定的单价低于市场价格几倍，且双方至今没有履行房屋产权过户登记手续。3.黄*未将涉案房屋交付给郑**，黄*一直在占用、使用涉案房屋。

黄*原审未到庭答辩。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2004年4月10日，原宿豫县蔡集商业总店将位于蔡集镇蔡集街王昌友家以南、蔡**家以北的二层楼房以28万元价格转让给黄*（土地使用性质系国有划拨）。2011年2月20日，郑**与黄*、张**签订买卖一份，约定郑**购买上述二层房产中的一楼，面积180平米，房屋总价158850元。目前，涉案房屋土地登记使用权人仍为“蔡集商业总店东门市”。

2013年8月28日，因张**申请执行黄*民间借贷纠纷一案，原审法院裁定查封了宿城区蔡集镇蔡集街王昌友家以南、蔡**家以北上下两层门面房。郑**后向原审法院提出执行异议。原审法院经审查后，裁定驳回了郑**的执行异议。郑**不服，提起执行异议之诉，请求依法判令停止对涉案房屋的查封与执行。

一审法院认为

原审法院认为，郑**主张其已购买一楼涉案房屋并要求停止执行的请求没有事实和法律依据。主要理由如下：1.2011年2月20日，郑**与黄*、张**签订的一楼房屋买卖协议无法实际履行。2004年4月10日，原宿豫县蔡集商业总店将位于蔡集镇蔡集街王昌友以南、蔡**以北上下两层门面房整体转让给黄*，该房产的上下两层属于一个完整的整体，权属上亦不具有可分性。因此，郑**仅购买一栋整体两层楼房中的一层，实际上属于无法履行的合同。2.郑**与黄*所签订的房屋买卖协议具有抵押借款性质。双方房屋买卖合同第六条约定：甲方（黄*）若出售二楼产权，需告知乙方（郑**），取得共识方可出售；第七条约定：产权证归郑**保管……庭审中，郑**陈述双方“买卖”过程如下：“黄（空）以前向我借过钱，后来都还了。2011.2，其又向我借钱，经我了解，黄*向别人借钱利息都给到3分、5分，甚至1毛。所以我不想借了，他来缠我，我对象就跟他说，你要是有东西卖给我，我就买，但我不借钱。黄就同意卖房，我就去现场看了看，问了其他人新房的价格，双方达成一致意见，黄到我厂子里，和我签订的合同，当场给付现金158850元”。综合双方房屋买卖合同上述有关条款内容、郑**的庭审陈述，加之买卖的房屋产权上不具有可分性，原审法院认为，2011年2月20日的房屋买卖合同具有借款抵押性质。综上，郑**关于停止执行涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十二条之规定，判决：驳回郑**的诉讼请求。案件受理费80元，由郑**负担（郑**已预缴）。

上诉人诉称

郑**不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审法院部分事实没有查明，郑**与黄*的房屋买卖合同真实有效。2011年2月份黄*因多次向郑**借款无果，便将其名下的门面房一楼卖给郑**。双方于2011年2月20日签订了房屋买卖合同，当场交付房款158850元。后由于黄*经商需用涉案房屋，郑**便于2011年6月18日将该房出租给黄*夫妻使用至今。一审中郑**曾申请证人作证并提供视听资料证明以上事实，但原审法院不予准许。2.原审法院认定郑**与黄*签订的房屋买卖合同具有抵押借款性质错误。双方房屋买卖合同第六条约定：甲方（黄*）若出售二楼产权，需告知乙方（郑**），取得共识方可出售。该条是指该涉案房屋一楼与二楼不能分割出售，且郑**对该涉案房屋二楼具有优先购买权。第七条约定：产权证由郑**保管。因涉案房屋无法变更登记，故黄*将产权证明交与郑**保管是符合交易习惯的。而原审法院错误理解了该条款的真实意思。3.原审法院认为涉案房屋产权不具有可分性于法无据。涉案房屋系案外人原宿豫县蔡集商业总店所有，原宿豫县蔡集商业总店将房屋转让给黄*后，黄*依法对该房屋享有所有权，其自愿将房屋部分产权转让给郑**，郑**和黄*因而对该房屋形成共同共有，故张**无权请求执行涉案房屋的全部份额。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持郑**的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

张**答辩称：1.郑**与黄*、张**所签订的房屋买卖合同名为房屋买卖实为民间借贷，且双方约定的房屋买卖价格远远低于市场价格。2.涉案房屋一直由黄*占有使用，未曾交付给买受人郑**。3.涉案房屋的所有权并未发生转移。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

黄**审中未到庭答辩。

本院查明

二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。

二审另查明，郑**购买涉案房屋后一直未实际使用涉案房屋。郑**主张其系将该房屋反租给黄*使用。

本院认为

经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.郑**与黄*、张**签订的房屋买卖合同是否真实有效。2.如上述合同真实有效，郑**是否有权主张涉案房屋的所有权并要求停止对涉案房屋的执行。

二审诉讼中，郑**提供的证据为：1.黄*于2012年6月12日出具的说明一份。主要内容为：六月十五日晚还壹万元正，月底之前再付壹万，若到时不能还款，任由处置。拟证明郑**和黄*之间存在真实的房屋买卖关系，且黄*表示其欲优先承租郑**购买的一楼涉案房屋。2.证人杨*证言。主要内容为：2013年郑**曾找杨**拉水泥大砖到蔡集老街南边路东边的房子里，当时黄*及其家人住在该房子里，他们也没有阻止杨**拉砖。3.证人孙*证言。主要内容为：孙*和黄*、郑**都是熟人，孙*知道他俩之间签订过房屋买卖合同。因为当时签订合同的时候郑**找孙*做见证人，合同上应该还有孙*的签名。至于郑**买房后是否向黄*交付了购房款孙*不太清楚。4.证人蔡*甲证言。主要内容为：蔡*甲和黄*是邻居，和郑**、张**都认识。房子是黄*卖给郑**的，郑**去找黄*要房子，黄*表示缓两天其再将房子交给郑**。蔡*甲和街上的很多人都看到了他们签订的合同。在他们签订合同之前，郑**曾经蔡*甲介绍借钱给黄*，后来黄*还清了，还了之后又找郑**借钱，蔡*甲就没有再参与。5.证人蔡*乙证言。主要内容为：大概两年前，蔡*乙在黄*的房子里听到了郑**和黄*之间买卖房屋的事情。

张**质证称：1.该份承诺书可以证明郑**和黄*之间存在借贷关系，因为从说明中可以看出黄*只就如何还钱向郑**作出了承诺，双方并未表明该笔款项是涉案房屋租金。2.对以上四份证人证言的真实性和客观性均不予认可。郑**在上诉状中陈述房屋买卖合同系在厂里签订，而证人蔡*乙称其是在黄*家里听到房屋买卖的事情。以上四位证人的证言均不能证明郑**已向黄*支付了购房款，故不能证明郑**的主张。

张**二审中未提供新的证据。

本院认为，郑**与黄*虽然签订了房屋买卖合同，但是根据郑**的原审陈述，双方系基于黄*之前曾向郑**借款，后黄*又多次要求借款，郑**夫妇表示不借钱，如黄*有东西出卖其就买的情况下签订了房屋买卖合同。诉讼中，郑**未能提供黄*出具的收到购房款的收据，亦未提供充分证据证明其支付房款情况，结合涉案房屋一直由黄*实际使用，涉案门面房出售单价仅为800余元明显低于市场价格等情况，双方当事人之间签订的房屋买卖合同不符合一般房屋买卖的交易习惯。在郑**未能作出合理解释的情况下，原审法院认定涉案房屋买卖合同具有借款抵押性质并无不当。郑**提供的黄*出具《说明》仅载明黄*承诺还款的数额及时间，并未提及房屋买卖事宜，无法证实郑**的诉讼主张，相反可以从侧面印证双方实际存在的债权债务关系为民间借贷。郑**提供的证人证言仅证明其知道双方签订买卖合同的事实，但对该买卖合同的签订背景情况未能予以证实，故对其证言的证明效力，本院不予确认。综上，郑**提供的证据不足以证明其与黄*之间存在房屋买卖合同关系。故郑**主张法院停止执行涉案房屋，本院难以支持。

再者，《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郑**未实际占有涉案房屋，对支付购房款未提供充分证据加以证实，且郑**未审查涉案房屋的土地性质为划拨土地亦未缴纳国有土地出让金，对未能办理过户手续自身存有过错。故退一步讲，即使双方当事人签订的买卖合同真实有效，郑**亦无权排除法院对涉案房屋的执行。

综上所述，上诉人郑**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3477元，由郑**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十七日