上诉人金**、金**与被上诉人沈阳市**销总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人金*、金*因与被上诉人沈阳市*销总公司（沈阳*粮食局）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈*二初字第714号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李*担任审判长，代理审判员王*主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2014年11月12日开庭对本案进行了公开审理，上诉人金*的委托代理人刘*、上诉人金*的委托代理人韩*、刘*，被上诉人浑*食局的委托代理人王*到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

东陵粮食局原审诉讼请求：1、请求法院判令被告给付2013年8月1日至2014年4月30日的房屋使用费175500元；2、判令被告拆除其封闭的露台，排除妨害，将其使用的房屋恢复原状；3、诉讼费用由被告承担。

金*、金*原审反诉请求：1、请求法院依法确认坐落于沈阳市沈河区文富路30号房屋二楼平台封闭房屋归反诉人所有和使用；2、由被反诉人承担反诉费用。

一审法院查明

原审法院经审理查明：诉争房屋坐落于沈阳市东陵区（现已划归沈河区）文富路30号，为原告所有，自多年前一直由被告金*承租使用，双方曾签订多份合同，被告金*利用诉争房屋开办沈阳市沈河区民富路世*浴乐城，登记经营者为被告金*，由金*与金*共同经营。2003年12月5日，原告作出《情况说明》一份，内容是“经粮食局研究同意，世*娱乐城在粮食局二楼东侧和北侧平台建房，建筑相关手续由金*办理，在建筑期间发生一切事故，均由金*负责，粮食局不负任何责任，此房产建成后，产权归金*所有。”2011年，原告作为甲方（出租方），被告金*作为乙方（承租方）签订《房屋出租协议》，约定原告将诉争房屋中的一楼面积945平方米出租给乙方使用，期限自2011年10月1日至2012年12月31日，租金为人民币292500元。此房屋出租期满，乙方应无条件将房屋及设备完好交给甲方，如此房屋继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。如遇政府征收或出租方上级管理部门整合、处置该处房产，甲方应提前30天书面通知乙方，乙方在规定时间内无条件搬出，甲方对乙方的装修按照征收或处置时评估值对乙方赔偿，其他损失不予赔偿，并退回剩余的租金，本合同自行终止。如果处置该房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权。本合同到期后，双方未续签合同。2013年7月8日，原告向被告发出通知一份，内容为“东陵区粮食局位于沈河区文富路30号的办公楼现由东*资局在沈阳市房地产拍卖行公开拍卖。2013年4月19日该处房产由单林玉拍得。东陵区粮食局与你签订的合同于2012年12月31日已终止，要求你单位在接到通知后15日内全部搬离该处房产，逾期不搬的东陵区政府将依法起诉，出现的一切后果由你单位自己负责。”被告金*收到该通知并在该通知上签署“不同意搬，因为没有给予装修补偿。”2013年10月12日，原告向原审法院提起诉讼，要求解除双方的房屋出租协议，被告给付原告2013年1月1日至2013年7月30日的房屋租金，被告提起反诉，要求原告给予装修损失人民币100万元。原审法院于2013年11月8日作出（2013）沈*二初字第1845号民事判决书，认定双方租赁合同已经到期，不构成不定期租赁合同，故判决被告金*、金*腾空租赁房屋，交还原告，对诉争房屋中未形成附合的装饰装修物，可由被告金*、金*自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告金*、金*应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，归原告所有，被告金*、金*给付原告自2013年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费人民币136500元并驳回反诉原告金*、金*的反诉请求。被告金*、金*不服上述判决，向沈阳*民法院提起上诉，沈阳*民法院于2014年1月15日作出（2014）沈*二终字第55号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告向原审法院申请执行，2014年4月25日，被告金*、金*作出《承诺书》一份，内容是“一、本人承诺在2014年5月7日晚将原租用东陵区粮食局945平方米房屋腾空后无条件交给东陵区粮食局。二、若2014年5月7日晚没有将房屋交换东陵区粮食局，粮食局可以申请法院强制执行，执行中所产生的一切费用由本人承担。”后被告金*、金*将租用房屋于2014年5月7日腾空，交还原告。因被告金*、金*腾空房屋时未拆除其在二楼所建露台，原告再次起诉至原审法院。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的《房屋出租协议》已经人民法院生效判决认定到期，双方未构成不定期租赁合同，并判决被告将诉争房屋腾空交还原告，被告给付原告2013年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费人民币136500元，但被告直至2014年5月7日才腾空房屋，影响了原告对诉争房屋的使用，其应当支付实际占用期间的房屋使用费，原告诉请被告按原租赁合同约定的租金标准每月人民币19500元（人民币292500元15个月）支付自2013年8月1日至2014年4月30日共计9个月的房屋使用费人民币175500元，符合法律规定，原审法院予以支持。关于被告所建的露台问题。对于被告在其租赁房屋二楼东侧和北侧所建露台，根据该露台所在位置，必须依附于被告租赁的原告房屋使用，并不具有独立的使用功能，应当视为对租赁房屋的装修及扩建，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，双方租赁合同到期后，被告应当将其所建露台拆除，恢复租赁房屋原状。虽然原告曾于2003年12月5日出具《情况说明》，但该情况说明仅是同意被告建设该露台，建设露台手续由被告办理，虽约定该露台产权归被告所有，但被告建设该露台后，并未办理露台的相关建设手续，不应属于合法建筑，故原告诉请被告拆除露台，恢复诉争房屋原状，原审法院予以支持。反诉原告金*、金*反诉诉请确认该露台归其所有和使用，原审法院不予支持。关于被告辩称的原告事业单位法人证书上的有效期问题。虽然原告事业单位法人证书上标注的有效期自2008年4月24日至2009年3月31日，但自2009年始，原告每年都经批准证书有效期延长，且原告作为事业单位法人，其法人资格有效期批准问题属于相关行政主管单位的职权，并非人民法院民事案件审理范围，只要原告的法人资格没有被注销，原告就具有诉讼的主体资格。对被告辩称的原告诉争房屋已为案外人竞拍的问题。因该问题在生效的（2014）沈*二终字第55号民事判决书中已做详细论述，原审法院不再赘述。关于被告辩称的停业问题。因双方租赁合同约定的租赁期限已届满，在合同到期后，原告曾向被告发出通知，要求被告搬离，但被告并未搬离，原告通过诉讼的方式主张被告腾房，系其行使作为房屋产权人的权利，故其在租赁合同到期后，主张系原告以诉讼方式导致其无法继续经营而停业，故不应支付房屋租金，缺乏依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条，《最*法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，原审法院判决：一、被告金*、金*于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市沈河区文富路30号，原告沈阳市*销总公司（沈阳*粮食局）与被告金*于2011年签订的《房屋出租协议》中所约定的租赁房屋二楼东侧和北侧平台所建房屋拆除，恢复租赁房屋原状；二、如被告金*、金*逾期履行上述第一项义务，则由原告沈阳市*销总公司（沈阳*粮食局）自行拆除，拆除费用由被告金*、金*负担；三、被告金*、金*于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳市*销总公司（沈阳*粮食局）自2013年8月1日至2014年4月30日共计9个月的房屋使用费人民币175500元；四、驳回反诉原告金*、金*的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4810元，减半收取人民币2405元，反诉案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由被告（反诉原告）金*、金*负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人金*、金*不服原判，向本院提出上诉，请求：1、请求二审人民法院依法撤销原判，发回重审或依法查清事实后依法改判；2、判令被上诉人承担本案的上诉费用。理由是：1、原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉出具情况说明，同意上诉人封闭露台；2、关于被上诉人的主体资格，原审法院在审查时已发现被上诉人的主体存在问题却以自己没有职权审理为由给予了非法的认定。3、关于上诉人所建的露台，双方签订的说明真实有效，在被上诉人不给予任何补偿的情况下，原审法院就判决责令上诉人拆除，严重侵害了上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人东陵粮食局辩称：同意原审判决，请求维持原判。确认露台所有权应由房产行政机关确认，上诉人要求继续使用露台没有事实依据。租赁合同已到期，在交付房屋时应一并返还露台。上诉人封闭的露台导致被上诉人完全不能使用，遮挡窗户。

本院查明

本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。

本院另查明，沈东陵编办发（2014）18号《关于东陵区（浑南新区）机构更名的通知》记载，根据《*政部关于辽宁省沈阳市东陵区更名为浑南区的批复》文件精神，将原“东陵区”更名为“浑南区”。

上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权证、（2013）沈*二初字第1845号民事判决书、（2014）沈*二终字第55号民事判决书、《情况说明》、《承诺书》、照片等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。

本院认为

本院认为，根据生效的（2014）沈*二终字第55号民事判决，上诉人负有腾退诉争房屋并支付占用房屋使用费的义务。上诉人直至2014年5月7日腾房，占有使用期间应当支付相应的使用费，费用标准同生效判决确认的标准。虽上诉人主张占用房屋期间已经停业，但其占用房屋的行为直接导致被上诉人无法使用诉争房屋，其停业与否均不影响其占用行为对被上诉人造成的损失，应承担相应房屋使用费。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人在庭审中自认其封闭的露台遮挡诉争房屋东面和北面的窗户，故可以认定上诉人封闭露台影响诉争房屋的采光、通风，上诉人负有将露台拆除的义务。

关于上诉人主张被上诉人同意其封闭露台的问题，虽被上诉人出具情况说明，但该情况说明注明“建设露台手续由上诉人办理……建成后产权由上诉人金*所有”，现上诉人自认建设露台手续无法办理，故上诉人原审请求确认诉争房屋二楼平台封闭房屋归其所有和使用的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人二审主张被上诉人赔偿建设露台费用的问题，因其原审未提出该项反诉请求，本院不予审理。

关于上诉人主张的被上诉人主体资格问题，虽然被上诉人事业单位法人证书记载的有效期为2008年4月24日至2009年3月31日，但该证书年度报告标记中自2010年起每年均有证书有效期延期的标记，且被上诉人组织机构代码证有效期自2011年8月4日至2015年8月4日，上诉人亦未能提供证据证明被上诉人主体注销的证据，故上诉人的该项主张本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1810元，由上诉人金*、金*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十七日