王**与司**、沈阳鹏**有限公司、沈阳市铁西**官村民委员会物权保护纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人王*因与被上诉人司*、沈阳鹏*有限公司（下称鹏*司）、沈阳市铁西*官村民委员会（下称宁*委会）物权保护纠纷一案，不服沈阳*开发区人民法院（2012）经开民初字第674号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月2日受理后，依法组成由审判员吕*担任审判长，代理审判员王*主审，审判员白*参加评议的合议庭于2014年1月9日开庭对本案进行了公开审理，上诉人王*的委托代理人郝*，被上诉人司*及其委托代理人王*，被上诉人宁*委会的委托代理人牛大卫到庭参加诉讼。被上诉人鹏*司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，本院依法缺席审理。

原告于2012年3月8日起诉至原审法院，请求：1、依法判决被告停止侵害，返还非法占有原告位于沈阳*开发区沈辽西路1甲2号351号房屋，并判决被告拆除该房屋内装修恢复原状；2、依法判决被告向原告支付非法占有房屋期间的使用费25，500元，（自2010年10月份起至实际返还房屋交付原告之日止，按照每月1500元计算，截止到起诉前应支付原告25，500元）；3、依法判决被告承担本次诉讼的全部诉讼费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2001年2月26日，沈阳市*济委员会作出了沈于计经发（2001）23号批复，同意村委会进行村屯改造，新建农民住宅5万平方米，投资2800万元，资金由农民集资解决，并到相关部门办理项目审批手续。2002年至2003年期间，村委会分别取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《村镇建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。建筑工程施工许可证显示，工程建设单位为第三人村委会，施工单位为沈阳市*工程公司。村屯改造项目定名为鹏臣家园，第三人村委会办理了该小区的部分房屋销售，后期又由第三人鹏*司对外销售。2004年4月25日，第三人鹏*司与案外人刘*签订《协议书》一份，约定将鹏臣家园26套房产转让给刘*，其中包含本案诉争房产。该26套房产，双方并未至房产部门办理备案手续。2004年6月5日，刘*与被告签订《房屋买卖协议》，约定将本案诉争房屋作价40万元顶帐给被告，双方未至房产部门办理登记备案手续。2004年12月11日，第三人村委会与原告签订《购房协议书》，将本案诉争房屋以475013元出售给原告。原告缴纳了全额购房款，缴纳了房屋契税，并于2007年10月12日取得了诉争房产的房屋权属证明。2012年3月5日，原告发现被告入住本案诉争房屋，当时拨打110报警，沈阳市公安局经济技术开发区分局翟家派出所出警后作出了报警情况登记，显示被告自称已在该房屋居住两年。

上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权证、房屋买卖协议、购房协议、协议书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、村镇建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、报警情况登记表、刘*询问笔录等证据，经开庭质证，在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为：第三人村委会经计经委、土地建设规划等部门审批，取得了村改造项目的各项行政许可，系本案诉争房产的合法处分权人。因此，其与原告签订的购房协议书系双方真实意思表示，合法有效。第三人鹏*司既非本案诉争房产的建设单位，又未在举证期限内提供其与宁*委会间签订过房屋转让合同，其对诉争房产并不享有处分权。合同法规定，非处分权人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故第三人鹏*司与案外人刘*签订的协议书、案外人刘*与被告签订的房屋买卖协议均为无处分权人处分他人财产，当然无效。被告占有、使用本案诉争房产，但其购买房屋未支付对价，又未合法取得房屋所有权，已侵犯了原告的合法权益，故对于原告返还房产、恢复原状之主张，本院予以支持。被告侵害原告的财产权，应当承担侵权民事责任，按照房屋的租金标准赔偿给原告造成的损失，酌定被告按每个月1500元的租金标准赔付。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告王*于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳*开发区沈辽西路1甲2号351号房屋恢复至其入住前状态；二、被告王*于本判决生效之日起二十日内将位于沈阳*开发区沈辽西路1甲2号351号房*还原告司*；三、被告王*于本判决生效之日起十日内赔付占用原告司*房产的经济损失（自2010年10月份起至被告搬出房屋之日止，按照每月1500元标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费2000元，由被告王*承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人王*不服原判，向本院提出上诉，请求：1、撤销（2012）经开民初字第674号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由是：一、原审判决认定事实不清，判决证据不足。上诉人质疑被上诉人举证的房屋买卖协议、购房发票和收款收据的真实性。二、原审适用法律不当，判决错误，应予纠正，撤销原判。其一，原审以第三人鹏*司不是施工单位，无权处分房屋为由否定了第三人鹏*司与案外人刘*的转让协议，否定刘*取得26套房屋的合法性，进而否定了上诉人取得房屋的合法性，违反以事实为根据，以法律为准绳的法律原则。其二，据原审查明，后期由鹏*司对外销售证明鹏*司已经取得诉争房屋的处分权，因此，鹏*司与刘*的转让协议有效，上诉人与刘*签订的买卖协议也应受物权法第十五条保护。三、原审判决上诉人腾房错误。上诉人是通过签订买卖协议，交付款项并从出卖人处领取钥匙后入住取得诉争房产的，对诉争房屋系合法取得，并非被上诉人所称撬门而入的占有。并且在上诉人购买后，正常交付了该房屋的电费、采暖费、物业费，未办理登记手续不影响上诉人的合法取得和占有。被上诉人无法以原件证据证明其买卖的真实性，即使确认存在真实买卖，也不能排除上诉人的合法拥有涉案房屋的物权权利。

被上诉人辩称

被上诉人司*辩称：同意一审判决，请求维持原判。根据一审庭审情况，上诉人以其所谓的买房人之间系以房抵债行为履行的债务关系并非房屋买卖行为。被上诉人司*依据法律规定以及相关的程序规定取得了该房屋的所有权证，根据《物权法》能够证明司*为涉诉房屋的合法所有权人，上诉人仅依据合同向其债务人享有债权请求权，对本案房屋不享有物权。请求驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人宁*委会辩称：我村委会没有将涉案房屋出售给被上诉人，没有收到过她的房款。开发商是鹏*司，除了回迁房外，全部房屋由鹏*司对外销售和处分。实际建设单位是鹏*司和刘*，我村委会只协助办理手续，不参与房屋买卖。我方对房屋销售行为不承担任何法律责任。

本院认为

本院经审理认为，原审法院认定事实不清，依法应发回重审。诉争房屋开发建设手续注明的开发单位为宁*委会，在二审开庭期间，宁*委会主张诉争房屋由鹏*司开发建设，故原审法院应当查清诉争房屋的实际开发建设单位，从而确定诉争房屋的处分权人。另，刘*实际参与诉争房屋的顶账，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，原审法院应将其列为当事人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销沈阳*开发区人民法院（2012）经开民初字第674号民事判决；

二、发回沈阳*开发区人民法院重审。

裁判日期

二〇一四年一月二十二日