皮**与沈阳市**培训学校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人皮*因与被上诉人沈阳市*培训学校（下称阳光瑞*校）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈*二初字第930号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月21日受理后，依法组成由审判员吕*担任审判长，代理审判员王*主审，审判员白*参加评议的合议庭于2013年12月5日开庭对本案进行了公开审理，上诉人皮*的其委托代理人杨*，被上诉人阳光瑞*校的委托代理人王*到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原告于2013年1月16日起诉至原审法院，请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁协议；2、判令被告返还原告剩余租金额137，500元；3、判令被告给付原告违约金99，000元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。皮*强反诉请求：恢复原状、偿还拖欠的物业费、取暖费并承担反诉费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告阳光瑞博学校与被告皮*强于2009年8月11日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定被告将其所有的位于沈阳市铁西区建设东路61号1-2层3门房屋出租给被告，租期自2009年8月26日起至2014年8月25日止。租金给付方式为第一至第三年的租金为每年160，000元，第四、第五年的租金为每年165，000元。第一、第二、第三年度《房屋租赁协议》均正常履行。原告于2012年6月21日以转账方式向被告交纳第四年租金165，000元，自2012年8月26日交纳至2013年8月25日。合同中第三条约定甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应当按照合同年总租金的60%向乙方支付违约金。2012年10月，原告未经被告同意，将诉争房屋转租给辽宁方*限公司（以下简称方林公司）。2012年10月27日，被告将诉争房屋大门上锁。2013年4月2日，本院庭审过程中，原、被告均表示同意解除双方于2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告于2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。虽然在庭审过程中，原告否认其将诉争房屋转租案外人，但根据被告方提供的方*司及祥龙*管理处的证人证言足以认定转租事实；虽然被告否认其将诉争房屋大门上锁，但根据原告方提供的出具于沈阳市公安局铁西分局贵和派出所的报警情况登记表，并结合被告及证人方*司员工关于被告制止原告转租、制止方*司人员装修等陈述，足以认定被告将诉争房屋大门上锁的事实。关于原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，因双方当事人在2013年4月2日庭审过程中对该协议的解除均表示同意，故对双方于2013年4月2日合意解除该《房屋租赁协议》，本院予以确认。关于原告要求被告返还房屋租金137，500元的诉讼请求。原告未经被告同意，擅自将诉争房屋转租给案外人，虽未违反双方关于《房屋租赁协议》的相关约定，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，被告有权解除该租赁协议。而被告在得知诉争房屋被原告转租后，未依法行使其合同解除权，且合同履行期尚未届满，那么双方的租赁协议在原告将诉争房屋转租后仍然正常履行，被告作为房屋出租人仍然有义务保证承租人对租赁房屋的使用，被告于2012年10月27日将诉争房屋大门上锁的行为，显然违背了其合同义务，导致原告无法正常对诉争房屋进行利用和收益。故对原告请求被告向其返还剩余租金的诉讼请求，本院予以支持。关于返还租金的数额，应为自被告将诉争房屋上锁之日起即2012年10月27日起，至2013年8月25日止，共计136，407元（165，000元／年12个月9个月＋165，000元／年365天28天u003d123，750元＋12，657元）。关于原告请求被告向其支付违约金99，000元的问题。虽然双方在《房屋租赁协议》中约定了违约金，被告在租赁合同履行期内将诉争房屋上锁的行为也属于违约行为，但因原告在未经被告同意的情况下将诉争房屋转租他人的行为亦存在过错，且违背诚实信用的合同原则。因此，被告向原告返还剩余租金后，另行向原告支付违约金显然有失公平。故对原告请求被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还诉争房屋室内物品（包括中央空调、沙发及前台家具）的诉讼请求，因原告以权利人身份请求返还上述物品，应提供证据证明原告对上述物品的财产权利且上述物品存在于诉争房屋内等事实，因原告未提供证据证明，对此项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告将诉争房屋恢复原状的诉讼请求。因反诉原被告无法对诉争房屋的拆改问题达成共识，且反诉原告未提供充分的证据就反诉被告对诉争房屋拆改的部位、程度及如何拆改等问题予以证明，故对反诉原告要求对诉争房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告交纳物业费1324元、取暖费1449元的诉讼请求。因上述费用的收费主体为相应的物业公司和供暖公司，而非反诉原告，且反诉原告未代替反诉被告告向上述收费主体交纳费用，亦未因此产生实际损失。故反诉原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告沈阳市*培训学校与被告皮*强于2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》；二、被告皮*强于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市*培训学校房屋租金人民币136，407元；三、驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。本诉案件受理费4848元，由原告承担3028元，被告承担1820元（原告已预交，由被告直接给付原告）。反诉案件受理费75元，由反诉原告承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人皮*不服原判，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判，合同于2013年8月25日终止；2、上诉人不同意返还租金；3、由被上诉人承担从2013年8月26日起一年内的租金损失。4、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由是：一审判决认定的部分事实错误。一审判决认定上诉人于2012年10月27日将诉争房屋大门上锁，是认定事实错误，证据不足。被上诉人提供的派出所的报警情况登记表，是被上诉人的一面之词，没有公安机关对此的核实。上诉人制止方*司装修时，方*司人员很配合，上诉人没有强行锁大门。事实上，被上诉人转租前已经搬出了该房屋，上诉人只是制止了被上诉人擅自转租的违法行为，没有对被上诉人的合法利益造成侵害。因被上诉人未经上诉人同意私自转租，与转租方未协商一致，导致房屋未能实际使用，应由其自行承担相应损失。由于被上诉人的诉讼行为导致合同最后一年未能履行，应由被上诉人承担最后一年租金。

被上诉人辩称

被上诉人阳光瑞博学校辩称：同意一审判决，请求维持原判。从2012年10月27日上诉人将被上诉人承租房屋上锁，造成我方实际经营损失。原判决有事实和法律依据。现在房屋已由上诉人另行出租，承租人为一家房屋销售公司。上诉人擅自使用房屋，且使用被上诉人的中央空调和家具，给被上诉人造成实际损失，我方保留进一步追究法律责任的权利。

本院查明

本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院另查明，二审期间阳光瑞*校提供照片证明诉争房屋已于2012年6月份出租给案外人。皮*代理人称对此事不清楚。对房屋状态亦不清楚。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、专款凭证、报警情况登记表、房屋所有权证书、契证、祥龙*管理处出具的说明、方*司出具的证明、照片等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。

本院认为

本院认为，我国《合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因双方在一审中就合同解除一事达成一致，故本院予以确认。被上诉人一审主张上诉人支付违约金的诉讼请求不应予以支持。我国《合同法》第九十四条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于本案合同解除的法律后果，因在合同履行过程中，被上诉人未经上诉人同意将房屋转租，存在过错。双方发生纠纷，上诉人将房屋上锁，亦有不妥之处，后被上诉人诉至法院，导致诉争房屋空置，上诉人在诉讼过程中产生租金损失，根据双方的过错情况，应当酌定双方各负担50%。关于租金损失的计算，根据被上诉人二审提供的照片及陈述，上诉人于2013年6月将诉争房屋出租给案外人，对此上诉人的代理人表示不清楚，对房屋状态亦不清楚，应视为上诉人放弃此项质证权利。故本院认定上诉人于2013年6月起将房屋出租给案外人。故2013年6月2013年8月之间的租金因上诉人应当返还给被上诉人。而2012年11月至2013年5月共计七个月的租金应当视为因双方合同纠纷导致的租金损失，由双方各自负担50%。综上，上诉人应当返还被上诉人六个半月的租金共计89，375元，原审认定不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持沈阳市铁西区人民法院（2013）沈*二初字第930号民事判决第一项即：解除原告沈阳市*培训学校与被告皮*强于2009年8月11日签订的《房屋租赁协议》；

二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈*二初字第930号民事判决第三项即：驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。

三、变更沈阳市铁西区人民法院（2013）沈*二初字第930号民事判决第二项即：“被告皮*强于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市*培训学校房屋租金人民币136，407元”为“皮*强于本判决发生法律效力后10日内返还沈阳市*培训学校房屋租金人民币89，375元”；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

四、驳回当事人的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费4848元，由上诉人皮*承担2000元，被上诉人沈阳市*培训学校承担2848元。反诉案件受理费75元，由上诉人皮*承担。二审案件受理费4798元，由上诉人皮*承担3298元，被上诉人沈阳市*培训学校承担1500元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十二月十七日