荆门**有限公司诉被告荆门**理局房屋行政登记案一审行政判决书

审理经过

原告荆**有限公司不服被告荆门**理局2002年4月4日为案外人孔*颁发的荆门**宝区字第00006971号房屋所有权证，于2015年3月23日向本院提起行政诉讼，本院受理后，于2015年3月31日向被告荆门**理局送达了行政起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及诉讼权利义务告知书，向第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局送达了行政起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及诉讼权利义务告知书。本院依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行审理。原告荆**有限公司委托代理人章*，被告荆门**理局委托代理人肖**、唐**、第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局委托代理人彭厚友、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告荆门**理局于2002年4月4日为案外人孔*颁发了荆门**宝区字第00006971号房屋所有权证，房屋建筑面积698.76平方米。2009年11月7日，原告荆**有限公司通过拍卖程序，以31万元竞得此房屋，2010年10月15日，被告荆门**理局为原告荆**有限公司颁发了荆门市房权证东宝乡镇字第10007438号房屋所有权证，房屋建筑面积506.60平方米。被告荆门**理局在法定期限内向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据：

A1、荆门**宝区字第00006971号房屋登记档案资料，证明本案诉争房屋规划建设面积为667.45平方米，实际为三层建筑物，一、二、三层登记建筑面积为698.76平方米；

A2、荆门市房权证东宝乡镇字第10007438号房屋登记档案资料，证明：（1）本案诉争房屋转移登记时登记一、二层面积，三层未测算面积；（2）原告于2010年10月11日已知房屋登记面积减少，且表示无异议；（3）初始登记后建筑物现状发生了改变；

A3、荆门至高拍卖有限公司拍卖公告（2009年11月3日）、竞买须知、荆门市**有限公司估价结果报告、拍卖成交确认书、孔*土地使用证，拟证明：（1）本案诉争房屋系整体、现状拍卖，不是按登记发证的建筑面积单价拍卖；（2）原告已于竞得前了解该房屋现状；（3）该房屋价值包括建筑物、土地使用权、附属物及装饰装修等，并不仅限于登记发证的建筑物部分。

原告诉称

原告荆**有限公司诉称，2009年11月7日原告通过参加荆门市东宝区子陵镇金泉村7组01幢房屋拍卖程序，以31万元竞拍购得该房屋。2010年1月15日荆门**法院裁定该房屋归我公司所有。在该房屋过户中发现，竞得的房屋前后登记面积差193.76㎡。经原告多次反映，第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局近期才作出答复，称登记面积相差的原因在于原荆门**宝区字第00006971号房产权证不应计入面积153.95㎡进行了登记。第三人一方面承认工作失误一方面对原告的损失赔偿要求予以拒绝。被告、第三人违法虚增房屋面积的登记行为，造成原告多支付房屋拍卖款6.83万元及该款长期未能追回的利息损失2.95万元，应由被告和第三人共同赔偿并承担连带责任。请求人民法院判决：一、确认荆门**理局颁发荆门**宝区字第00006971号房屋产权证行政行为违法；二、判决被告和第三人共同赔偿因虚增面积违法行政行为给原告造成的损失9.78万元并承担连带责任。为支持其诉讼请求，原告荆**有限公司向本院提供如下证据：

荆门**宝区字第00006971号房屋所有权证、荆门市房权证东宝乡镇字第10007438号房屋所有权证、拍卖公告、荆门市东宝区人民法院（2009）东子执字第2号执行裁定书、荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝行初字第22号行政裁定书。证明通过法院执行程序和拍卖程序，原告竞得房屋前后的登记面积不相一致。

被告辩称

被告荆门**理局辩称，一、原告的起诉超过了法定起诉期限，原告在竞得房屋后办理诉争房屋产权转移登记即2010年10月11日已知悉登记面积减少，明确表示无异议。原告于2015年3月15日向法院提起行政诉讼，已超过法定的诉讼时效，诉请应该驳回。原告主张的损失计算没有法律依据，虽然竞得房产转移登记面积减少，但房屋实际面积并未减少，且未影响原告实际使用，原告提出的登记面积减少的赔偿款6.83万元及其2.95万元利息的计算方法没有法律依据，并且已超过法定的诉讼时效期限，诉请应该驳回。二、原告与本案诉争的行政行为没有利害关系。第00006971号房屋登记行为系针对权利人孔*，该登记发证行为与原告后续参加竞拍及办理转移登记没有关联，与其主张的损失赔偿之间没有因果关系，原告不是本案适格的诉讼主体，其诉请同样应予以驳回。

第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局述称，1、原告以同一事实、同一理由再次起诉第三人属于一案重复起诉，法院应该裁定驳回起诉；2、原告前一份房产登记和后一份房产登记有误差，这个跟原告没有关系，因为当时在孔*的名下，原告对前一次的具体行政行为是没有诉权的。3、原告所说的损失是不存在的。原告所竞得的拍卖房屋，房屋是整栋拍卖的，不是以面积拍卖的，面积即使有误差也不存在损失。原告所诉的损失赔偿没有法律依据，请法院驳回。第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局向本院提供如下证据：

荆门市东宝区人民法院（2014）鄂东宝行初字第22号行政裁定书，证明原告就同一事实、同一理由、同一诉讼目的重复起诉。

经庭审质证，本院对证据作如下确认：

原告、第三人对被告提供的A1、A2、A3证据均无异议，本院予以确认；被告、第三人对原告提交的证据无异议，本院予以确认；原告、被告对第三人提交的证据无异议，本院予以确认。

本院查明

经审理查明，2001年案外人孔*在位于荆门市东宝区子陵铺镇金泉村七组新建房屋一栋，规划建筑面积667.45平方米，房屋竣工后经建设单位、施工单位、设计单位、质量监督部门验收建筑面积667.45平方米，为合格工程。2002年4月1日，案外人孔*委托第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局子陵建设所工作人员刘**全权代理办理房屋所有权证。2002年4月2日，刘**在为孔*办理房屋初始登记中，经过调查、堪测、计算将建筑面积计算为698.76平方米并提交了申请书、建设工程许可证、竣工验收证明书、土地使用证、委托书，上报被告荆门**理局办理房屋初始登记，被告荆门**理局于2002年4月4日为其颁发了荆门**宝区字第00006971号房屋所有权证，登记内容为：房屋3层，建筑面积698.76平方米。2006年11月案外人孔*将其房屋在农**市支行办理了抵押借款登记。后因案外人孔*在规定期限内未能偿还贷款，另案中本院经过审判、执行程序依法委托荆门至高拍卖有限公司拍卖案外人孔*的该栋房屋，原告荆**有限公司通过拍卖程序，竞得此房屋。2010年10月15日，被告荆门**理局根据本院生效的法律文书、协助执行通知书，在为原告荆**有限公司办理房屋过户手续中，通过测绘、评估审查认为第三层层高不符合办证的法定条件，以实际测绘面积为原告颁发了荆门市房权证东宝乡镇字第10007438号房屋所有权证，登记内容为：房屋2层，建筑面积506.60平方米。2014年10月9日，原告以第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局在申报办理孔*房屋产权登记时，错误地将不符合层高标准的第三层153.95㎡计算了房屋登记面积，其办证行为违法给原告造成经济损失6.83万元为由，向本院提起行政诉讼，本院经过审理认为颁发荆门**宝区字第00006971号房屋证系被告荆门**理局，原告起诉第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局其主体不适格，于2014年12月19日裁定驳回原告荆**有限公司的起诉，2015年3月23日，原告再次以荆门**理局为被告，荆门市东宝区住房和城乡建设局为第三人向本院提起行政诉讼。

本院认为

本院认为，根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关的证明文件。”根据《房屋测绘管理办法》第六条“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：一、申请产权初始登记的房屋；二、自然状况发生变化的房屋；三、房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。”本案中，被告在为案外人孔*办理荆门**宝区字第00006971号房屋初始证登记时，在案外人孔*未提交办理房屋初始登记必备的建设用地规划许可证、施工许可证、房屋测绘资料，同时在建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明书核准的建筑面积667.45平方米的情况下，被告仅凭案外人孔*的委托代理人刘**计算的建筑面积698.76平方米为依据，为其办理建筑面积698.76平方米的荆门**宝区字第00006971号房屋初始证登记的行政行为属主要证据不足，登记行为违法。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十九条“赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时行为侵犯其人身权财产权之日起计算，但被羁押等限制人身自由期间不计算在内，在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出赔偿请求的，使用行政复议法、行政诉讼法有关时效的规定。”本案中，原告2010年10月11日在申请办理房屋产权转移登记时已知道登记过户的房屋面积减少，2014年10月9日才向人民法院提起行政赔偿，明显已超过国家赔偿的时效期限，其赔偿请求本院不予支持。被告辩称，原告与本案诉争行政行为没有法律上的利害关系，不是适格的原告。因荆门**有限公司竞得的房屋的所有权证书，系由被告登记所为，该登记行为是否合法与荆门**有限公司存在事实上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”因此，被告该抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第七十四条第二款第（一）项、《中华人民共和国赔偿法》第三十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告荆门**理局颁发的荆门**宝区字第00006971号房屋产权证登记的行政行为违法。

二、驳回原告荆门**有限公司要求被告荆门**理局、第三人荆门市东宝区住房和城乡建设局连带赔偿其经济损失9.78万元的诉讼请求。

案件受理费50元，原告负担25元，被告负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十六日