黎**与广州市**有限公司与周**其他二审行政裁定书

审理经过

上诉人广州市国土资源和房屋管理局、周**不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法行初字第128号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。

一审法院查明

原审法院经审理查明，广州市荔湾区三圣新二巷2、4、6、8、10号房屋原是冯*等八人的物业，经市规划局批准征用，以白云区西槎路402号507房作为其中之一的产权补偿。2009年4月28日，被告为冯*等人办理了白云区西槎路402号507房房屋初始登记手续（登记案号：09登记01003646）。2010年12月27日，被告为冯**等8人办理了该房屋继承登记手续（登记字号：10登记10116613）。

2012年7月25日，冯**等8人与第三人周**向被告提交登记申请书、申请人身份证明、房屋买卖合同、相关缴税证明向被告申请办理白云区西槎路402号507房所有权转移手续。经审核，被告认为上述房屋无查封、抵押及重复登记情况，提交证件齐全，权属清楚，核准为白云区西槎路402号507房办理涉案房地产权证登记手续（登记字号：12登记10013342）。2012年8月2日，被告向第三人周**核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，将原证附图复制作为该房产证附图，核准套内建筑面积45.57平方米。

另查，1991年6月1日，广州**经营公司与黎*（原告父亲）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，由广州**经营公司拆除黎*座落在荔湾区荔湾路三圣新三巷3号房屋。2002年12月16日，第三人广州市**有限公司与黎*签订《补充协议》，荔**司将同德上步A片2号楼西梯508房加507内间一房安置给黎*回迁。原告是西槎路402号508房的使用权人，自2003年7月收楼后一直在上述508房居住使用至今。2012年3月19日，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第179号《民事调解书》，由广州市**有限公司及第三人荔**司于调解书生效之日起十日内为原告办理西槎路402号508房的房地产权证。

再查，2008年6月5日，广**地产测绘所根据冯**等8人的申请，对西槎路402号507房、608房等房屋出具测字110110167号《房屋面积测量成果报告书》，其中西槎路402号507房、608房屋总面积分别为45.5692平方米及43.1188平方米。2012年11月6日，广**地产测绘所根据原告的申请，对西槎路402号508房出具测字11011016731号《房屋面积测量成果报告书》，测得该房套内面积52.7164平方米。上述广**地产测绘院出具的两份《房屋面积测量成果报告书》两次房屋面积测量结果报告中出现部分面积重叠。

2014年1月30日，广州市房地产测绘院向广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具穗房地测函（2014）14号《关于西槎路402号507、508房测绘情况的函》，认为“经调阅两次测绘的档案资料，两次现场测绘的手稿记录清晰，均有现场实测数据记录及带测人的签名，是测绘时现场状况的真实反映，符合《房产测量规范》（GB／T17986.1_2000）及《房产测绘管理办法》规定。……关于产权问题建议由登记部门答复。”

一审法院认为

原审法院认为，依据《广东省城镇房地产权登记条例》及《广州市城镇房地产登记办法》的规定，被告负责房地产权登记管理工作，有权对申请登记的房地产进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。

本案中，原告起诉要求撤销涉案房地产权证的理由，是广州市房地产测绘院对西槎路402号507、508房在两次房屋面积测量结果报告中出现部分面积重叠的事实，原告作为上述508房的使用权人，与被告的发证行为有法律上的利害关系，有权提起本案诉讼。

《房产测绘管理办法》第七条规定，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致；第十八条规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。本案中，被告在2012年为第三人周**办理涉案507房的转移登记时，沿用了广**地产测绘所于2008年对该房屋出具的《房屋面积测量成果报告书》，但该《房屋面积测量成果报告书》与广**地产测绘院2012年对涉案508房出具的《房屋面积测量成果报告书》出现部分面积重叠，且并未与涉案507房的自然状况保持一致，不符合上述规章第七条的规定。被告未尽审核义务，将该不实的测量成果报告书用于房屋权属登记，同样违反了上述规章的规定。因此，由于涉案房地产权证中的房地产平面附图与房屋状况不一致，被告向第三人核发该房地产权证缺乏事实及法律依据，其行为违法。原告请求撤销涉案房地产权证的理由成立。

综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2012年8月2日核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。

上诉人诉称

上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，上诉称：一、原审判决未追加利害关系人广州市房地产测绘院为第三人。原审判决认为“被告未尽审核义务，将不实的测量成果报告书用于房屋权属登记”、“涉案房地产权证中的房地产平面附图与房屋状况不一致”，由此可见，本案争议焦点在于房地产测绘问题，而广州市房地产测绘院向被告出具的《关于西槎路402号507、508房测绘情况的函》，认为“两次现场测绘的手稿记录清晰，均有现场实测数据记录及带测人的签名，是测绘时现场状况的真实反映，符合《房产测量规范》（GB／T17986.1_2000）及《房产测绘管理办法》规定。”这表明，上诉人依据其出具的测绘成果报告作出的登记行为是当时房屋情况的真实反映，即测绘成果并非“不实”。而原审法院未对导致两次房屋面积测量成果报告存在部分面积重叠的原因进行核查，也未要求第三人广州市**有限公司是否对房屋的墙体进行改动作出说明，在未查明事实的情况下，做出测绘“不实”的判定，难以使人信服。二、上诉人已尽审核义务。原审原告向上诉人申请办理登记白云区西槎路402号508房产权证时，在审核资料过程中，发现原审原告房屋面积测量与已登记的402号507房的面积测量有重叠情况，已立即通知原审原告到测绘院剔除重叠部分，在补正资料后再进行登记。因此，上诉人作出的行为符合规范，已履行审核义务。三、上诉人依法依规核发涉案房产证，发证行为合法有效。经查，1997年12月，本案原审第三人广州市**发有限公司经市规划局批准征用冯*等8人原位于荔湾区三圣新五巷10－20号（双号）、30号、1、1－1、3、5、7、9、11号、三圣新二巷2、4、6、8、10号房屋，并以白云区西槎路402号507房作为其中之一的产权补偿。后因广州市**发有限公司不配合办理白云区西槎路402号507房产权证，冯*等8人于2009年1月14日向上诉人提交荔湾区人民法院《协助执行通知书》（（2008）荔法执字第1357－1号）、《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合（2003）69号）、经市规划局认证的报建图及《房屋面积测量成果报告书》（测字110110167号）单方面向上诉人申请办理该房屋的权属登记手续。上诉人根据《房屋登记办法》第七条规定的办理程序、第三十五条第二款“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实”的要求以及《广东省城镇房地产权登记条例》第八条、第九条规定，为白云区西槎路402号507房办理房屋初始登记手续（登记案号：09登记01003646）。2010年12月1日，因白云区西槎路402号507房其中两权属人冯*、冯**已故，冯*继承人冯**、冯**继承人陈**提交登记申请书、申请人身份证明、荔湾公证书（2010）粤穗荔内民证字第14611号公证书和南方公证处（2010）南公证内字第31366号公证书等材料，向上诉人申请办理继承登记手续。经审查，该房屋无抵押、查封记录，权属清晰，依据《房屋登记办法》第三十二条规定以及《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一条规定，上诉人同意为该房屋办理继承登记手续（登记字号：10登记10116613）。2012年7月25日，冯**等8人与原审第三人周**向上诉人提交登记申请书、申请人身份证明、房屋买卖合同、相关缴税证明向上诉人申请办理白云区西槎路402号507房所有权转移手续。经审核，上述房屋无查封、抵押及重复登记情况，提交证件齐全，权属清楚，依据《房屋登记办法》第三十二、三十三条规定以及《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一条规定，上诉人核准为白云区西槎路402号507房办理涉案房地产权证登记手续（登记字号：12登记10013342）。综上所述，原审判决未严格按照有关程序，未对事实予以查明，请求贵院根据事实和法律予以纠正，支持上诉人的上诉请求。

上诉人周**不服原审判决，上诉称：一、事实查明错误1．公证书证实黎*于2001年1月30日已经去世，但一审却认定2002年12月16日黎*与第三人广州市**有限公司签订了《补充协议》，该协议明显属于伪造，应当认定该协议无效。显然一审法院对该事实查明错误。2．一审查明广州市房地产测绘所2008年6月5日出具的110110167号《房屋面积测量成果报告书》证实507房面积为45.5692平方米，即说明2008年时507房还是原规划设计的大小，并没有由被上诉人侵占；但一审却又认为2003年7月开始被上诉人对508房收楼后，一直在该房居住，一审法院对该事实查明错误。二、漏查明案件重要事实。1．一审漏查明第三人改变原来设计而增加508房面积，但未对该变更是否到规划部门办理规划变更手续，并通过规划验收做出查明。2．一审漏查明507房2008年的测绘图与508房2012年测绘图中重叠的部分是在何时由被上诉人控制。三、法律适用错误。从行政行为的性质看，房产管理部门的检查、核实、登记、办证行为是在相对人的民事权利上叠加的官方认可，而非构成民事权利取得与变动的直接原因。所以，行政登记和颁证行为从本质上体现着国家对民事权利主体享有的不动产物权的一种确认与证明。房管部门颁发房地产证，仅仅是行政确认，房产登记这一行政登记行为与其他行政行为的不同之处，在于其本身并不是赋权行为，不创设权利、义务，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记，社会公众可以通过查询，了解相关的权利状况，以便指导自己的行为。现有证据并不能推翻2008年6月5日初始登记出具0110167号《房屋面积测量成果报告书》，而依据该测绘面积上诉人与该房屋的原产权人签订了买卖合同并支付了等价的款项，交付了房屋并变更了产权证的权属人，在民事法律关系上讲上诉人就是该测绘图所标示房屋的物权人。即使测绘图与自然状态不符，但也不能否认上诉人积大小房屋物权的法律事实，除非被上诉人通过民事由法院确认重叠部分房屋面积的归属的情况下，由房自行撤销更正，因此一审法院撤销房地产权证的法律以纠正。另外，即使一审法院认为面积与实际情况不符，也只应当撤销《房地产权证》中面积不符部分，不应当将《房地产权证》全部撤销，且判决遗漏判令原审被告再次做出具体行政行为，重新核发房地产权证的行为。如若不然房地产权证被撤销后，上诉人花钱购买房屋的因为行政机关或第三人的错误，变得没有任何法律地位，将会给上诉人造成巨大损失。综上，原审判决事实查明错误，遗漏重要事实未查明，错误适用法律，严重侵犯了上诉人的合法权益，故请求：1、撤销白云区人民法院（2014）穗云法行初字第128号行政判决；2、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人黎**及原审第三人广州市**有限公司答辩称同意一审判决。

本院查明

经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；……原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”根据上述规定，房屋利害关系人对房屋转移登记不服提起诉讼的，应当就首次转移登记提起诉讼，或者对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起诉讼，而不能仅对后续转移登记行为提起诉讼。本案中，被上诉人黎**仅对后续转移登记（登记字号：12登记10013342）并核发房地产权证（粤房地权证穗字第××号）的行为提起行政诉讼，按照上述规定，应不予受理，原审法院受理被上诉人的起诉并判决撤销被诉房地产权证的行为不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项，《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第（一）项的规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法行初字第128号行政判决；

二、驳回被上诉人黎**的起诉。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一四年十月三十日