北京坤**限公司与王*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北**有限公司（以下简称坤诚物业公司）与被告王*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理。原告坤诚物业公司的委托代理人陈*，被告王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告坤诚物业公司诉称：原告系为被告居住的xxx小区x号提供物业服务的物业公司。2011年11月30日，原告与北京市**主委员会（以下简称xxx业委会）签订的《北京市物业服务合同》约定，原告为xxx业主提供物业服务。合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅2元／平方米·月、别墅2元／平方米·月；第二十六条约定，业主违反本合同约定，经原告催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日物业费标准的0.1%的标准向原告支付违约金。原告从2012年1月1日至2014年6月30日为xxx小区业主提供服务。此外，为等待新物业入驻，2014年7月份原告还为业主多服务了一个月。原告认为，被告作为xxx业主，享受了原告提供的合格物业服务，却拒不履行按时足额付款的义务，属于严重违约，应追究被告的法律责任。被告拖欠了2013年7月13日至2014年7月12日的物业费5587.68元，并且根据物业服务合同第二十六条的约定，被告还应支付违约金2000元。原告多次催要上述费用无果。综上所述，被告的行为属于严重违约，已经严重侵犯了原告的正当利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的2013年7月13日至2014年7月12日的物业费5587.68元；2、判令被告支付违约金2000元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王*辩称：一、原告以被告拖欠物业费为由，将被告告上法庭，是对被告为九台园丁2-101业主出庭作证的报复。请求法庭以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉讼请求，同时判原告赔偿被告因应付诉讼造成的精神损失费等合计1000元。二、我在今年7月1日曾来到法院，当时是以xxx第二届业主委员会委员的身份为丁2-101号房屋业主作证。2012年9月3日凌晨，丁2-101住宅被盗，财产损失巨大。在追查盗窃犯的过程中发现，xxx大门处的监控录像中失窃前后时段的内容被人为清除。鉴于原告在该起失窃案中存在重大过失，出于保护原告声誉的考虑，业委会建议原告主动与丁2-101业主达成谅解。事后原告物业经理向业委会汇报双方已达成谅解，原告免除丁2-101号业主在其为xxx服务期间的物业费。今年6月，原告在昌**法院起诉丁2-101号拖欠物业费。得知这个消息后，我托人转告原告的相关人员这件事业委会曾全程参与，相当于业委会在为该业主做了保，并希望其考虑撤诉。原告诉丁2-101拖欠物业费一案开庭时，我代表业委会出庭作证。在原告心中，被告是否能拿出缴费证据并不重要，今天看着被告为了出庭不迟到，不到7点就出门，心里那叫一个爽。可惜，现在不是8分钱邮票折腾你半年的时代，零成本诬告的时代一去不复返了。三、我拒绝原告的全部诉求。1、我承认2014年5、6两个月的物业费没有交，但是我可以免交。在这段时间，原告除了保障水电供应已没有其他服务，我恰恰没有享受服务，但这不是主要原因。根据合同的隐藏条款，长期无人居住的住户可以免交物业费。该合同是由我与原告公司戴*共同商定结稿的。凡是认真读过该合同的人，都不难发现合同中缺少一些关键性的内容，会有合同不完整的感觉，合同中缺少的是免责条款。合同原文中有这样一段话：长期不在xxx居住的业主可以免交物业费。免交物业费必须同时满足下列条件：连续25天以上（不包含第25天）断水、断电，无人居住，无人来往，不产生任何垃圾。这项条款是应戴*要求被隐藏。戴*的理由是：许多业主冬季不在小区居住，这些人一般不会断水断电，若此条款公开难免会有人耍赖。经双方共同商定此条款被隐藏，但是为了表明存在此条款，在合同中保留条款序号，条款内容空置。证明这条隐藏条款的内容有两个方法：由xx**员会开具证明，或者由原告戴*出庭说明此事。若原告没有异议，说明事实成立；2、关于被告是否交纳2013年7月至2014年4月的物业费，原告心知肚明。我国法律规定，谁主张谁举证。最**法院早就对“主张”所包含的内容做出界定。最**法院同时对“证据”的类别、性质、所发挥的效力做出过说明。原告拿出一纸合同，以此证明被告欠费，过于荒唐。合同证明原告在xxx服务合法，证明可以收费，但合同无法证明具体的收费情况，更无法证明欠费金额。北京市税务机关对于以现金收入为主的企业所发生的财务纠纷解决办法早有规定，用一句话概括就是，以有资质的审计部门对该企业出具的审计报告为准。在原告拿出有效证据之前，原告无权说被告欠费，被告有权不作回应；3、原告向被告提出2000元滞纳金的主张，请出示证据。原告在诉状中说：对于被告的欠费，原告多次催讨无果。被告在xxx居住，经常听到业主与原告达成调解的信息，但是，被告从未接到过催债电话，更未收到过催交欠费的书面通知。不知“催交无果”源自何处。请原告向法庭出具曾将催缴费通知送达被告的证据。若原告从未向被告催讨过欠费，是否可以反证被告不欠费？4、原告除了应向法庭提交上述证据外，还应向法庭提交一份重要证据—三级物业服务标准。这份服务标准是检验服务质量的依据。被告曾对北京市的住宅小区做过调查，发现超过6成的小区没有聘请物业公司，这些小区的收费标准普遍低廉。xxx的收费标准是无物业服务小区收费的10倍。小区业主选择物业公司服务，是不仅仅满足于供水供电和打扫卫生等服务，完成物业服务标准的规定内容是业主选择物业服务的目的。被告希望法庭不要把仅占物业收费10%的服务内容作为物业服务的主要标准，甚至占到70-80%的比重，这样做出的判决必然有失公允；5、在2015年昌民初字第9138号案件庭审期间，原告承认丁2-101住宅面积出错，但又说不清准确数据，证明原告管理混乱，赖以收费的计算机系统错误百出。被告重审：由于原告缺少多项关键证据，凡是未经质证环节质证的证据，被告不予承认。根据民法、民事诉讼法的规定，被告即使不反诉原告侵害名誉权，只要法庭确认原告起诉证据不成立，原告就应承担侵权后果，应给予赔偿。

本院查明

经审理查明：被告王**昌平区东小口镇xxx小区x室的业主，该房屋建筑面积为232.82平方米。2011年11月30日，xxx业委会（甲方）与坤**公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定由坤**公司为xxx小区提供物业管理服务。合同第六条约定了乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项：（1）园内施工、装修队伍及人员的管理；（2）外来人员及车辆管理；（3）电力、消防、有线电视、电话基站、供水等管理服务；（4）园内商户的管理；业主委员会委托的其他事项。合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元／平方米·月；别墅2元／平方米·月。协议签订后，原告坤**公司进入xxx小区进行物业服务工作，并于2014年7月31日撤出小区。被告王*未向原告坤**公司交纳2013年7月13日至2014年6月30日的物业服务费5401.42元。

另查，2014年6月28日，xxx业委会向原告发送告知函，告知原告因选举和选聘新物业工作进展不顺利，请原告将物业服务期限延长到2014年7月31日，在7月1日至7月31日服务期间的费用免收。原告于2014年6月29日回函，决定遵照xxx业委会的要求将物业服务期限推迟到2014年7月31日零时，且该月的物业服务费免收。

上述事实，有当事人陈述及原告提供的《北京市物业服务合同》、发票、告知函、回函、资料交接明细、选聘通知等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：xxx业委**业公司签订的《北京市物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为原告提供服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业费。被告未按期交纳物业费，侵害了原告的合法权益。被告王*辩称其在2014年5、6月期间未在小区居住，根据xx**员会与原告签订的《北京市物业服务合同》中的隐藏条款，不需要交纳物业费，原告对于被告所述的“隐藏条款”不予认可，被告亦未提交充分有效的证据证明其主张，本院对其该项辩解意见不予采信。被告王*辩称原告应当举证证明其欠交2013年7月至2014年4月期间的物业费。本院认为，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行存在争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告主张被告王*欠交上述期间的物业费，但被告王*并未提交证据证明其已经交纳了上述期间的物业费，故本院对于被告王*的辩解意见不予采信，被告王*应当交纳该期间的物业费。被告王*辩称原告提供的多项物业服务不达标，本院认为，根据该小区实际情况，原告的物业服务质量存在缺陷，故此本院对原告主张的物业费酌情予以减免，原告主张的违约金，本院不予支持。另指出，原告与xxx业委会已经协商一致，免收2014年7月份的物业费，故原告主张被告交纳2014年7月1日至7月12日期间的物业费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王*给付原告北京坤**限公司二○一三年七月十三日至二○一四年六月三十日的物业费三千七百八十元九角九分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京坤**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北**有限公司负担十三元，已交纳；由被告王*负担十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十七日