北京新**有限公司与阎*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**公司）与被告阎*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理，原告新**公司的委托代理人王**、李**，被告阎*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新龙天**司诉称：被告为北京市昌平区xx区x室业主，住宅面积137.80平方米。原告系为昌平区xx小区提供物业服务的公司。原告为被告提供了符合合同约定内容的物业服务，但被告至今拖欠原告自2011年1月1日至2014年12月31日止的物业服务费及代收垃圾费用11508.40元未付。期间，原告多次催要未果。被告的行为已经构成违约，并严重影响原告更好地提供物业服务活动。由于双方不能协商一致，现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2011年至2014年物业服务费及代收费用共计11508.40元；2、判令被告支付违约金3000元；3、案件受理费由被告承担。

被告辩称

被告阎*辩称：一、原告主体不适格，请求法院驳回起诉。1、原告没有收取物业费的依据。与被告签订《前期物业管理服务协议》的是北京天**有限公司，原告也没有与业主签订过物业服务合同，原告无权向被告收取物业费，更无权起诉被告交纳物业费、代收费及违约金；2、原告不是小区业委会认可的物业公司，与被告无合同关系。被告所在的xx小区业委会于2013年1月成立，原告至今未与业委会签订物业服务合同，也没有与被告签订物业服务合同，根据合同相对性原理，物业公司没有收取物业费的权利，无权起诉；3、原告无合法程序擅自进入小区，是违法行为。与我方签订《前期物业管理服务协议》的物业公司从未公示过名称变更或物业公司整体变更等事项。物业公司如变更应当公示，就收费、服务标准、服务质量等问题征询全体业主的同意，未经公示的变更，未告知业主，未与业主签订新的物业合同，业主不接受原告的服务，同时业主也不受物业公司的管理约束。因此，原告不具有起诉被告交纳物业费的主体资格。二、原告未提供合同约定的服务，存在违约，我方作为业主有权要求降低、减免、拒交物业费。1、小区内物业现状脏乱差，小西门、东门长期处于无人值守状态，造成社会闲杂人等随便出入，引起极大的安全隐患；安保摄像头年久失修，无法有效起到保证业主安全的作用；电表箱损坏不维修、电线裸露，极易漏电伤害业主；主路、辅路多处路灯损坏，东墙灯泡损坏；篮球场、网球场被拆迁，没有提前告知业主，也没有主动向业主解释；绿化日益变差；环境卫生脏乱，不及时清理。以上方面均未达到物业服务协议约定及北京市住宅物业服务标准，业主要求提高服务质量，一直未改善；2、原告物业服务质量差，违约在先，被告不应当支付违约金；3、原告违反了《北京市物业管理办法》第二十三条的规定，未将服务标准、收费项目等进行公示，业主要求物业公司公开透明，但被拒绝。三、原告侵占业主权益，不返还业主收益，业主拒绝交纳物业费。根据《物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第二款的规定，业主共有部分的广告收入、停车费收入属于业主共有，其中有被告的收益，原告未经全体业主同意，擅自出租，私自收取业主共有收益，严重侵犯了业主的权益，涉嫌刑事犯罪，业主可以向原告追索，同时报案追究相关责任人的刑事责任。被告强烈要求原告返还共有收益，以共有收益折抵物业费，被原告拒绝，被告有权拒交物业费。综上所述，原告不是物业服务合同法律关系中的当事人，不是本案的适格主体，同时物业公司未提供合同约定及法律规定标准的服务，在物业公司不改善物业服务质量的前提下，业主有权要求降低、减少、拒交物业费，同时物业公司侵占业主收益，原告起诉被告交纳物业费、违约金缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告系北京市昌平区回龙观镇xx区x室的业主，房屋建筑面积为137.80平方米。2005年1月4日，阎*（乙方）与北京天**有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由北京天**有限公司提供物业服务，公寓区带有电梯的住宅按每建筑平米每月1.70元的标准交纳物业费；乙方入住前预交一年的物业管理费，以后在每个交费期最后一个月20日前交下年度的物业管理费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天交费总计金额千分之三比例交纳违约金。被告拖欠2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费、垃圾处置费共计11508.40元。

另查，2008年7月，北京天**有限公司与北京新**有限公司合并，合并后保留北京新**有限公司。

上述事实，有当事人的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、收费单、企业合并说明、照片、业主委员会备案单等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：北京天**有限公司与北京新**有限公司合并为北京新**有限公司后，北京天**有限公司的债权债务即由原告北京新**有限公司享有和承担。被告签订了书面的物业服务合同，亦实际享受了原告提供的物业管理服务，被告作为小区内的业主，应按照小区内的收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费及其他费用。被告提出原告并非本案适格主体的辩解意见缺乏依据，本院不予支持。被告提出原告未提供符合合同约定的服务，并提交了相应的照片。本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告要求减免、减低物业费标准或者拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告提出的原告占用公共设施进行营利、侵占业主收益一节，本院认为，业主的公共权益应当通过业主大会或者业主委员会进行维护，被告可以通过其他途径另行解决。

另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉要求被告给付物业费以及代收费用的诉讼请求理由正当，本院对其合理部分予以支持。因被告并非无故交纳物业服务费，故原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告阎*给付原告北京新**有限公司二○一一年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费、垃圾清运费、垃圾处置费共计一万一千五百零八元四角，于本判决生效后十日内交纳。

二、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费八十一元，由原告北京**有限公司负担十七元，已交纳；由被告阎*负担六十四元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月二日