长城物业集**业管理分公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）长城物业集**业管理分公司（以下简称长**公司）与被告（反诉原告）刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，刘**提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）长**公司的委托代理人曾学*与被告（反诉原告）刘**的委托代理人尚**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的号业主。2010年1月4日，原告与业主委员会签订《物业服务合同》，因前物业公司没有退出，至2010年7月15日正式接管该小区。《物业服务合同》约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为2.8元／平方米／月，业主应当按半年交纳，每次交费具体时间为：每年的1月1日和7月1日。”合同中还约定：“业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日万分之五的标准承担违约金。”原告按约履行服务，对于被告应交物业服务费事宜，多次以当面或电话通知、书面《催费通知单》及律师函的方式向被告催缴，但被告以各种理由拖延，至今未履行缴费义务。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付原告物业管理服务费34226.64元（2010年7月16日至2013年7月15日）；2、判令被告支付原告逾期付款违约金3946元；3、判令被告支付生活垃圾清运费120元（2010年7月16日至2013年7月15日）。

被告辩称

被告刘**辩称：一、原告的主体资格不适格，按照物业管理条例第32条的规定，从事物业服务的企业应该具有独立的法人资格，原告是分支机构，不具有独立法人资格，2010年1月14日，与业主委员会签订物业服务合同的主体的名称不是原告，尽管原告在结尾处加盖了印章，但结合上述规定以及原告的身份，很明显是长城的下属分支机构代理集团签署了协议；二、按照物业服务合同规定，本案物业服务属于酬金制，在物业服务依法期满以后，关于物业费权利的归属是属于物业公司还是业委会双方没有约定，酬金制的核心是物业公司仅仅对物业费存在代管权，其所有权属于业主委员会，在没有明确约定的情况下原告没有权利提起诉讼；三、被告先后多次向原告提出启动相关应急维修基金的通知，也曾经提起相关诉讼，法院虽然没有支持被告的诉讼，但在判决书中已经说明物业公司应当履行相应责任，但物业公司没有履行，在物业公司应当履行其法定义务的前提下，被告不应承担向原告支付物业费的义务；综上，应当裁定驳回原告的起诉。

反诉原告刘**诉称：在2010年下半年，被反诉人接手物业不久，反诉人就向被反诉人反应：反诉人房屋东侧外墙瓷砖已开始大面积脱落，脱落面积已达30%，并且有整面墙体脱落危险，因为上述问题不仅影响到反诉人房屋寿命和质量安全，更重要的是可能给反诉人或第三人造成直接伤害，因此，反诉人要求被反诉人对上述情况立即依法依规进行处理。但直到被反诉人物业服务期满，被反诉人也未依法对反诉人房屋存在问题采取任何措施，包括未对东侧外墙脱落现场进行警示和封闭，未启动紧急动用住宅专项维修资金的相关程序等等。被反诉人消极不作为行为，违反了《北京市住宅专项维修资金管理办法》第27条规定和《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》第五条规定，给反诉人造成很大损失，同时也侵害了反诉人合法权益。为此，反诉人依法提出反诉，1、要求被反诉人立即按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》第27条规定，对反诉人房屋墙体脱落维修一事，提出住宅专项维修资金的使用方案；2、要求被反诉人按照《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》第五条规定，向昌**建委提出应急维修使用住宅专项维修资金申请。

反诉被告**公司辩称：一、针对反诉请求我方已经与业主委员会进行了沟通，并向昌**建委递交了请示函，此请示函是业委会于2014年6月5日递交的，我方积极为对方利益进行沟通，也履行了自己的法定职责；二、反诉原告方提交的生效判决书2013一中民终字第0067号判决书中记载长城物业提供的物业服务是日常维修管理，利用公共维修资金不属于物业公司的物业合同范围内的内容，我方认为本诉与反诉没有法律上的关联；三、反诉原告方所诉诉讼请求没有法律依据，根据有关通知第34条的规定，反诉被告方认为反诉原告所提交的证据不属于相关可以动用专项维修资金的情形，请求人民法院驳回反诉原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：刘**系业主，该房屋建筑面积为339.58平方米。2010年1月4日，2013年6月25日，业主委员会与被告**公司先后两次签订《物业服务合同》，约定由长**公司为提供物业服务。物业服务资金收取费率标准为2.80元／平方米／月。合同双方与原物业服务企业应当在新的物业服务合同签订之后，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定，交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由长**公司承担。同时，合同第三条第2款规定，物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理。附件三物业共用部位约定包括户外墙面。附件五第二条第2款房屋维修养护中规定，根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。2010年7月15日下午5时，小区原物业服务企业水韵**公司将该小区的物业管理权向水韵风情业委会移交，与此同时，长**公司正式接管小区，物业服务收费自2010年7月16日起计算。

刘**未交纳2010年7月16日至2013年7月15日期间的物业服务费34226.64元和生活垃圾清运费90元。

2012年6月28日，刘**发现其房屋户外东墙装饰石材脱落，认为属于小修范围，要求长**公司进行维修。长**公司给刘**回函称外墙皮脱落属于房屋质量问题，应使用住房维修基金修复。后***诉至北京市昌平区人民法院，要求判决长**公司立即维修位于号的房屋外墙和墙体损坏部分，并在一个月内恢复该房屋外墙原状，长**公司如不维修或者不能在一个月内恢复房屋外墙原状，刘**自行维修受损房屋外墙的一切费用，由长**公司承担。经审理法院认为，业主委员会与被告长**公司签订《物业服务合同》，业主委员会与被告长**公司签订《物业服务合同》，依据《北京市城镇公有住宅楼房大、中修定案标准》第四条规定，修补外墙装饰层为楼房中修内容。依据物业服务合同的约定，长**公司对小区房屋属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施，故作出（2012）昌*初字第13505号判决书，判决驳回刘**的诉讼请求。后***不服该判决，上诉至北京**人民法院，北京**人民法院经过审理，作出（2013）一中民终字第672号判决书，判决驳回上诉，维持原判。

刘**所有的房屋墙体外侧墙砖存在脱落的情况，目前仍有部分墙砖存在脱落危险。截至庭审时，长**公司未对刘**所有房屋墙体脱落维修一事提出住宅专项维修资金的使用方案，亦未向昌**建委提出应急维修使用住宅专项维修资金申请。

上述事实，有原、被告双方的陈述及提交的物业服务合同、缴费通知单、资质证书、照片、视频资料、专项维修资金申请书、邮件、（2013）一中民**号判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：长**公司与业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现长**公司提供了物业服务，刘**在接受该服务后，应当按照约定如期向长**公司交纳相关费用。现长**公司起诉，要求刘**支付物业服务费、生活垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持。长**公司过高的诉讼请求，本院不予支持。长**公司要求刘**支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。刘**的抗辩意见，缺乏依据的部分，本院不予采信。

关于刘**反诉要求长**公司立即对其房屋墙体脱落维修一事，提出住宅专项维修资金的使用方案一节。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；……第二十七条第一款规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。本院考虑到刘**所有的房屋外墙墙砖脱落严重，且目前仍在继续脱落，对房屋外公共部位存在安全隐患。故其要求长**公司对其房屋墙体脱落维修一事，提出住宅专项维修资金的使用方案的反诉请求，本院予以支持。长**公司提出，刘**所有房屋存在的情形不属于相关可以动用专项维修资金的情形。本院认为该情形是否属于可以动用专项维修资金的情形，应由相关主管部门审查决定。故长**公司的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。

关于刘**反诉要求长**公司向昌**建委提出应急维修使用住宅专项维修资金申请一节。根据《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》第二条规定：应急维修需要使用商品住宅专项维修资金，维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成、名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业向物业所在区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出申请；物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业管理或房屋安全管理部门提出代修申请。刘**并未提交证据证明业主委员会存在不愿意提出申请、名存实亡或怠于履行职责的情况，故刘**要求长**公司按照《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》第五条规定，向昌**建委提出应急维修使用住宅专项维修资金申请的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本诉被告刘**于本判决生效后十日内给付本诉原告长城物业集**业管理分公司二○一○年七月十六日至二○一三年七月十五物业管理服务费三万四千二百二十六元六角四分和生活垃圾清运费九十元，共计三万四千三百一十六元六角四分。

二、反诉被告长城物业集**业管理分公司于本判决生效后二十日内，针对反诉原告刘**所有的4区19－1号房屋墙体脱落维修一事提出住宅专项维修资金的使用方案，并提交至业主委员会。

三、驳回本诉原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告刘**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七百五十八元，由原告长**有限公司北京物业管理分公司负担一百元，已交纳；由被告刘**负担六百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费七十元，由反诉被告长城物业集**管理分公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月二十日