长城物业集**业管理分公司与郑*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告郑*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人王**，被告郑*的委托代理人杨**、王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的室的业主，原被告于2007年4月11日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付物业服务费13538.78元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告支付生活垃圾清运费和生活垃圾处理费132元；4、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告郑*辩称：不同意原告的诉讼请求，但同意在合理范围内支付一定费用；理由如下一、原告说其与被告签订有物业管理服务协议，但实际提供服务的单位并不是原告，而是另一个公司北京深**有限公司，原告将涉案小区的物业服务全部交给北京深**有限公司的行为违反了物业管理条例的有关规定，原告依据协议条款起诉被告要求支付物业费是没有事实依据的，虽然有合同，但具体提供物业服务的并不是原告，具体的物业费数额当然也不能按照协议来走，而是应当根据具体提供了什么服务，服务质量如何来确定合理合法的服务费用，原告不具备要求被告支付物业费的主体资格；二、不管提供物业服务的公司是哪家，但是服务质量不高是事实，包括绿化不好，违章建筑多等问题，最主要的是被告所居住的房屋露台漏水，多次找物业维修未果，为被告造成很多不便，直到最后自己出资找来施工队才解决问题，由此可见，物业公司之前的行为都是敷衍，这样的服务是达不到2.8元的标准的，请法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告郑**的业主，房屋建筑面积为201.47平方米。2007年4月11日，深圳市长城**京分公司管理处（乙方）与郑*（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告郑*未交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费13538.78元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费132元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的前期物业服务合同、商品房预售合同、资质证书、营业执照、组织机构代码证、名称变更通知、律师函等，被告提交的照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告提出的在该小区并非原告提供物业服务，但未能提交充分证据证明，本院不予采信。关于被告提出的房屋漏水的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，被告以上述问题由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出的物业服务存在瑕疵一节，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告支付物业服务费，垃圾处理费、垃圾消纳费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告主张的违约金，本院不予支持。被告的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郑*给付原告长城物业集**业管理分公司二〇一三年一月一日至二〇十四年十二月三十一日的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费共计一万三千六百七十元七角八分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百六十六元，由原告长城物**物业管理分公司负担二十四元，已交纳；由被告郑*负担一百四十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月二十九日