长城物业集**业管理分公司与赵*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告赵*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人王**，被告赵*的委托代理人赵*、林**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的业主，原被告于2007年9月1日签订《小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付物业服务费23684.17元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告支付生活垃圾清运费和生活垃圾处理费297元；4、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告赵*辩称：我们2007年9月1日收房时就发现有漏水，就开始与物业联系，小区内漏水户数比较多，物业说要排队，直到现在也没有解决，漏水影响装修，工程一直停工，所以耽误了房屋的交付工期，从50天拖到100天，2007年至2012年雨季都漏水，墙皮脱落，长霉影响健康，2012年物业带来了两位师傅，说找到原因了，需要换落水管，根据《前期物业管理服务协议》第一条第一款、第二条，责任分配非常明确，落水管属于维修范围内，物业应当予以维修，根据《建设工程质量管理条例》，物业没有尽到责任，根据《前期物业管理服务协议》第七条的规定，对方明显违反协议规定，被告的请求应当得到法院支持；我方为支持物业工作，从2012年开始就主动交纳服务费至今；因此我方请求法官判令一、原告半年内更换落水管道，彻底解决渗漏问题，修复室内墙壁损伤，二、因物业公司未尽责给原告造成房屋折损和精神损害，远远大于所欠的物业费，被告愿意在落水管彻底修复后依前两届物业经理承诺按所欠物业费8折交纳，三、因为原告有错在先，请求法院不予支持原告要求被告支付违约金1000元，四、本次诉讼费应由原告负担，五、原告提出支付生活垃圾清运费和处理费297元，被告同意补交，六、若物业公司不能按期彻底修复落水管，我方保留通过法律手段追究物业公司赔偿各项损失的权利。

本院查明

经审理查明：被告赵**业主，房屋建筑面积为165.86平方米。2007年9月1日，深圳市长城**京分公司管理处（乙方）与赵*（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。除物业管理服务费用外，双方当事人认可的其它收费为代收垃圾处理费、垃圾消纳费66元／年／户。被告赵*未交纳2008年1月1日至2009年12月31日，2010年4月1日至2011年12月31日，2012年7月1日至2012年12月31日期间的物业服务费23684.17元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费297元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的前期物业管理服务协议、名称变更通知、商品房预售合同等，被告提交的前期物业服务协议、准住证、验房单、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告提出的房屋漏水的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题被告应当通过其他途径另行解决，被告以上述问题未解决为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出的物业服务存在瑕疵一节，被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。被告赵*辩称其已经交纳2008年的物业费，对此原告予以否认，且被告赵*并未能提供证据予以证明，故本院不予采信。现原告起诉，要求被告支付物业服务费，垃圾处理费、垃圾消纳费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵*给付原告长城物业集**业管理分公司二〇〇八年一月一日至二〇〇九年十二月三十一日，二〇一〇年四月一日至二〇一一年十二月三十一日，二〇一二年七月一日至二〇一二年十二月三十一日的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费共计二万三千九百八十一元一角七分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百一十二元，由原告长城物**物业管理分公司负担十二元，已交纳；由被告赵*负担二百元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月十日