长城物业集**业管理分公司与谢*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称长**公司）与被告谢*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告长**公司的委托代理人王**，被告谢*的委托代理人谢**、谢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的X小区X号楼X单元X室的业主，原被告于2007年7月6日签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。被告明知上述约定，并经原告多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，原告与被告签订物业服务协议合法有效，原告按约提供服务，并垫资经营，被告的欠费行为不但损害了原告的合法权益，也损害了广大业主的利益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令被告支付2012年、2013年物业服务费12816.38元；2、判令被告支付违约金1000元；3、判令被告支付生活垃圾清运费和生活垃圾处理费132元；4、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告谢*辩称：一、我家住在小区3-4-102，单元门面对着北面2号和1号楼西边的大路，地势从北向南递降，沿路缺少向地下排水的沟井，一遇大雨、暴雨，地面上的水流从1号、2号楼西边路面直冲我家车库到地下室，另外，第3-5号楼西边地势较低，地下排水管路向远处排水困难。这种地下排水路径不合理的设施，造成多年来反复多次使第3、4号楼的四五单元下叠住户成为水淹的重灾区，尤其因为物业管理中心对排水系统改造不重视和管理不善，每年汛期来临之前的防患准备措施不到位，抽水水泵完好性保养很差，需要时水泵却开不起来。2011年水灾时就出现这种情况，当时物业电工都透露过当大水流进住户室内、流进电梯间需要加开水泵时，有13台抽水泵却开动不起来。2009年、2011年、2012年三年中每年夏季大雨来时都有这种情况。2013年我们把地下车库的大门砌上挡水墙，把进车门堵死了。2009年的水患造成我家地下室的新铺木地板泡翘、开裂、脱皮，损坏了一些书籍和光盘，事后得到了当时物管中心的赔偿，在当年物业费中减除了3000元。2011年夏天下大雨时，我家地下室进水量大，木地板、书橱底柜、写字台等都浸水，书柜底层柜中的一台笔记本电脑和部分书籍、文具都被水浸泡坏了，这些情况当时负责管理第3-5号楼的张*管理员拍了照片作了记录，答应上报公司，他还帮我们一同排水排污。2012年7月21日的特大暴雨，我家地下室进水，水位瞬间升到60-70公分高，家具被浸泡。物业管理中心无人巡视，多次打电话无人接听。为阻止水位继续升高，我们约了在第5单元进行抽水的外来服务队在下半夜来我家将地下室大部分水抽到花园里的排水池，抽水费2000元，有收据为证。次日，我们到物管中心反映情况，一位女副经理王*接待我们并签下“情况属实”的签条。她当时答应会向上级公司反映等待处理。事后，我们发现电视投影机失灵，检测结论是主板受潮坏了，维修的话需要修理费300元、材料费2000元，所以至今未维修。2011年、2012年浸水损失问题，我们一直得不到应有答复，物业人员推卸责任，说是天灾，又说让找开发商赔偿。我们业主只是与物业服务中心打交道，从不认识长城物业有一个分公司。开发商对建筑建造的设计错误，造成业主的经济损失，只能是物业服务中心及其上级公司去找开发商索赔。我们因为长期得不到物业公司的答复和赔偿，将2012年和2013年物业费压下来不交，2014年物业费已交齐。我们完全有理由要求物管中心对我们的损失给予赔偿。二、近年来物管中心一律取消了在业主室内原先无偿水电维修的服务，连最简单的换灯泡服务也要收上门费，物业管理费按室内平米数计收，室内的维修服务却要另外收费，这在逻辑上是讲不通的。物业公司只说“按约定提供了服务”，但却对怎样服务和服务内容一字不提。我向深圳的长**总公司打电话反映情况和要求，过了两天，物管中心王**在接到上级公司电话之后，第一次主动打电话给我们，电话中答应赔偿我们1000元，这是从2011年闹水灾以来，第一次承认赔偿问题，可是赔得太少。请求法院给业主以平等的权利和公正的结果。

本院查明

经审理查明：被告谢**北京市昌平区X小区X号楼X单元X室的业主，房屋建筑面积为190.72平方米。2007年7月6日，深圳市长城物**司北京洋房管理处（乙方）与谢*（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元／月／平方米；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。除物业管理服务费用外，双方当事人认可的其它收费为代收垃圾处理费、垃圾消纳费66元／年／户。被告谢*未交纳2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费12816.38元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费132元，共计12948.38元。

另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《前期物业管理服务协议》、名称变更通知、抽水收据、情况说明等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。关于被告提出的原告对排水系统改造管理不重视、对抽水泵维护不到位，使其地下室在汛期进水致其财产受损的问题，被告未能充分举证证明其地下室进水系原告未按协议约定提供物业服务所致，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出的原告提供上门维修服务收费不合理的问题，本院认为，双方签订的协议第五条中“…四、其他有偿服务费用…2、上门维修费用…”对该项收费项目进行约定，双方均应按照合同约定履行，被告未能举证证明原告**公司存在重大违约行为，导致业主丧失根本上的合同利益，被告以此为由拒绝交纳物业费无法律依据，本院对其该项辩解意见不予采信。关于被告提出的原告同意赔偿其1000元损失的问题，双方当事人均认可就被告所述损失赔偿问题未达成过书面协议。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢*给付原告长城物业集**业管理分公司二〇一二年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费一万二千九百四十八元三角八分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十四元，由原告长城物**物业管理分公司负担十二元，已交纳；由被告谢*负担六十二元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月十九日