北京市昌平区人民法院
审理经过
原告北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之物业中心）与被告宋*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告百乐代之物业中心的委托代理人刘*，被告宋*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告百乐代之物业中心诉称：被告为原告物业管理服务的昌平区X公寓X号楼X单元X号房屋的业主，被告从1997年3月12日入住该房屋。按照《X公寓物业管理公约》规定，物业管理费收取标准按照房屋建筑面积1元/平方米/月进行计算，该房屋的建筑面积141.96平方米，故该房屋每月物业费为141.96元。被告从2006年9月开始没有交纳物业服务费，至2014年7月31日止共计拖欠物业费13
486.2元（共计95月）。因被告一直未能交付物业服务费，拖欠物业费的逾期利息（按照低于人民银行同期贷款利率标准即年息5%计算）已经达2986元。原告曾多次向被告催要，但被告始终拖延支付。原告在催要未果的情况下，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2006年9月至2014年7月之间的物业服务费13
486.2元及逾期交费利息2986元，共计16472.2元；2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称
被告宋*辩称：1、我们家是3楼，1999年3月22日，4楼漏水，透过我们家漏到2楼。2楼业主给我打电话说我家水管跑水，我赶到以后发现是4楼漏水，物业人员找到4楼业主时发现是主卧室水龙头没有关闭，近5个小时物业没有采取措施，也没有关闭总闸，就是打电话。跑水的原因是因为之前停水，楼上业主打开水龙头忘了关闭，物业公司没有尽到停水、供水提前通知的义务，跑水与物业公司有直接关系，造成我的直接装修损失72000元，被褥、电器损失54000元，我要求物业公司按50%赔偿我的损失。根据相关规定，“物业服务企业聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房产行政管理部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”2、我到现在房产证没有办下来，我跟原告至今没有签订物业合同，我的合同就是房屋购买合同，里面有一条款是关于物业的，所以我认为物业公司和开发商是连带的，物业公司和卖房的是一回事。北京中经商务公司与原告是什么关系我不知道，我要求物业公司提供资质和与其他几个公司的关系。
本院查明
经审理查明：被告宋**原告百乐代之物业中心提供物业服务的北京市昌平区X公寓小区X号楼X单元X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为141.96平方米。1998年9月1日，北京中经商务公司（甲方）与原告（乙方）签订协议，约定自1998年9月1日开始由乙方为X公寓提供各项物业服务和供暖服务，服务标准达到北京市规定的标准，物业服务费用由乙方按每平方米1元收取，增加的服务项目按国家收费标准执行；供暖的收费标准按国家规定执行；1998年9月1日前由甲方所进行物业管理（含供暖）产生的债权债务由乙方承担，即债权债务全部转让给乙方，即自本协议签订之日之前和之后的物业费、供暖费都由乙方收取。2003年8月14日，北京中经商务公司制订《X公寓物业管理公约》，其中明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为原告，实际收费标准1元/建筑平米/月。2003年10月8日，该公约经北京市**办公室审核批准。被告宋*未交纳2006年9月1日至2014年7月31日的物业服务费13486.2元。
另查，本院二〇〇七年十月九日作出的（2007）昌*初字第4666号民事判决书判令被告宋*给付原告北京百乐代之物业管理服务中心一九九八年一月一日至二〇〇六年八月三十一日的物业费一万四千七百六十二元八角。该判决已生效并已履行完毕。
上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《物业管理服务协议书》、北京市房屋登记表、《X公寓物业管理公约》、北京市居住小区管理办公室关于公约核准的通知、（2007）昌*初字第4666号民事判决书、交费通知、物业费交费发票、《X公寓商品房销售契约》、房屋土地测绘技术报告书等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为：北京中经商务公司与原告百乐代之物业中心签订的协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。北京中经商务公司制订的《X公寓物业管理公约》，明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为原告百乐代之物业中心，该公约已经北京市居住小区管理办公室审核批准，对全体业主具有约束力。原告为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告作为业主与原告之间已经形成事实上的物业服务合同关系。现原告为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳原告提供物业服务期间的费用。被告以与原告之间没有物业服务合同为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院不予采信。关于被告提出楼上房屋漏水造成其装修损失的问题，被告主张物业公司应承担部分责任，因该损失赔偿问题涉及其他责任人，损失的金额亦未确定，不宜在本案中一并处理，被告可另行解决。关于被告提出的办理房产证的问题，因与本案不属同一法律关系，被告应另行解决。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告宋*给付原告北京百乐代之物业管理服务中心物业服务费一万三千四百八十六元二角，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京百乐代之物业管理服务中心的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百零六元，由原告北京百乐代之物业管理服务中心负担三十七元，已交纳；由被告宋*负担六十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
裁判日期
二○一四年十二月十八日
