北京市昌平区人民法院

审理经过

原告北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之物业中心）与被告林*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**任审判，公开开庭进行了审理。原告百乐代之物业中心的委托代理人刘*，被告林*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告百乐代之物业中心诉称：被告系原告物业服务管理的房屋的业主，被告从1997年8月5日入住该房屋。按照《物业管理公约》规定，物业管理费收费标准按照房屋建筑面积1元/平方米/月进行计算，该房屋的建筑面积117.44平方米，故该房屋每月物业费为117.44元。被告从1998年1月开始没有交纳物业服务费，至2014年12月31日止共计拖欠物业费23

957.76元。因被告一直未能交付物业服务费，拖欠物业费的逾期利息（按照低于人民银行同期贷款利率标准年息5%计算）已经达10773元。原告曾多次向被告催要，但被告始终拖延支付。原告在催要未果的情况下，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付1998年1月至2014年12月之间的物业服务费23

957.76元；2、被告向原告支付物业服务费的逾期支付利息10

773元；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告林*辩称：一、百乐代之公司不是我们业主聘请的公司，与我之间没有合同，2000年开发商成立了物业公司，但并没有与我们业主协商；二、我认为百乐代之与开发商不是两个主体，二者之间有千丝万缕的联系，网上百乐代之的联系人与开发商的联系人是同一人，百乐代之的刘经理也多次声称其是开发商经理的好朋友，可全权办理买房事宜，购房契约等都是其帮办理的，百乐代之与开发商有直接的经济利益关系，实属上下级关系，与业主选聘的物业公司有本质不同，因此，百乐代之有义务解决房屋质量问题，现房屋出现严重的质量问题，屋顶没有安装保温层，冬天很冷，夏天很热，我的房屋温度远远达不到国家标准温度，我有相关证据证明，另外，我们大面积漏雨，大面积油漆脱落、地板开裂，2013年为止我的房子已经发霉得让人无法忍受；三、我跟开发商与物业公司老总谈过多次，也提出过退房申请，但是刘总年年敷衍，提请修缮，对方也不予理睬；四、2013年3月份对方说统一加保温层，但加了保温层后屋子还是漏，但装保温层时将我房子一些装修破坏了，事后也没有修复；五、因为一系列的问题一直没有解决我们才拒绝交纳物业费，对方也给我们经济上带来很大损失，我们要求能够物业公司按照消费者权益保护法给予我赔偿，并彻底修缮漏水问题、供暖问题，并修复破坏的窗户框。

本院查明

经审理查明：被告林**原告百乐代之物业中心提供物业服务的房屋的业主，该房屋的建筑面积为117.44平方米。2003年8月14日，北京中经商务公司制订《物业管理公约》，其中明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为原告，实际收费标准1元/建筑平米/月。2003年10月8日，该公约经北京市**办公室审核批准。原告百乐代之物业中心要求被告林*支付1998年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，期间被告林*已经缴纳物业费409.8元，尚余23547.96元未予交纳。

上述事实，有双方当事人的陈述及原告百乐代之物业中心提交的物业管理企业资质、《物业管理公约》、北京市居住小区管理办公室关于公约核准的通知、房屋所有权转移登记申请书、《房屋买卖合同》、（2007）昌*初字第4666号民事判决书、（2007）昌*初字第4662号民事判决书、交费通知照片等，被告林*提交的照片、《商品房销售契约》、收据等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：北京中经商务公司制订的《物业管理公约》，明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为原告百乐代之物业中心，该公约已经北京市居住小区管理办公室审核批准，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。被告林*提出其房屋存在质量问题，属另一法律关系，可另行解决。被告林*提出原告百乐代之物业中心物业服务不到位的主张，但没有提供充分证据证明原告百乐代之物业中心履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告给付物业费的诉讼请求中合理的部分，理由正当，本院予以支持，过高的部分，本院不予支持。原告要求被告支付逾期支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告林*给付原告北京百乐代之物业管理服务中心物业费二万三千五百四十七元九角六分，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告北京百乐代之物业管理服务中心的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三百三十四元，由原告北京百乐代之物业管理服务中心负担一百四十六元，已交纳；由被告林*负担一百八十八元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年四月十四日