北京市**限责任公司与孙**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**限责任公司（以下简称原告）与被告孙**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**、周*，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我公司自被告房屋出售之日起，即为国典华园小区物业服务提供方，并签订前期物业管理协议和物业服务合同，合同约定我公司提供物业服务，被告应在办理入住手续时预交一年的物业管理服务费，以后每个年度对应日为下年度交费期，物业管理服务费标准：2.5元／月（建筑面积）。被告自2008年1月27日至2011年1月26日及2011年2月23日至2012年1月26日，并未按前期物业管理协议、物业管理合同规定按期交纳物业管理服务费，我公司多次催促被告履行协议，但被告仍拒不交纳。现我公司诉至法院：1、请求判令被告支付物业管理费：从2008年1月27日至2009年1月26日物业管理费服务费3537.6元，从2009年1月27日至2010年1月26日物业管理费3537.6元，从2010年1月27日至2011年1月26日物业管理费3537.6元，从2011年2月23日至2011年12月31日物业管理费2855.6元。2、请求判令被告支付违约金，自违约之日2009年9月27日起至实际支付至日止（截止起诉时为13468.4元，按照千分之三计算已超出本金）。

被告辩称

被告辩称：我不认可我与原告存在服务关系，我不同意原告的诉讼请求。原告起诉依据的前期物业服务合同是没有得到认可的，我与原告不存在任何合同关系。我们全体的业主形成了决议，所以我们就不用交纳物业费。如果法庭认为我需要交纳违约金，我认为原告主张的违约金过高。

本院查明

经审理查明：2005年1月27日，原告向案外人李x出具准住证明，内容为国典华园x楼x单元xx房屋已办理完入住前的相关手续。2005年3月30日，被告与案外人李x签署《协议书》一份，协议主要内容为：北京市朝阳区安定路xx号院x号楼xx层x单元xxxx号房屋（以下简称涉案房屋），系被告出资基于与案外人李x组建家庭为目的，以案外人李x名义购买，现李x同意将房屋归还被告，双方认可房屋户主、产权、债权和债务关系都只与被告有关，李x保证协助被告办理过户手续，和涉案房屋有关的所有费用均由被告支付。2005年3月30日，被告将该《协议书》向原告出示并在原告处留底存档。被告于2009年9月25日取得涉案房屋所有权证，房屋建筑面积117.92平方米。被告取得涉案房屋所有权后，未与原告签订物业服务合同。被告认可自涉案房屋购买之后，其即是实际物权人和实际使用人。

2003年9月18日，甲方北京国**有限公司与乙方原告签订《国典华园一期前期物业服务合同》，主要约定甲方将其开发的国典华园一期物业委托给乙方管理。

2005年1月27日，案外人李x（甲方）与原告公司国典华园项目部（乙方）签订《国典华园前期物业管理协议书》，协议主要约定乙方提供物业服务，甲方在办理入住手续时预交一年的物业管理费，以后每个年度对应日为下年度交费期，物业管理费标准为2.5元／月＊平方米（建筑面积）。如甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰加收违约金。被告对该协议真实性认可，并在2014年10月14日的谈话笔录中称，业委会与原告签订的物业合同生效前被告与原告的权利义务受该协议书约束。李x系原房主，被告从李x处取得房屋所有权，理应受到这份合同的约束。

上述事实，有《协议书》、《国典华园一期前期物业服务合同》、《国典华园前期物业管理协议书》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：结合在案证据，被告系涉案房屋的实际物权人和实际使用人，原告向被告提供了物业管理服务，被告理应支付相应的物业费。2005年3月30日，被告向原告出示并留存了其与原登记物权人李x签署的《协议书》，向原告告知了被告的实际物权人身份及与涉案房屋有关的债务费用均由被告承担。被告虽没有与原告签订物业服务协议，但在诉讼中亦表示接受原告与原登记物权人李x签订的《国典华园前期物业管理协议书》的拘束。综上，原告主张的物业费诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金一节，被告认可受《国典华园前期物业管理协议书》的拘束，该合同中违约金条款亦对被告具有约束力，但原告主张的违约金数额过高，被告亦申请予以酌减，本院对该主张酌情确定。

被告在诉讼中提及的原告提供的物业服务存在瑕疵的问题，可依据相关法律规定及行业规范请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但被告以此为由拒绝支付物业费，缺乏法律依据。需要指出的是，原告应当进一步提高物业服务质量和水平，加强与业主沟通，主动协调，改进与业主之间的关系。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告孙**于本判决生效后七日内给付原告北京市**限责任公司物业费一万三千四百六十八元四角及违约金二千五百元。

如果被告孙德安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

案件受理费四百九十四元，由原告北京**限责任公司负担五十元（已交纳），被告孙**负担四百四十四元（于本判决生效后七日内支付原告北京**限责任公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年二月四日