北京市朝阳区人民法院

审理经过

原告（反诉被告）长城物**限公司（以下简称长**公司）与被告（反诉原告）张**（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曲鹏独任审判，公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

长**公司诉称：2000年4月7日，长**公司与北京中**发有限公司签订了《风格雅园物业管理委托合同》，约定由长**公司为北京市朝阳区风格雅园小区提供前期物业管理服务，服务期间自合同签订之日至小区物业管理委员会成立并签订《物业管理委托合同》之日止，物业管理服务费的收费标准为每平方米每月2.48元，至今该小区仍未成立物业管理委员会。张**为xxxxx（以下简称为xxxxx）业主，现拖欠2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费，经多次催要未果，故起诉至本院，要求张**支付物业管理服务费19310.74元、利息1980.27元，共计21291.01元。

张**辩称并反诉称：我确实没有交纳2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费，原因是长**公司违约在先，并且造成我的损失利益不断扩大，我之前告知过长**公司负责人，如果不处理我房屋的问题，会不再交纳物业费。不同意长**公司的全部诉讼请求，同时提起反诉，要求长**公司立即维修由其人为责任造成的张**xxxxx漏水，并出具有国家认可资质的验收合格报告，在完成验收合格报告后，将xxxxx顶恢复原状，返还张**自行支付的房屋维修费用7000元，退还张**已支付的2010年1月20日至2010年6月31日止的物业管理服务费1776.92元，免除张**2010年1月20日起至出具房屋维修合格报告之日止的物业管理服务费，长**公司支付张**室内维修期间外出租房费用3000元，长**公司支付交通费4080元，误工费5900元。

被告辩称

长**公司就反诉辩称：关于第一项反诉请求不同意，张**称是人为责任，与事实不符，其房屋漏水是由于屋顶冬天下雪积雪，防水层老化损坏所致，在起诉书的事实和理由部分张**陈述了这个情况，在国内，关于顶层积雪，并没有扫雪的强制要求，如果扫雪就会破坏防水层，因此屋顶不能扫雪。关于第二项反诉请求不同意，屋顶坏了以后，按照国内的规定，应当用公共维修基金维护的，相关规定里没有说明内部修复的内容，下雪是一个自然天气状况，属于防水层老化，不属于物业公司的责任，不同意张**的第二项和第三项反诉请求。关于退还物业费的反诉请求，我公司不同意，物业费不包括张**陈述的屋顶防水层老化的维修，楼顶的防水层坏了以后，属于大型维修的范围，不属于物业服务维修范围之内。关于免除今后的物业费反诉请求不同意。关于交通费和误工费反诉请求不同意，因不属于物业公司的责任，不应该由物业公司承担。关于在外租房的费用，责任不属于物业公司，出租房与本案没有实际联系，没有证明说有直接关系。不同意张**的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明：被告系xxxxx（即xxxxx）房屋业主，该房屋建筑面积143.3平方米。

深圳市长城**北京分公司于2009年7月20日经北京市**朝阳分局核准，名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

2000年4月7日，深圳市长城**北京分公司作为乙方与北京中**发有限公司作为甲方签订了《风格雅园物业管理委托合同》，双方约定，甲方委托乙方对风格雅园实行专业化、一体化物业管理与服务，物业名称风格雅园，位置为北京市朝阳区望京南湖渠，物业类型为12-16层居住小区，占地面积16700平方米。合同期限为自签订之日起生效至物业管理委员会成立并签订《物业管理委托合同》之日止。小区管理服务费标准为住宅每平方米每月2.48元。

2001年4月22日，深圳市长城**北京分公司作为甲方与张**作为乙方签订了《北京市风格雅园前期物业管理服务协议》，双方约定，甲方为乙方所有的xxxxx（即xxxxx）房屋提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至物**委员会与甲方签订的《物业管理委托合同》生效时止。首次入伙时乙方交纳从管理服务费起算之日至2001年12月31日的物业管理服务费，以后每年1月10日前交纳该年度一年的物业管理服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。

合同签订后，长**公司向张**的xxxxx（即xxxxx）房屋提供了物业管理服务，张**自2010年7月1日起未向长**公司交纳2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费共计19310.74元。

2010年1月2日，风格雅**业处刘**出具《关于南4-1402屋顶渗水事宜的说明》，内容为：由于南4单元大面积积雪未及时清理，造成积雪触化渗漏至南xxxxx，主要是大雪过后未及时进行清理所致，综上所述制定的处理措施如下：1、已经将该单元天面积积雪清除干净的应急处理。2、春节前为南xxxxx顶做粉刷修复处理。3、在今年雨季前为该户屋顶天面积做防水处理。张**还提交防水维修费发票，以证明其2013年对其房屋自行进行了防水维修，共花费维修费7000元。

后双方因欠付费用产生纠纷，长**公司因此起诉至本院，要求张**支付物业管理服务费19310.74元、利息1980.27元，共计21291.01元。张**则反诉要求长**公司立即维修由其人为责任造成的张**xxxxx漏水，并出具有国家认可资质的验收合格报告，在完成验收合格报告后，将1402室内屋顶恢复原状，返还张**自行支付的房屋维修费用7000元，退还张**已支付的2010年1月20日至2010年6月31日止的物业管理服务费1776.92元，免除张**2010年1月20日起至出具房屋维修合格报告之日止的物业管理服务费，长**公司支付张**室内维修期间外出租房费用3000元，长**公司支付交通费4080元，误工费5900元。

本案审理过程中，经本院释明，双方均坚持要求本案适用简易程序审理，本案因此按照简易程序审结。

庭审中，张**称不交纳物业管理服务费的原因为其房屋漏水及物业服务不达标，长**公司对此不予认可。张**称漏水最早发生在2010年，具体漏水的部位是其主卧室的东南角，后来扩展到整个屋顶和墙皮。称2010年以后一直漏水，一直到2013年冬天，因为长**公司进行了维修，之后没有再漏水，之前每年的冬天和夏天都漏水，目前没有漏水。长**公司称每年冬天如果下雪下的比较大，张**家才会发生屋顶漏水。最早是2010年的漏水，张**向长**公司反映过，现在漏水的情况不存在。

关于漏水原因，张**称属于长**公司人为的责任，2010年冬天下大雪，长**公司将整个楼顶的雪，都堆到了张**房屋的上面。导致了张**房屋产生漏水，其他家就没有漏水，长**公司堆雪的位置，就是张**家屋顶漏水的位置。长**公司对此不予认可。

以上事实，有双方当事人陈述、《风格雅园物业管理委托合同》、《北京市风格雅园前期物业管理服务协议》、欠费清单、风格雅园物业处刘**《关于南xxxxx顶渗水事宜的说明》、防水维修费发票、北京市物价局文件及名称变更通知等在案佐证。

本院认为

本院认为：合同关系受法律保护。本案中，长**公司与北京中**发有限公司签订的《风格雅园物业管理委托合同》以及长**公司与张**之间签订的《北京市风格雅园前期物业管理服务协议》，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应履行各自合同义务。物业服务合同关系既然成立，且长**公司实际提供了物业服务，张**就应按时向长**公司交纳物业管理服务费，但张**未交纳2010年7月1日以后的物业管理服务费，构成违约，长**公司有权要求张**支付上述拖欠的费用及利息，故对于长**公司要求张**支付拖欠的物业服务费及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

根据双方当事人陈述及风格雅园物业处刘**《关于南xxxxx顶渗水事宜的说明》可以认定，由于长**公司未能及时清理张**房屋所在楼宇屋顶大面积积雪，导致张**房屋漏水，因此长**公司对漏水发生存在过错，应对张**因此产生的合理费用承担赔偿责任。张**通过提交防水维修费发票，证明了其关于维修费的主张，故对于张**反诉要求赔偿维修费的请求，本院予以支持。

当事人对自己的主张应提交证据予以证明。张**虽反诉主张要求长**公司对其房屋进行维修及恢复原状，但因其庭审中已经明确表示通过长**公司的维修以及其自行维修后，目前已经不再漏水，故其反诉要求长**公司对其房屋进行维修及恢复原状，已无实际必要，故对于其上述两项反诉请求，本院不予支持。长**公司虽对于漏水发生存在过错，但并不能因此否定其为张**实际提供了物业服务，故对于张**要求退还其已经交纳的物业服务费以及免除其之后物业服务费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于其反诉主张的外出租房费用、交通费及误工费，因其未能提交确实充分证据证明与漏水之间所存在的直接关联性及必要性，故对于其上述反诉请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）张**于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长城物**限公司支付二零一〇年七月一日至二〇一四年十二月三十一日物业管理服务费共计一万九千三百一十元七角四分及利息一千九百八十元二角七分。

二、原告（反诉被告）长城物**限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）张**维修费七千元。

三、驳回被告（反诉原告）张**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一百六十六元，由被告（反诉原告）张**负担（长城物**限公司已交纳，张**于本判决生效后七日内支付给长城物**限公司）。反诉案件受理费三千九百七十五元，由被告（反诉原告）张**负担二千五百七十五元（已交纳），由原告（反诉被告）长城物**限公司负担一千四百元（张**已交纳，长城物**限公司于本判决生效后七日内支付给张**）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年十二月三十日