广东康景**北京分公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广东康景**北京分公司（以下简称康**公司）与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康**公司的委托代理人田*、刘*，被告陈**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告康**公司诉称：被告系合生时代家园X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.36元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费9783.36元；2.被告支付2012年6月1日至2015年12月31日物业费的违约金978.3元；3.由被告负担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告陈**辩称：我接房日期为2011年6月27日，今年12月份还没有到，我不知道物业公司如何计算物业费。合同约定的违约金是千分之五，原告主张百分之十没有依据。原告物业服务不到位，保安、保洁人员年龄偏大，我亲戚的电动车在小区楼下丢了，去物业调监控也看不见，当时也报警了。我收房的时候卫生间漏水，修了很久，后来又开始漏水，卫生间的顶都泡了，我们收房之后到春节之前，一直在维修，我们找过物业，物业经理说维修人员少，家家都存在问题，维修很慢。我们家楼上租出去了，房顶也没有修，一直在漏水。物业要不就是没有时间修要不就是缺材料，卫生间的顶上的支架不给更换，也一直没有维修，厨房的橱柜都泡了，也不知道谁家跑水导致的，到现在也没有找到人维修，开发商也一直在拖延。我不同意交物业费，按照商品房合同约定是5月30日交房，但是6月27日开发商才交房，开发商允诺逾期交房滞纳金折抵物业费，但是折抵多久物业费我不清楚。还有公共设施，小区的大门改成了施工通道，被施工的给占用了，小区路面也塌了，没人修理，小区6号楼瓷砖是坏了，路面不平，楼道灯有灭的情况，没人维修。

本院查明

经审理查明：2011年6月27日，陈**（甲方）与康**公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康**公司为陈**所购的位于北京市通州**桥科技产业基地环科中路5-150号（即合生时代）X室提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.61平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积每月每平方米2.48元收取物业服务费。该条第四项约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。

康**公司主张陈**自2012年6月1日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，陈**对此表示签订物业服务合同当天已缴纳了一年的物业费即2011年6月27日至2012年6月26日期间的物业费。康*物业表示变更主张陈**自2012年6月27日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，陈**表示认可。庭审中，康**公司出示了物业费付款通知书，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，陈**表示认可。陈**提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出陈**所在的楼栋楼道内的灯损坏、灯罩内积灰严重、开关线板裸露、公共通道凹陷不平、瓷砖脱落、门禁无法使用等问题。后经本院现场勘察，发现上述问题确系存在。同时，陈**称开发商将逾期交房所产生的违约金予以折抵物业费，但未提交相应的证据，原告亦不予认可。陈**认为房屋质量存在问题，物业公司未予以维修，从而拒绝交纳物业费。康**公司对此表示已将陈**反映的房屋质量问题及时联系开发商报修，物业公司不应承担房屋维修责任。

上述事实，有前期物业服务协议、业主资料卡、装修整改意见单、维修台账、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康**公司与陈**签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康**公司向陈**提供物业服务后，陈**理应依合同交纳物业费。现原告康**公司要求陈**给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。陈**主张康**公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片可以看出，康**公司物业服务确实存在问题，对陈**所在楼栋的公共设施设备和公共通道维护和管理不足，这些对陈**的生活产生影响，故本院认为应当对陈**应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于陈**提出的开发商将逾期交房所产生的违约金折抵物业费的辩称意见，因没有提交相应的证据，且原告不予认可，本院难以采信。关于陈**提出的房屋存在质量问题，物业公司未予维修从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是陈**与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为陈**拒绝交纳物业费的有效抗辩。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康**公司要求陈**给付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**支付原告广东康景**京分公司二〇一二年六月二十七日至二〇一五年十二月三十一日的物业费八千八百一十元二角，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告广东康景**北京分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三十五元，由原告广东**司北京分公司负担十元（已交纳），被告陈**负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十九日