北京中实**有限公司与周*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京中实**有限公司（以下简称：中**业公司）与被告周*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中**业公司的委托代理人岂**、被告周*的委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中实杰物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡×号楼×室的业主，该房屋面积为231.28平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2012年1月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付14570.64元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金4000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2012年1月1日至2013年6月30日物业服务费人民币14570.64元，滞纳金4000元，合计18570.64元，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告周*辩称：我认为原告没有按照合同约定尽到服务义务。我们家2013年5月进过贼，损失20万元左右，之后我们找过原告，我要求将监控录像拷贝下来自己看，但是原告公司的人说监控坏了将近一半并且没有红外，我看也看不清。后来我找了原告的一个工作人员，他说可以协商，物业费可以减免，后来不到一个月的时间原告撤离了小区，都没有和我说过，我觉得原告的行为特别不妥。原告的安保做的特别不好，我们小区的入住率不到1／3，我了解到还有别的业主家里也失窃了。物业公司说这是开发商的责任。开发商给每家都安装了红外报警，装修的时候原告的人说要找专业人士来做，但是我们的红外根本就没有启用过。小区的绿化也没有达到标准，特别的脏乱差。我家门口本来有一个灯柱，后来无缘无故就没有了。门禁从来就没有启用过，任何人和车辆都可以进入到小区内，我认为安保非常不过关。我以前是交纳过物业费的，原告答应和我协商，后来他们不讲信用直接就跑了，所以我才不交纳费用。

本院查明

经审理查明：周**北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼×室（以下简称“×室”）的业主。×室房屋建筑面积为231.28平方米。中实杰物**区物业公司。

2009年9月1日中实**公司与该小区开发商北京嘉**限公司（以下简称嘉**司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实**公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业服务期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉**司与中实**公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。

周*2010年1月1日收房入住×室时，与中**业公司第九分公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议书约定：物业管理费为3.5元／㎡·月，交纳办法为每半年交费一次，天鹅堡小区×号楼×室建筑面积为231.28㎡。首次收费日期为2010年1月1日至2010年6月30日。该协议书还约定了其他内容。中**业公司在2012年1月1日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施物业管理，而周*尚拖欠中**业公司上述期间的物业费。2014年3月12日，中**业公司向周*邮寄了律师函，向周*催要其欠交的物业费。

本案审理过程中，周*辩称由于中**业公司安保措施较差，致使其家中财产于2013年5月被盗，而且中**业公司管理期间，天鹅堡小区存在绿化不达标、卫生差、公物损坏无人维修等情况。周*还辩称，中**业公司所主张的物业费已经超过诉讼时效。

上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书、快递单、律师函、电话查询录音、北京市公安局接受案件回执单及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》系北京嘉**限公司与中**业公司签订的物业服务合同，对周*具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中**业公司与周*所签订的协议书，对周*亦具有约束力。因此周*应当遵守上述有关合同的相关规定及时向中**业公司交纳物业费。中**业公司已按照规定向周*提供了物业服务，周*应及时向中**业公司交纳物业费。现周*尚欠中**业公司2012年1月1日至2013年6月30日的物业费，故本院对于中**业公司请求周*向其公司支付上述物业费的主张予以支持。关于中**业公司所主张的滞纳金，依据不足，本院不予以支持。对于周*辩称的其×室被盗一事，与中**业公司并无直接因果关系，且周*并未曾就此与中**业公司达成减免物业费的一致意见，故不能成为其拒交物业费的理由。对于周*关于中**业公司物业服务存在质量问题的辩解意见，中**业公司不予认可，周*亦未提交相应的证据予以证明，对此辩解意见本院不予采纳。对于周*关于中**业公司所主张的物业费已超过诉讼时效的辩解意见，因在其×室被盗后周*曾与中**业公司协商过减免物业费事宜，且中**业公司也曾于2014年3月向周*发送过催交物业费的律师函，综上可知中**业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对于周*的该项辩解意见不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周*给付原告北京中实**有限公司二〇一二年一月一日至二〇一三年六月三十日的物业费共计人民币一万四千五百七十元六角四分，于本判决生效之日起七日内执行清。

二、驳回原告北京中实**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币132元，由原告北京**理有限公司负担50元（已交纳），由被告周*负担82元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月十二日