北京市通州区人民法院

审理经过

原告北京中实**有限公司（以下简称:中**业公司）与被告黄**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告中**业公司的委托代理人岂**、被告黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告中实杰物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡×号楼×室的业主，该房屋面积为236.79平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付16575.3元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金4000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2011年11月1日至2013年6月30日物业服务费人民币16575.3元，滞纳金4000元，合计20575.3元，并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告黄山玲辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，原告对于2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费，自始至终未对我提出支付要求或以任何形式进行催告，原告直到2015年5月19日才向法院递交起诉状。二、原告称“被告应当向原告支付2011年11月1日至2013年6月30日的物业管理费。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已拖欠16575.3元。”与事实不符。我于2009年买了天鹅堡×号楼×的房屋，当时买房时销售人员就承诺我参加“老带新”的活动，即免除12个月的物业管理费。本来原定于2010年10月30日交房，但由于房屋漏水、门窗变形等问题一直未能收房，直至2012年9月中旬房屋才修缮完毕，我才收房。在收房前，开发商与我协商，双方达成共识，由于房屋质量问题，导致我未能正常收房，再免除我18个月的物业管理费（不包括“老带新”免12个月的物业管理费），也就是说一共免除30个月（2010年11月1日-2013年4月30日）的物业管理费。且2012年9月我去办理收房手续时，原告公司的一位女客服人员称已经把免除30个月物业管理费的手续全都办好了，并且没有要求我交完物业费后才能办理收房手续(原告公司的物业管理费的支付方式是采取预付的方式，每6个月为一个支付周期，收房时都必须预交6个月的物业管理费)。如果此时我欠物业管理费的话，原告不会让我收房。三、原告公司管理混乱，其变现为：1、原告管理期间，小区私搭乱建现象非常严重，许多绿地、公共设施都被私人占有，原告也未及时出面阻拦，未尽到应尽的职责。2、原告管理期间，承诺封闭式管理。但事实是人员、车辆出入自由，保安形同虚设，园区内闲杂人员繁多，车辆乱停乱放。3、原告服务期间，承诺“产权人或使用人对物业管理服务的满意率达到百分之九十以上”。但我从未收到原告的征求意见电话、断线、邮件或书信。邻居们也对原告的管理极为不满。综上所述，由于原告公司内部管理混乱，未尽到物业公司应尽的职责，违约在先，出尔反尔，背信弃义，在有免除物业管理费的证据之下还将我诉至法院，其诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，也违反了我国《合同法》第八条的规定，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权。我是合法行驶法律赋予的抗辩权，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担，赔偿我交通费、误工费一千元整。

本院查明

经审理查明：黄山玲系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼×室房屋的业主。中实杰物**区物业公司。

2009年9月1日中实**公司与该小区开发商北京嘉**限公司（以下简称嘉**司）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实**公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业服务期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉**司与中实**公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实**公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定/物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实**公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实**公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。

黄**于2012年9月23日与中**业公司第九分公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议书约定：物业管理费为3.5元/㎡·月，交纳办法为内半年交费一次，天鹅堡小区×号楼×室建筑面积为236.79㎡。该协议书还约定了其他内容。中**业公司在2012年9月23日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施了物业管理服务，而黄**尚拖欠中**业公司2012年9月23日至2013年6月30日的物业费。本案双方当事人均认可双方之间的物业费收费标准为3.5元每月每平方米。

本案审理过程中，黄**辩称中**业公司所主张物业费已经超过诉讼时效，中**业公司否认其主张已超过诉讼时效，并称此前其公司通过打电话、张贴催交物业费的通知等方式向黄**持续催要物业费，为证明其主张，中**业公司向本院提交了张贴收费通知单的照片。

上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书、照片、免物业费明细、确认书、物业服务承诺书及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》系北京嘉**限公司与中**业公司签订的物业服务合同，对黄**具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中实物业公司与黄**所签订的协议书，对黄**亦具有约束力。因此黄**应当遵守上述有关合同的相关规定及时向中**公司交纳物业费。中**业公司已按照规定向黄**提供了物业服务，黄**应及时向中**业公司交纳物业费。根据双方之间所签订的《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，黄**系2012年9月23日入住天鹅堡小区×号楼×室，故黄**应当向中**业公司交纳2012年9月23日至2013年6月30日的物业费。对于中**业公司主张的2011年11月1日至2012年9月22日的物业费，因中**业公司并无证据证明该期间黄**已经收房入住×室，故本院不予支持。关于中**业公司所主张的滞纳金，依据不足，本院不予以支持。对于黄**所辩称的其与嘉**司已经达成了减免30个月物业费的协议故其不应再向中**业公司交纳物业费的辩解意见，因中**业公司否认嘉**司就此事与中**业公司进行过沟通，且黄**并未提供相应证据证明其与嘉**司为中**业公司所设定的减免物业费的义务经过中**业公司的同意，故该项辩解意见本院不予采纳。对于黄**关于中**业公司所主张物业费已超过诉讼时效的辩解意见，综合本案案情，可知中**业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对于黄**的该项辩解意见不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**给付原告北京中实**有限公司二〇一二年九月二十三日至二〇一三年六月三十日期间的物业费共计人民币七千六百七十九元八角九分，于本判决生效之日起七日内执行清。

二、驳回原告北京中实**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币157元，由原告北京**理有限公司负担132元（已交纳），由被告黄**负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月十一日