天津阳**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津**有限公司与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田**任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**、汪**被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津**有限公司诉称，原告于2005年10月25日实施相关物业服务，并签订了前期物业管理服务合同，现被告在享受到原告提供的物业服务后于2006年10月10日至2014年9月30日期间未缴纳物业服务费，故起诉要求：1.被告支付2006年10月10日至2014年8月31日的物业费19743.9元。2.依据合同约定按欠款额的日万分之三支付原告自欠费之日起至付款之日止的滞纳金。3.由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告张*全辩称，原告服务存在瑕疵，被告所在小区内远红外监控及其他监控设施尚未启动，造成多处业主发生财产损失，无法破案。门禁锁失灵，常年维修不力。小区内终年存在乱贴广告及陌生人进出等居住隐患。小区无故又多开设一处出口，且未设立相关人员把守值班。地上车位组织抽签活动未涉及18号楼以后的居民，有失公允。小区绿化、照明问题及健身器材等方面存在瑕疵，物业公司日常工作管理漏洞频出。基于以上原因，被告不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原告名称原为天津万**责任公司（以下称万怡**公司），2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万**限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳**有限公司，现具有二级物业管理服务资质。

2005年10月25日，万怡**公司与南开**花园的开发商天**开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对该小区进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2005年10月25日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；高层房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1元，梯泵费按建筑面积每月每平方米0.65元由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时该合同还约定了原告在公共秩序管理、环境卫生、房屋外观等方面的服务标准。合同实际履行中，原告按照每平方米0.5元向业主收取梯泵费。2004年12月14日，该合同在天津**管理局进行了备案。被告系该小区21-1-204号房屋业主，其房屋建筑面积139平方米，每月应交纳物业管理服务费208.5元，被告尚欠原告自2006年10月10日至2014年8月31日物业管理服务费，共计19952.4元。庭审中，被告主张原告绿化、卫生、安全、管理服务做的不到位，不同意原告诉讼请求。

另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，原告的服务存有瑕疵。

上述事实有当事人陈述及提供的证据佐证在案。

本院认为

本院认为，万***公司与天津阳**发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对万***公司和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现万***公司已更名为原告，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由原告承担。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交物业管理服务费的数额，可予酌减5%，同时原告主张滞纳金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告张**给付原告天津阳**有限公司2006年10月10日至2014年9月30日期间的物业管理服务费19952.4元的95%，计18954.78元；

二、驳回原告天津阳**有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费293元，减半收取146.5元。由原告天津**有限公司承担9.5元，被告张**负担137元。被告张**负担的部分于本判决生效后十五日内直接交付原告天津**有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十三日