中**司与黄*、何跃蜻物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告X**公司（以下简称X**司）与被告黄某某、何某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告X**司的委托代理人郑**到庭参加了诉讼及被告何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告XX公司诉称，原告系依法成立的物业服务企业，自2010年6月起即为位于成都市金牛区兴科北路8号正成拉斐小区提供物业服务。二被告系成都市金牛区兴科北路8号正成拉斐小区7栋1单元5楼3号房屋的业主，拖欠2013年1月1日至2014年11月30日期间的物业服务费4250.17元，及根据原被告双方签订的前期物业服务协议而由此产生的违约金4605.71元，后原告多次催收未果。为此，原告诉至人民法院，请求判令：1.二被告向原告支付物业服务费4250.17元及违约金4605.71元；2.二被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告黄某某、何某某辩称，案涉小区大门口、物业中心门口、中庭、二期楼宇侧门等处物业绿化做的不到位，存在裸露地皮或草木稀疏现象，网球场旁边、一期中庭等处存在落叶、杂务不及时清理，一期正大门出入口、一期大门口机动车通行道旁边的人行通道、二期后门存在人员可自由出入、物业安保工作不到位，存在安全隐患。总之，被告认为原告未请专业的绿化和保洁人员进行管理和保洁，未尽到专业安保职责，严重违反双方签订的物业服务协议，故请求判令原、被告签订的物业服务协议无效；即使承担物管费，被告应仅承担其欠交物管费的一半，并且不再支付原告诉请的违约金4605.71元，本案诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明，二被告系成都**科北路8号正成拉斐小区7栋1单元5楼3号房屋的业主，其房屋建筑面积为102.66平方米。2010年6月23日，原、被告签订了《前期物业服务协议》；同日，原告向被告发放了成都**理局编制的的《临时管理规约》，被告黄某某、何某某签订在该规约后签有承诺书，承诺其已详细阅读并理解此《临时管理规约》，并同意遵守该规约内一切条款，如有违约则愿意承担相应违约责任。按照《临时管理规约》第九条第一款约定，在业主大会成立之前，由成都**科北路8号正成拉斐小区开发建设依法定方式选聘X**公司，依据原、被告签订的《前期物业服务协议》对案涉小区提供相关物业服务；原、被告签订的《前期物业服务协议》则约定，“前期物业服务”是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业服务，经查，案涉小区尚未成立业主委员会，亦即原告从案涉房屋售出之时起即为成都**科北路8号正成拉斐小区提供物业管理服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.8元的交费标准计收，案涉住宅房屋建筑面积为102.66平方米，被告如逾期未缴纳物业管理服务费视为违约，则应逾期之日起每日按应付物业管理服务费的千分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约定对成都**科北路8号正成拉斐小区提供物业管理服务。2013年1月1日起，二被告未按约定向原告交纳物业管理服务费，至2014年11月30日止，二被告共计欠交物业管理服务费4250.17元。后原告多次协商催收未果，遂诉至本院。

以上事实有当事人身份信息、工商登记信息、《中国成都市［拉斐］前期物业服务协议》、《临时管理规约》及当事人的陈述等证据收集在案予以佐证。

本院认为

本院认为，原告与二被告之间建立的小区物业服务合同关系合法有效，二被告作为小区业主应当按照小区物业服务合同享受其权利，应履行其相应义务。被告辩称原告未请专业的绿化和保洁人员进行管理和保洁，未尽到专业安保职责，严重违反双方签订的物业服务协议，因缺乏事实依据，本院不予支持；被告提供的原告绿化、保洁及安保方面存在服务管理上瑕疵之证据，原告予以认可，并称原告按业主提出的意见已进行了整改，按照双方签订的物业服务协议第十二条第一项“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”之约定，被告未能举证证明出原告违反上述约定，故本院对被告据此认为原告违约并仅认可缴纳欠交物管费一半及原被告双方签订的《前期物业服务协议》无效的主张不予支持。本院认为，原告依据物业服务合同对小区进行了物业管理服务，二被告接受了相应物业服务，应当按照约定向原告交纳物业管理服务等相关费用；由于二被告未按照约定支付原告物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，故原告诉请二被告支付所欠物业服务费4250.17元的理由成立，本院予以支持。关于违约金，庭审过程中，原告本着与客户建立良好的物业服务关系的初衷，愿意象征性的收取被告违约金5元，放弃原告其余违约金额的赔付责任，根据本案的实际情况，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄某某、何某某于本判决生效之日起五日内支付原告XXX公司物业管理服务费及违约金共计4255.17元；

二、驳回原告XXX公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告黄某某、何某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十五日