成都兴**有限公司与宋**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都兴**有限公司（以下简称兴**公司）与被告宋**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁**任审判，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告兴**公司委托代理人吴*到庭参加诉讼。被告宋**经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告兴隆物业公司诉称，被告是都江堰市灌口镇宁江社区天福家园房屋（面积：73平方米）的业主和物业使用人，该小区是政府安置小区。原告在2011年6月10日与都江堰市灌口镇人民政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，双方约定，由原告为该小区的业主和物业使用人提供物业服务，相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向原告支付：住宅0.95／月／平方米；业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告支付违约金。被告于2011年8月11日入住该小区房屋，并于同日向原告交付其一年的物业服务费832.2元。被告应在2012年8月12日，2013年8月12日向原告一次性足额缴纳下一年度的物管费，经原告多次催收，被告对从2012年8月12日起截止2014年10月13日止累计拖欠物管费1807.58元。原告遂起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告从2012年8月11日起至2014年10月13日止的物业服务费1807.58元和此期间的违约金3075.8元及2014年10月13日起至付清日止的违约金；2、判决被告承担公证费7元；3、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告宋**未答辩，也未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，原告系都江堰市灌口镇天福家园一、二期的物业服务公司，被告宋**系该小区一期房屋（面积：73平方米）的业主和物业使用人。“天福家园”系政府安置小区，2011年6月10日，原告与都江堰市灌口镇人民政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2011年6月11日至2013年6月10日；2、由原告为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向原告支付：住宅0.95／月／平方米；4、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告支付违约金。以上物业服务合同签订后，2011年8月4日，双方将《前期物业服务合同》在都江堰市房管局备案，原告也按照合同约定对“天福家园”小区提供物业服务。被告作为业主于2011年8月11日入住该小区房屋，同日向原告交付其一年的物业服务费和垃圾清运费共计892.2元（2011年8月12日至2012年8月11日）。原告于2011年8月12日还在《入住承诺书》中承诺遵守《前期物业服务合同》的所有管理制度，但2012年8月12日至2014年10月13日的物管费没有支付原告。原告遂于2013年12月14日张贴公告向被告催收物管费，之后又于2014年11月26日向未缴纳物管费的业主（包括被告在内）予以催收，对催收行为予以公证。

另查明，都江堰市灌口镇人民政府致函给原告，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，都江堰市灌口镇人民政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在原告签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，原告应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。

庭审中，原告放弃要求被告承担公证费7元的诉讼请求。

上述事实有原告的陈述及原告提交的：原被告双方身份信息、原告物业服务资质证书、交房通知书、天福家园业主资料表、入户声明、入住承诺书、收款单、《前期物业服务合同》、“天福家园”书面催缴物管费的公告及现场照片予以证明。被告未到庭应诉也未提交证据，视其放弃自己的诉讼权利和对原告提供的证据的质证权利。

本院认为

本院认为，1、原告与都江堰市灌口镇人民政府签订《前期物业服务合同》，由原告对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告与“天福家园”的业主均具有合同约束力，原告依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“天福家园”小区因未成立业主委员会，都江堰市灌口镇人民政府向原告致函，函件内容是双方继续延续《前期物业服务合同》权利义务，该意思表示符合法律规定。原告同“天福家园”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。2、被告入住时已经缴纳一年的物管费和垃圾清运费，但2012年8月12日至2014年10月13日未付，双方约定物管费按月支付，故被告应缴纳物管费如下：2012年8月12日至2014年10月11日：73㎡×0.95元／月／㎡×26月u003d1803.1元。3、关于原告要求被告支付违约金（自2012年8月12日起至2014年10月13日止按照双方约定计算为3075.8元，从2014年10月13日起至付清之日止）的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张违约金调减为200元较为适宜。被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，自愿承担不利法律后果。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告宋**于本判决生效之日起十日内向原告成都兴**有限公司支付物业管理服务费1803.1元。

二、被告宋**于本判决生效之日起十日内向原告成都兴**有限公司支付违约金200元。

三、驳回原告成都兴**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告宋**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十一日