成都回**限公司与王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成**有限公司（以下简称u0026ldquo;回归物业公司u0026rdquo;）与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告回归物业公司的委托代理人吴朝学到庭参加诉讼，被告王**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。

原告诉称

原告回归物业公司诉称，2007年1月13日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明了被告所购的u0026ldquo;加贝u0026middot;书香尚品u0026rdquo;小区房屋的基本情况、物业管理费及逾期未支付物业管理费的违约金等内容。截止2013年10月10日被告欠物管费40.33个月（每月78.96元），共计3184元及违约金7000元。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费3184元；2、被告向原告承担迟延支付物业管理费的违约金7000元并至付清时止的违约金；3、被告向原告支付电费82.5元；4、被告向原告支付垃圾费4.5元；5、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**未作答辩。

本院认为

原告回归物业公司为支持其主张，提交了1、《前期服务管理服务协议》，证明原、被告之间存在物业管理服务关系；2、收据，证明被告交纳过物管费473.4元；3、成都市物业管理情况登记表，证明原告方从2013年10月10日即退出了u0026ldquo;加贝u0026middot;书香尚品u0026rdquo;小区物业管理；4、证明、（电）度数表，证明被告王**没有在u0026ldquo;加贝u0026middot;书香尚品u0026rdquo;小区居住的事实。本院认为，原告方所提交的上述证据材料中除证明、（电）度数表与本案不具有关联性，不予采信外，其余3份证据材料均具有真实性、合法性、关联性，能够作为本案定案依据，本院依法予以采信。

本院根据上述有效证据，对本案事实认定如下：原告回归物业公司与被告王**于2007年1月13日签订了一份《物业管理服务协议》，协议载明：原告为被告所在的u0026ldquo;加贝u0026middot;书香尚品u0026rdquo;小区提供物业管理服务，被告所购房屋建筑面积为65.80平方米，物业管理服务费用按建筑面积计算，每平米每月1.2元，交费时间为按月交纳，到期一周内交纳下次费用；被告不按本协议按时支付物业管理费，从逾期之日起每天按所欠金额的5u0026permil;支付违约金等内容。协议签订后，原告按约履行了物业管理服务，被告王**曾于2008年8月23日向原告交纳过物管费473.70元，原告向被告出具了收据。2013年10月10日原告回归物业公司退出了u0026ldquo;加贝u0026middot;书香尚品u0026rdquo;小区物业管理服务。原告遂诉至法院，要求被告王**支付截止2013年10月10日所欠的物管费40.33个月（每月78.96元），共计3184元及违约金7000元（暂计至起诉日）。

诉讼中，原告当庭撤回其第3、4项（电费82.5元、垃圾费4.5元）诉讼请求，并表示起诉时已将违约金进行了调整，是按每年计算，每天按5u0026permil;计。

本院认为，原告回归物业公司与被告王**所签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属有效。原告回归物业公司按约履行了物业服务，被告王**就应按约支付相应的物业管理费用，被告王**未按约向原告回归物业公司交纳物管费，已构成违约，除应当足额支付所欠物管费外，还应承担相应的违约责任。现原告回归物业公司依据合同约定要求被告王**支付3184元（40.33个月，每月78.96元）物管费的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。而原告回归物业公司要求支付违约金的主张，因根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条u0026ldquo;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金u0026hellip;u0026hellip;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少u0026rdquo;及最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款u0026ldquo;当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的u0026ldquo;过分高于造成的损失u0026rdquo;的规定，故双方在合同中约定给付违约金符合法律规定，本院予以支持，但其所约定的违约金过高，尽管原告在诉讼中对违约金进行了调整，主张按每年计算，每天按5u0026permil;计，但仍然偏高，本院本着公平合理的原则，确定按中**银行同期贷款利率1.3倍计算，其截止起诉之日的违约金为419元。原告在庭审中撤回对电费、垃圾费的主张，系其自行处分民事诉讼权利的行为，且不违反法律的规定，本院予以准许。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

被告王**于本判决生效之日起十日内支付原告成都回**限公司物业服务费3184元、截止起诉之日的违约金419元及起诉之日后的违约金（以3184元为基数，从2014年3月29日起计至判决所确定的宽限期内的实际支付之日止，按中**银行同期贷款利率1.3倍计算）。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费53元，公告费560元，共计613元，由原告负担28元，被告王**负担585元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十七日