马**与郑州**限公司房屋买卖纠纷再审案

审理经过

申请再审人马**与被申请人郑州一建置业有限公司（原郑州市建一公司房屋建设开发公司）房屋买卖纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2004年3月9日作出（2003）金*一初字第3270号民事判决。马**不服，向本院提起上诉。本院于2004年7月20日作出（2004）郑**终字第711号民事判决，已经发生法律效力。马**不服，向本院申请再审，本院于2006年11月1日予以驳回。河南**民法院以（2008）豫法立民字第135号民事裁定指令本院再审。本院依法另行组成合议庭于2009年9月2日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审查明，郑州市城南路187号幸福家园是由郑州市**设开发公司（以下简称郑**一公司）开发建设销售，在销售广告中有“达到91%的得房率、”“电梯：进口电梯”字样。在郑州市**设开发公司散发的宣传广告彩页有“一切资料均以政府最后批准之图纸及法律文件为准”字样。2002年1月25日，马**与郑**一公司签订商品房买卖合同一份，约定：马**购买郑**一公司位于城南路187号北一幢东2单元9层东户02号房；建筑面积共123.71M2，其中套内面积113.01M2，公共部位与公用房屋分摊面积10.7M2，每平方米单价2642.33元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；郑**一公司应当在2002年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；郑**一公司逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑**一公司按日向马**支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行；郑**一公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因郑**一公司的责任，马**不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按马**不退房，由郑**一公司按已付房价款的1%向马**支付违约金；郑**一公司交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，马**有权要求郑**一公司赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件二约定：同层分摊。2002年5月10日郑**一公司将合同约定房屋交付马**。2003年1月，马**产权证颁发，房权证记载房屋建筑面积为125.66M2，其中套内面积110.31M2，公用及共有分摊建筑面积是15.35M2。2002年12月20日，郑州市房产产权监理处向郑**一公司颁发房屋产权登记备案证。郑**一公司曾交给马**承诺书一份，载明：出卖人未在商品房交付使用后180日内，买受方未取得房屋所有权属证书，按照第九条处理，因买受方原因未取得房屋所有权属证书，由买受人承担责任。承诺书还对其他事项进行了约定。

一审法院认为

一审认为，马**与郑**一公司自愿签订的商品房买卖合同有效，双方均应依合同履行，郑**一公司发布的广告中所称“91%的得房率”中对得房率的概念、计算方式约定不具体明确，马**亦未有足够证据证明此项广告对该房屋价格的确定有重大影响，且郑**一公司在销售彩页中亦有“一切资料均以政府最后批准图纸及法律文件为准”，故该91%得房率的广告并不能视为要约。关于合同约定的“同层分摊”概念、计算方法不明确，且与有关规定不一致，故不予认定。马**要求确认郑**一公司违反要约中91%得房率的允诺，退还购房款10239元，不予支持。郑**一公司未按合同约定日期交付房屋，应向马**支付合同约定的违约金1410元。郑**一公司未按承诺书约定的180天内为马**办理产权证，应承担相应延期违约责任。因承诺书对相关违约责任约定不明确，故应按双方所签商品房买卖合同第十五条之约定，由郑**一公司按已付房价款的1%向马**支付违约金。马**房屋产权登记面积为125.66平方米，比合同约定建筑面积多1.95M2，依合同约定，其应将此部分房款4942.09元支付给郑**一公司，郑**一公司反诉要求马**承担逾期付款的同期银行利息，证据不力，不予支持。承诺书系郑**一公司交给马**的，马**要求郑**一公司履行承诺书，证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、郑**一公司房屋建设开发公司于判决生效后十日内支付马**逾期交房违约金1410元；二、郑**一公司房屋建设开发公司于判决生效后十日内支付马**延期办理房产证的违约金3135.32元；三、驳回马**的其他诉讼请求。四、马**于判决生效后十日内支付郑**一公司房屋建设开发公司房款4942.09元。上述第一、二、四项折抵后，由马**于判决生效后十日内支付郑**一公司房屋建设开发公司房款396.77元。案件受理费1467元，由马**负担900元，郑**一公司房屋建设开发公司负担567元。反诉费208元，由马**负担。马**不服，提起上诉。

二审法院查明

二审查明的事实与一审一致。

二审法院认为

二审认为，马**与郑**一公司自愿签订的商品房买卖协议合法有效，双方均应按协议约定履行，马**已按期缴付了购房款，郑**一公司应在协议期间交付房屋，因其逾期交付，应承担逾期交房的违约责任。马**对其实际建筑面积比协议约定面积合理多出的部分应补足剩余房款。依据双方协议约定，郑**一公司应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但郑**一公司未在该约定期间将房屋产权登记备案证等相关资料报产权登记机关备案，未及时履行办证协助义务，因此郑**一公司应按双方购房协议中所约定内容承担逾期办证的违约责任。马**称郑**一公司应按承诺书的约定承担违约责任的上诉理由因承诺书约定不明确，故不能成立，二审不予支持。关于郑**一公司在其销售广告中所称“91%的得房率”中得房率的概念，其既不是一个法定的概念，又非行业中约定俗成的用语，因此无法准确界定其含义，双方对此约定不具体明确，因此郑**一公司在广告宣传中所称“91%得房率”不能认定为要约，马**的此项理由不能成立，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元由马**承担。

再审申请人称/抗诉机关称

申请再审人马建军再审诉称，原审认定事实错误。91%得房率、同层分摊是双方真实意思表示，构成要约，法院不予认定不当；郑州一建置业有限公司安装大**电梯构成违约。

再审被申请人辩称

郑州一建置业有限公司辩称，双方签订的合同中未就得房率的概念及计算公式进行约定，广告不是合同，不构成要约；同层分摊问题在合同中约定不明确，应以市房管局办房产证时实际测量为准；所购电梯被有关部门封存、扣押后，为保证合同履行，又安装了价值相当的大**电梯供业主正常使用，因此，也不存在违约。

本院查明

再审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。

另查明，2004年9月15日，郑州市建一公司更名为郑州**限公司，企业类型由国有变更为有限公司。

本院认为

本院再审认为，申请再审人马**与郑**一公司自愿签订的商品房买卖协议合法有效，双方均应按协议约定履行。郑**一公司发布广告中关于91%得房率的概念、计算方式约定不明确，在销售彩页中亦有“一切资料均以政府最后批准图纸及法律文件为准”的表述，且双方签订的商品房买卖协议中未约定得房率问题，故该91%得房率的广告不能视为要约，马**的该项申请理由不成立，本院不予支持。马**与郑**一公司签订的商品房买卖协议中关于“同层分摊”的概念、计算方法约定不明确，且与有关规定不一致，本院不予认定。马**与郑**一公司签订的商品房买卖协议附件三并未约定电梯的具体品牌，且马**在原一、二审中未请求法院确认郑**一公司安装的电梯不符合约定，也未要求郑**一公司承担违约责任。郑**一公司现已更名为郑州**限公司。马**要求郑州**限公司承担违约责任的申请理由不成立，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2004）郑**终字第711号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇〇九年十一月九日