南阳市?U阳房**责任公司与靳**为商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
审理经过
上诉人南阳市?U阳房**责任公司（下称?U阳公司）与被上诉人靳**为商品房买卖合同纠纷一案，靳**于2011年12月1日向卧**民法院提起诉讼，请求判令?U阳公司支付延期交房违约金62520元，除购房款外不得收取任何费用。卧**民法院于2012年9月10日作出（2012）宛龙七民初字第59号民事判决。?U阳公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2012年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人?U阳公司的委托代理人樊**，被上诉人靳**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2009年11月30日原告（反诉被告）靳春铖（协议乙方)，和被告(反诉原告)?U阳公司(协议甲方)，签订购房协议书一份，协议约定：“第三条：竣工日期为2010年9月30日；第四条：交款方式为买房在按规定交清首付款后，剩余房款178374元，在具备按揭条件时甲方协助乙方按规定办理按揭，不足部分乙方同时用现金支付甲方。商品房交付使用前，其他费用(大修基金、办证费、其他项目初装费、立户费)全部交清；第五条：1、甲方若延期交房，则迟交一天，按购房户所缴房款的日1‰计算罚金，付给乙方作赔偿。若乙方任何一次未按规定时间向甲方缴清房款。乙方应按本次应缴款额的日1‰计算罚金付给甲方做赔偿。4、本协议中未尽事宜，可在签订正式合同时注明。
协议签订后，原告于2009年11月30日缴纳了首付款12万元(房款的40％)。被告于2011年9月6日取得了建设用地规划许可证、于2011年9月10日取得建设工程规划许可证。2011年11月被告(反诉原告)在完善项目建设、预售手续，具备按揭贷款条件时，多次通知原告(反诉被告)缴纳相关费用，但原告至今未办理按揭贷款，原告(反诉被告)剩余房款178374元至今未支付给被告。
一审法院认为
原审法院认为：原、被告双方签订的购房协议是双方的真实意思表示为有效协议，应受法律保护，双方当事人均应按照协议履行各自的权利义务。结合本案争议焦点，评判如下：一、本案中，原告靳**已经按照合同约定支付首付款12万元。从双方签订的购房协议来看，协议中未明确约定房屋的交房日期，只在第三条约定房屋的竣工日期，协议中第五条约定延期交房、延期交纳房款的违约金赔偿办法。原、被告购房协议中未约定交房日期，也未约定下余房款的支付日期，能否通过法律途径予以弥补?因协议中双方约定了延期交房的违约金，故对该协议内容不能片面理解，应从保护购房者利益出发对协议进行整体解释。在双方仅约定竣工日期未约定交房日期的情况下，从公平原则考虑，竣工日期毕竟不是交房日期，根据相关法律规定，被告?U阳公司在工程竣工后应在项目所在地县以上政府房地产开发主管部门提出验收申请，由主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收，验收合格才能交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。这些相关的工作还需一定的时间，在上述工作完成后房屋才具备交付的条件，故从公平原则出发，本院酌定在双方约定的竣工日期后顺延五个月视为双方的交房日期为宜，即2011年2月28日为交房日期。在此期间之后被告逾期交付房屋被告应承担违约责任。二、根据双方所签订的购房协议，协议中也未约定剩余款项的交付日期，原告方还有l78374元余款未付，根据本案实际兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，从公平原则上考虑，协议中双方约定的违约金明显过高，本院酌定违约金以原告已交房款12万元按照中**银行同期贷款利率计算自2011年3月1日起计算至交房之日止。三、关于原告请求的判决被告(反诉原告)除购房款外不得再向原告收取任何费用的请求，该诉请实际未发生且不明确，原、被告双方在购房协议书第一条中约定：住户除购房款外需个人承担的各项费用也应予以交纳，故原告的该主张无事实理由和法律根据，本院不予支持。四、关于被告反诉原告要求依法解除?U阳公司与靳**于2009年11月30日签订的?U阳华东新村购房协议书的请求，根据最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因反诉原告?U阳公司未出具证据予以证实其已经通知反诉被告靳**交纳下余购房款的具体时间，且反诉被告称其一直未收到反诉原告交纳剩余房款办理按揭手续的通知，故对反诉原告的请求本院不予支持。
原审法院判决：一、自本判决生效之日起十五日内，被告(反诉原告)南阳?U阳房地**责任公司支付原告(反诉被告)靳**违约金(以已交房款12万元为基数自2011年3月1日起按照中**银行同期同类贷款利率计算至房屋交付之日止)。二、驳回原告(反诉被告)靳**的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)南阳?U阳房地**责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1163元、反诉费100元，由原告(反诉被告)靳**承担863元，被告(反诉原告)南阳?U阳房地**责任公司承担400元。
上诉人诉称
宣判后，?U阳公司不服原审判决，向本院上诉称：1、房屋未能及时竣工是因政府相关政策不明确，相关手续未能及时办理造成的，依照购房协议竣工日期应顺延至2011年12月，原审将协议约定的竣工日期认定为交房日期是错误的。2、被上诉人经多次催告未交下余房款，应支持上诉人解除合同的请求。
被上诉人辩称
靳**答辩称：原审判决上诉人承担违约责任是正确的。合同是上诉方提供的格式合同，此前也没有政府文件。我并无违约，上诉人未及时交房给我造成的损失更大。
根据各方上诉、答辩，合议庭归纳本案争议焦点为：1、上诉人?U阳公司是否构成违约，应否支持违约金。2、本案应否解除房屋买卖合同。
本院查明
二审查明的其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为
本院认为，关于上诉人?U阳公司是否违约的问题。双方签订的购房协议约定了竣工日期，未约定交房日期，原审考虑到房屋竣工后需要验收合格方能交付，酌定将竣工日期顺延5个月作为交房日期符合本案实际。因上诉人?U阳公司至今仍未交房，应当承担逾期交房的违约责任。其上诉称因政府政策原因导致未能及时交房，根据协议约定不构成违约。对此，本院认为，作为房地产开发部门在与买受人签订合同时，应当对主客观因素和相关政策熟知并做好预判，以免损害买受人利益。即使确有政策因素，对买受人也不能免责，何况上诉人也未提供有效证据予以证明，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人?U阳公司称因被上诉人靳**未及时交纳房款，房屋买卖合同应予解除的问题。因双方签订购房协议未约定剩余房款的交付日期，根据相关司法解释，买受人迟延支付购房款经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持。因上诉人?U阳公司未提供有效证据证明已催告被上诉人靳**交纳下余房款，故原审对其解除合同的请求不予支持符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人南阳市?U阳房**责任公司负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二?一二年十二月十八日
