上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称农**司）与上诉人鲍**租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称：农**司）因与上诉人鲍**租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农**司的委托代理人岳亚，上诉人鲍**的委托代理人尹*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年9月12日，余*全与郑州**具总厂签订《租赁合同》一份，约定郑州**具总厂将位于郑州市伏牛路50号的土地一块共计10亩出租给余*全，期限二十年，自2006年1月至2026年1月。2005年9月30日，余*全作为发起人设立郑州市伏牛**服务有限公司。2005年12月6日，郑州市伏牛**服务有限公司与郑州**具总厂签订土地租赁协议，约定郑州市伏牛**服务有限公司租赁郑州市伏牛路50号场地，建设伏**农贸综合市场，每月租金3万元，租赁日期从2006年1月1日起。

2010年3月24日，原告与被告郑州市伏牛**服务有限公司签订协议书一份，约定原告租赁被告市场服装区大房27号营业房经营服装行业使用，年租金为10000元，租金每年交付一次，第一年租金为签订本协议当日交付给被告；原告承包营业房交纳押金3000元，原告如不按时交纳租金、水电费及管理费的，被告有权终止协议收回房屋；协议期内，若遇市场拆迁或者不可抗拒的原因使合同无法履行的，市场将提前一个月通知商户，双方互不承担责任；协议有效期限自2010年4月16日起至2015年4月15日。协议还约定了其它相关权利义务内容。

2010年9月，被告郑州市伏牛**服务有限公司与郑州**具总厂因土地租赁问题产生纠纷，并诉至本院。本院审理后于2011年7月12日作出判决，以郑州市伏牛**服务有限公司长期不交租金，构成违约为由判决解除了双方的合同。2011年7月18日，郑州市伏牛**服务有限公司与郑州**具总厂就双方终止伏牛路50号场地的租赁关系、市场拆迁补偿等事宜达成协议，约定双方关于郑州市伏牛路50号场地租赁关系及附属设施的租赁关系终止，郑州市伏牛**服务有限公司应于2011年10月31日前将该场地、大棚及附属设施交给郑州**具总厂，郑州**具总厂补偿郑州市伏牛**服务有限公司各类费用共计510万元人民币，该510万元补偿款根据郑州市伏牛**服务有限公司的搬迁情况分批支付，市场内的商户搬迁安置由郑州市伏牛**服务有限公司负责，因商户搬迁所产生的纠纷、责任及赔付由郑州市伏牛**服务有限公司承担。协议签订后，郑州**具总厂已将补偿款510万元支付给郑州市伏牛**服务有限公司。

2011年9月14日，被告向市场商户下发解除合同通知书，通知书的主要内容为：因土地被政府规划为开发用地，市场必须拆迁，根据协议第十条的约定和合同法的相关规定，通知市场商户在接到该通知书之日起七日内携带合同原件、身份证原件、押金收据到市场办公室办理解除合同手续，限市场商户于2011年10月15日之前搬出市场，2011年10月20日之后公司将对市场停止所有服务，并对市场进行清理工作。2011年10月30日，被告对市场尚未搬清的各商户下发通知一份，通知未搬清的商户，市场自2011年10月31日零时整开始关闭市场。2011年10月底，市场停业关闭。原告以被告违约为由诉至法院，请求解决。

另查明，原告实缴纳租金为10000元，押金3000元。

上述事实，由当事人陈述、举证材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：原告与被告郑州市伏牛**服务有限公司签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原、被告双方均应严格以约全面履行合同义务。经查，本案被告与原告签订的租赁协议期限为2010年4月16日至2015年4月15日。期间因被告的违约行为导致法院判决解除了被告与郑州**具总厂的租赁合同，在该判决生效前，被告于2011年7月18日与土地的出租方郑州**具总厂协议终止了双方的土地租赁关系，致使原告与被告之间的租赁协议无法继续履行，双方签订的租赁协议应予以解除，现原、被告双方均同意解除双方的租赁协议，故对原告要求解除双方租赁协议关系的请求予以支持。被告收取原告的押金3000元应予以退还。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因原、被告双方合同无法继续履行系被告原因造成，被告的行为应属违约，被告应对其违约行为给原告造成的经济损失承担赔偿责任。关于被告给原告造成经济损失的数额，因被告的违约行为客观上确实给原告造成了损失，且与原告情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，原告等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在实际困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则，且被告与郑州**具总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由郑州市伏牛**服务有限公司负责，因商户搬迁所产生的纠纷、责任及赔付由郑州市伏牛**服务有限公司承担，故结合被告收取原告租金取得收益的情况，本院酌定按被告实际收取原告租金数额的70%计算原告损失，即本案被告赔偿原告经济损失7000元，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告鲍**与被告郑州市伏牛**服务有限公司于2010年3月24日签订的协议书；二、被告郑州市伏牛**服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鲍**押金3000元；三、被告郑州市伏牛**服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍**经济损失7000元；四、驳回原告鲍**的其他诉讼请求。案件受理费1110元，由被告郑州市伏牛**服务有限公司负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，鲍**不服上诉称，其作为市场商铺的承租人，在承租之后，按时交纳各项费用，不存在违约行为。而伏**贸公司因为拖欠郑州**具总厂的租金导致其双方之间的土地租赁合同被法院解除，并致使鲍**与伏**贸公司之间的租赁协议因不存在履行基础而无法继续履行。伏**贸公司的行为构成违约，且给鲍**造成了损失，原审中鲍**已就其损失向法院提交了相应的证据，足以证明自身的损失，原审判决不予支持明显不对，请求二审法院查明事实依法改判。

被上诉人辩称

伏**贸公司答辩称：同意撤销原审判决，坚持伏**贸公司的上诉请求，保护双方公平合法的权利。1、双方没有继续履行协议，伏**贸公司已于2011年9月14日向鲍**发出解除合同通知，而鲍**并未提起诉讼，也没有向伏**贸公司交纳2011年10月16日之后的租金，说明其已经充分认可了伏**贸公司通知解除合同的效力。2、鲍**原审提交了证据，原审法院未对该证据效力做出认定，如果证据符合证据三性，应采纳，否则应对要求赔偿损失予以驳回。

伏**贸公司上诉称，原审法院认定事实与适用法律均严重错误。一、租赁协议没有继续履行的原因，是因为伏**贸公司的市场遭遇政府命令拆迁，伏**贸公司已按租赁协议约定，提前一个月通知鲍**解除租赁合同，鲍**对此并未提出异议；二、伏**贸公司与郑州**具总厂之间土地租赁合同的解除是政府规划建设的结果，并非拖欠租金构成违约造成的，且郑州**具总厂承诺的510万元拆迁费并未完全支付给伏**贸公司。伏**贸公司与各商户已自愿解除租赁合同，退还押金，各商户并未对此提出过任何异议。伏**贸公司已按约定提前一个月通知商户，不应再承担任何赔偿责任；三、原审法院对当事双方提交的证据均进行了屏蔽，以要求各商户证明其损失客观上存在困难为由，免除其举证责任，严重违反了最基本的证据规则；四、原审判决适用法律严重错误，判决中认定商户对其损失没有提交证据，但同时又引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，前后矛盾。另外本案当事人请求的是合同违约责任，而原审法院却以民法中的公平原则判决其承担赔偿责任；五、原审法院在诉讼费用的分担上严重违法，鲍**的诉讼请求仅部分得到了支持，但却判决其承担全部诉讼费用，本案上诉费用的缴纳也不符合法律规定；六、原审判决开创了一个极不和谐的司法判例。为此，提出上诉，请求撤销原审判决，驳回鲍**的诉讼请求或将本案发回重审，并由鲍**承担本案全部诉讼费用。

鲍**答辩称：对方的诉讼请求无事实依据及法律依据，应予以驳回，其他意见同其上诉意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审事实基本一致。

本院认为

本院认为：鲍**与伏**贸公司签订的协议书系签约双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。在该合同履行期间，因伏**贸公司的违约行为导致该院判决解除了伏**贸公司与郑州**具总厂的土地租赁合同。且在该判决生效前，伏**贸公司于2011年7月18日与土地的出租方郑州**具总厂协议终止了双方的土地租赁关系，致使此双方之间的租赁协议无法继续履行，构成违约，应承担相应责任，即伏**贸公司应对其违约行为给鲍**造成的经济损失承担赔偿责任。关于原审判决对伏**贸公司给鲍**造成的经济损失的数额的认定问题。基于：一、伏**贸公司的违约行为客观上确实给鲍**造成了损失，且与鲍**情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，鲍**等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在实际困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则。二、伏**贸公司与郑州**具总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由伏**贸公司承担。三、伏**贸公司收取鲍**的租金取得收益的情况。原审判决酌定按伏**贸公司实际收取鲍**租金数额的70%计算鲍**损失，并无不妥。故伏**贸公司与鲍**的上诉请求均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

郑州市伏牛**服务有限公司预交二审案件受理费1110元，由上诉人郑州市伏牛**服务有限公司负担。鲍**预交二审案件受理费50元，由鲍**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年五月十三日